北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析與對(duì)策

　　 摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，但是近年來，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)價(jià)格虛高容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，甚至可能成為阻礙社會(huì)穩(wěn)定和諧的重要因素。文章分析了北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并提出了一些意見和對(duì)策。
　　 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；原因；對(duì)策
　　 近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著飛速發(fā)展的時(shí)期，目前房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，更是關(guān)系到人民群眾切身利益的主要行業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的生活水平，保持社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。而如今我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通群眾可承受的程度，房地產(chǎn)甚至也成為一些商人投機(jī)的主要工具。這類社會(huì)問題已經(jīng)引發(fā)了國(guó)家和社會(huì)各界的廣泛重視，從2005年開始，國(guó)家不斷推出相關(guān)政策如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“新國(guó)八條”等等。但是這些政策在短期內(nèi)并沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到太大的作用，各大中城市的房?jī)r(jià)仍然居高不下，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。
　　 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)泡沫的概念
　　 （一）房地產(chǎn)的概念
　　 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。主要有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。我們通常所說的房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)建筑物。
　　 （二）房地產(chǎn)泡沫的概念
　　 所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等原因所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值、持續(xù)上漲的價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。它表現(xiàn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮期，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲形成泡沫，但達(dá)到頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫破滅。準(zhǔn)確來說，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的運(yùn)動(dòng)。
　　 二、北京房地產(chǎn)狀況分析
　　 （一）市場(chǎng)基本情況分析
　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，北京作為首都以及我國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化中心，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。加之北京申奧成功的一系列利好消息，外資及外地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入，使原本看好的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格更加堅(jiān)挺。但是在景氣的市場(chǎng)背景下也應(yīng)存在開發(fā)規(guī)模的高速擴(kuò)張帶來的銷售壓力、供需失衡導(dǎo)致的大量空置面積和高危險(xiǎn)空置率、房?jī)r(jià)與居民可支配收入的不協(xié)調(diào)上升引致的不合理房?jī)r(jià)收入比等諸多問題。
　　 （二）行業(yè)投資供應(yīng)分析
　　 據(jù)北京市的統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資仍保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例自1998年以來一直保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，從1998年的32.66%一直增長(zhǎng)到2010年58.27%，已經(jīng)逼近60%，房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中所占比重越來越大。在投資增長(zhǎng)的同時(shí)，北京市房屋供給也在相應(yīng)的增長(zhǎng)。其中：2004年北京商品房開復(fù)工面積9931.3萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)95%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)18.2%；銷售面積2472萬(wàn)平方米，是竣工面積的80%，是當(dāng)年施工面積的2.49%；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積和竣工面積。
　　 （三）房?jī)r(jià)收入比分析（見圖1）
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　 根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)27∶1，超出國(guó)際平均水平5倍，而同時(shí)北京市的工資水平位列全球第64位；還有一個(gè)國(guó)際通用的指標(biāo)是“租售比”，所謂“租售比”，是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。最新零點(diǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一項(xiàng)北京租售比調(diào)查，結(jié)果顯示：92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過300倍；45%參加者稱月租售比超過500倍；21%的參加者稱所住房屋的月租售比在500倍到600倍之間，高于600倍的有24%之多，而超過500倍的租售比意味著，房主出租40年也不能收回投資。
　　 （四）商品房空置情況分析
　　 2002年北京市房屋空置率達(dá)到26.8%，到2010年其空置率仍高達(dá)17%。如果以國(guó)際上10%-13%的警戒線作為標(biāo)準(zhǔn)，毫無疑問北京這么高的空置率可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的一個(gè)征兆。一路上升的房?jī)r(jià)，使得越來越多的房子壓在了開發(fā)商手里。北京市統(tǒng)計(jì)局的最新報(bào)告顯示：2011年末，全市空置商品房面積達(dá)到637.42萬(wàn)平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7萬(wàn)平方米，住宅房空置330.6萬(wàn)平方米，比年初分別上升31.6%和10.5%。
　　 （五）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析
　　 根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，那么房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率會(huì)遠(yuǎn)大于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。本文選取統(tǒng)計(jì)年鑒上的北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)，重新計(jì)算后得到兩個(gè)指數(shù)的增長(zhǎng)率。結(jié)果顯示：自2005年來，房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率均在居民平均消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之上，且有逐年增大的趨勢(shì)，說明北京市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度大于其他商品價(jià)格增長(zhǎng)的速度，且兩者的差別幅度越來越大。
　　 三、房地產(chǎn)泡沫的危害性
　　 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與諸多產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這意味著房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也相應(yīng)較大。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)，它會(huì)帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會(huì)波及其他行業(yè)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到前所未有的打擊。房地產(chǎn)泡沫的危害性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　　 （一）房地產(chǎn)泡沫的存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
　　 房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)預(yù)期。因此，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于房地產(chǎn)投機(jī)帶來的高額營(yíng)業(yè)外收益，使企業(yè)在行業(yè)的虛高增長(zhǎng)引誘下，通過銀行大量間接融資來擴(kuò)大其房地產(chǎn)投資。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
　　 （二）房地產(chǎn)泡沫破滅將直接導(dǎo)致金融危機(jī)
　　 房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降，房子銷售不出去，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機(jī)構(gòu)不但收不上利息，甚至即使實(shí)行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國(guó)際信譽(yù)，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。
　　 （三）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
　　 房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境等。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，會(huì)減少居民當(dāng)期的消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
　　 （四）房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
　　 房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，將會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇，社會(huì)動(dòng)蕩不安。
　　 四、針對(duì)地產(chǎn)泡沫的對(duì)策與建議
　　 無論是從房?jī)r(jià)的急劇上漲還是從投機(jī)需求的不斷增長(zhǎng)來看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制，在不久的將來就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)造成重大的負(fù)面影響。因此，本文對(duì)預(yù)防與改進(jìn)房地產(chǎn)泡沫提出以下對(duì)策：
　　
　　 （一）進(jìn)一步完善監(jiān)管體系
　　 完善的監(jiān)管體系是預(yù)防和克服房地產(chǎn)泡沫的必要措施。很多地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破滅都是由于銀行、金融機(jī)構(gòu)等監(jiān)管體系的不健全而導(dǎo)致的。首先，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于銀行的資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理以及控制能力等方面的監(jiān)管力度，因?yàn)橥苿?dòng)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金都是從銀行流出的。其次，就是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控政策和對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的監(jiān)控。同時(shí)，需要建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，正確地評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，避免呆帳、壞賬損失和信用膨脹，減少金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)對(duì)于外資的監(jiān)管。
　　 （二）嚴(yán)格控制土地出讓市場(chǎng)
　　 本次房地產(chǎn)周期中，北京市的某些地區(qū)存在著土地炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重、地價(jià)上漲幅度大的現(xiàn)象。因此，需要對(duì)土地市場(chǎng)嚴(yán)格控制，規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)存量土地的管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，從源頭上控制土地供應(yīng)量。這方面可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，滾動(dòng)編制各地區(qū)的土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)每年土地供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)控，所有土地進(jìn)入市場(chǎng)都必須進(jìn)入招投標(biāo)，對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。加速推進(jìn)土地的招標(biāo)和拍賣制度，對(duì)于土地招投標(biāo)市場(chǎng)中的問題，政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)，加大監(jiān)管力度，控制土地開發(fā)數(shù)量；嚴(yán)格限制土地炒賣和土地閑置，通過稅收手段提高土地炒作和土地閑置的成本，對(duì)閑置土地長(zhǎng)期不開發(fā)的要執(zhí)行收回制度。
　　 （三）大力發(fā)展公共租賃和廉租房制度
　　 借鑒香港和新加坡的公屋發(fā)展模式，大力發(fā)展建設(shè)租賃房和公租房，公共租賃房和廉租房不僅適應(yīng)低收入者的承受能力，而且解決了中等收入人群即“夾心層”對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求，從而降低人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需。根據(jù)國(guó)際大都市的經(jīng)驗(yàn)，大都市居民約有一半是租賃住房，也就是說，住房租賃市場(chǎng)是最大的住房供給來源，但北京住房租賃市場(chǎng)卻發(fā)展緩慢，存在市場(chǎng)不規(guī)范、規(guī)模小、稅收負(fù)擔(dān)重、交易成本高等缺陷，嚴(yán)重制約住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，因此，積極發(fā)展租賃市場(chǎng)應(yīng)成為北京市政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期重要政策。
　　 （四）積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，完善相關(guān)土地政策
　　 現(xiàn)行土地政策以及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢(shì)在必行。物業(yè)稅也被稱為財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)政府的要求，不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費(fèi)。據(jù)國(guó)家財(cái)稅部門的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅是把商品住房70年的地租改為按年支付，同時(shí)物業(yè)稅是按照當(dāng)年地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格征收，因此物業(yè)稅具有較強(qiáng)的打擊房地產(chǎn)投機(jī)的效應(yīng)，起到了抑制房地產(chǎn)泡沫的作用。
　　 （五）建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系
　　 建立完善的地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系可以對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生進(jìn)行預(yù)告，還可以對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。該體系可以通過公布房地產(chǎn)信息，增強(qiáng)樓市透明度，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資、購(gòu)房者理性消費(fèi)等方式，使政府部門逐漸從行政干預(yù)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)引導(dǎo)。
　　 （六）規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開透明
　　 規(guī)范的市場(chǎng)秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制炒房和哄抬房?jī)r(jià)等行為。規(guī)范市場(chǎng)秩序應(yīng)從法制建設(shè)上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時(shí)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公之于眾，并將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)違法劣跡及受到的處罰等進(jìn)行記錄。
　　 參考文獻(xiàn)：
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