房產(chǎn)是否還值得投資?

　　 摘要：文章通過本輪政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景的回顧，針對房產(chǎn)是否還值得投資的問題進(jìn)行分析：首先，要正確看待房價的構(gòu)成。其次，理性面對房產(chǎn)增值形式的變化。最后，作為一般個人投資房產(chǎn)來說，更要樹立長期投資持有房產(chǎn)的理念。綜上所述，房產(chǎn)仍值得關(guān)注，在現(xiàn)在及未來依然值得投資。
　　 關(guān)鍵詞：調(diào)控；房價；增值；投資
　　 一、本輪政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控
　　 房產(chǎn)是否還值得投資？要回答這個問題，首先要對本輪政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景進(jìn)行回顧：自2010年1月10日，國務(wù)院辦公室發(fā)出通知，要求在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家要先后出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的在于遏制投資、投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　 相對于此前的調(diào)控，2011年5月份以來，調(diào)控最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制房價的進(jìn)一步上漲。主要表現(xiàn)在：首先，在政府監(jiān)管方面，進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，要求地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力來合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)并予以公布，同時落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。其次，在金融政策方面，要強化差別化住房信貸政策，加強對投資及投機購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。
　　 與此同時，央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。由于房地產(chǎn)業(yè)對資金的依賴程度較高，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，肯定會凍結(jié)一部分流動資金，同時信貸投放也受到影響。銀根收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響還是顯而易見的，對房地產(chǎn)行業(yè)、開發(fā)商、機構(gòu)及個人投資者起到抑制作用。
　　 正是經(jīng)過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價的強硬措施下，房價由快速走高到上漲趨勢放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房價漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調(diào)控房價措施依然未見松動。
　　 二、探究房地產(chǎn)市場是否值得投資
　　 目前，市場觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場悲觀情緒蔓延，動則預(yù)言房價下調(diào)20%-30%，甚至50%。房地產(chǎn)市場要崩盤的言論也已經(jīng)出現(xiàn)，并且有數(shù)據(jù)、有依據(jù)。但是整個房地產(chǎn)市場到底會何去何從，房價會如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對于未來房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)價格的判斷，有必要先理清以下幾方面。
　　 第一，要正確看待房價的構(gòu)成。房價=土地取得成本+開發(fā)建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。簡單的說就是土地價格加上建筑物的價格及其他費用就是了。目前高房價的產(chǎn)生原因，一是來源于房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導(dǎo)致建設(shè)用地價格高（通過土地拍賣、市場化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關(guān)稅費的高負(fù)擔(dān)導(dǎo)致資金成本的加大。二是來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場價值規(guī)律方面的原因：開發(fā)商追求的利潤最大化；房產(chǎn)價格上升趨勢中，資本的逐利性；城市化進(jìn)程及對自身居住環(huán)境的改善形成的居住型房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟發(fā)展與繁榮過程中形成的商業(yè)房產(chǎn)及辦公經(jīng)營型房產(chǎn)的需求；人民幣對外幣的升值，導(dǎo)致外資的流入；人民幣自身長期貶值，導(dǎo)致國內(nèi)投資者購買房產(chǎn)作為實物投資，實現(xiàn)保值增值。
　　 由此可見，房價的高漲，既有房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場價值規(guī)律方面的原因等諸多因素綜合形成房價上漲的動力，并非開發(fā)商一方所為，所以說把房價高漲一味追究與開發(fā)商是不理性的，也是不合理的。現(xiàn)在的高房價，其重要原因是房產(chǎn)客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。
　　 第二，理性面對房產(chǎn)增值形式的變化。這一輪房產(chǎn)價格的上漲是在由2000年起的近十年的時間內(nèi)。尤其是后期的快速上漲、利益兌現(xiàn)，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房價既是價值的體現(xiàn)，又是資本推高的結(jié)果。但這種房價一路走高，短期內(nèi)迅速走高，甚至個別案例一天一個價的情況，在目前及未來一段時間內(nèi)不會再出現(xiàn)，換言之，通過購買房產(chǎn)，短期內(nèi)暴漲而實現(xiàn)資產(chǎn)迅速增值的時代已經(jīng)過去。在未來，房產(chǎn)的增值是依靠長期持有而形成的自然增值，經(jīng)濟的發(fā)展、城市的發(fā)展等而形成的資產(chǎn)增值，另外房產(chǎn)對避免通脹還可以起到相對保值的作用。
　　 隨著本輪政府對房價的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的主體——開發(fā)商、投資者、投機者等都將回歸理性。開發(fā)商對利潤的期望和追求趨于合理，投資者對投資對象的選擇和考慮會更加謹(jǐn)慎，投機者的炒作和盲目性會收斂和慎重。政府提前對房地產(chǎn)市場的泡沫進(jìn)行擠壓和干預(yù)，其方式是激進(jìn)和強硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長遠(yuǎn)來說，對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康、發(fā)展是有益的，甚至更有利于房產(chǎn)投資價值的體現(xiàn)。
　　 雖然放眼目前的房地產(chǎn)市場，近期部分過分虛高的房價會回落，甚至部分資金鏈斷掉的項目公司會不惜虧本回籠資金，造成個別項目房價大幅跳水的案例，但房地產(chǎn)市場整體不會崩盤。未來的房價并不會一路走跌，而是會出現(xiàn)分化，真正具有價值的房產(chǎn)價格將依然堅挺，甚至還有上升的空間。而相當(dāng)一部分房產(chǎn)則經(jīng)過政策及市場的洗禮后，其價格會合理回歸價值，整個市場整體會更加健康和穩(wěn)定。房產(chǎn)作為商品，商品的價格圍繞價值波動是非常合理和現(xiàn)實的。作為實物商品的房產(chǎn)，在現(xiàn)金不斷貶值的趨勢下，房價也會上漲，只不過價格上升方式將是溫和的。
　　 第三，作為一般個人投資房產(chǎn)來說，更要樹立正確的房產(chǎn)投資觀，著手于長期，著眼于未來，要有長期投資持有房產(chǎn)的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機炒作的方式去謀得利益，要以長期持有的手段來最終實現(xiàn)穩(wěn)定的年化投資收益率從而達(dá)到資金保值增值的目的，這也是與房地產(chǎn)市場長期健康、穩(wěn)定發(fā)展的宏觀調(diào)控目標(biāo)相符合的。
　　 三、結(jié)束語
　　 由于我國城市化進(jìn)程的長期性，必然導(dǎo)致城市建設(shè)用地的稀缺性，土地價格必然是其價值的體現(xiàn)；人民幣對外長期升值和其本身長期貶值造成通脹的必然性。房產(chǎn)作為實物投資，是一個有效的保值增值的途徑；本次房價的下跌，并非房地產(chǎn)市場泡沫的破裂而引起的市場自行調(diào)節(jié)行為，而是政府政策強硬干預(yù)的結(jié)果，使泡沫提前破裂，風(fēng)險提前釋放，市場予以分化，秩序予以規(guī)范，品質(zhì)予以保障，使整個房地產(chǎn)市場更加健康，其價格更符合其實際價值，更具有投資性；房產(chǎn)投資是個人投資者樹立良好的投資觀、理財觀、消費觀的重要途徑，是個人資產(chǎn)積累的有效手段，也是現(xiàn)金保值增值的有效途徑。
　　 目前我國的國民經(jīng)濟依舊穩(wěn)定健康，相信在未來也將長期穩(wěn)定良好發(fā)展。基于此，房產(chǎn)的價格即使有波動，房價的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)經(jīng)歷了幾個周期，但房產(chǎn)價格始終還是保持上升趨勢的），但從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)過本輪政府有史以來最強硬的政策調(diào)控后，房地產(chǎn)市場會更加健康，投資者也會更加理性。
　　 房產(chǎn)作為實物商品，縱觀國內(nèi)外的歷史，房產(chǎn)投資是資產(chǎn)保值增值的有效途徑之一。因此在目前形式下，房產(chǎn)仍值得關(guān)注，在現(xiàn)在及未來依然值得投資。但在實際的房產(chǎn)投資中，要考慮房產(chǎn)投資的類型，如商業(yè)型房產(chǎn)、辦公經(jīng)營型房產(chǎn)。因為其不受本輪政策調(diào)控的影響，也因為其價格甚至低于居住型房產(chǎn)，呈現(xiàn)價格倒掛現(xiàn)象，形成價值洼地，尤其是商業(yè)型房產(chǎn)值得我們?nèi)リP(guān)注和挖掘。
　　 （作者單位：寧波市江東東城房屋開發(fā)公司）