房地產估價主觀風險分析

　　摘要：房地產估價是估價人員憑經驗，按照一定的程序、原則和方法得出房地產估價結果的過程。這個過程參與者有委托人、估價機構、估價人員等，由于參與各方原因造成評估結果與真實價值產生極大偏差，帶來估價的主觀風險。主觀風險嚴重制約著當前房地產估價行業的發展，影響著房地產市場的健康發展，規避和預防房地產估價的主觀風險非常重要。
　　關鍵詞：房地產估價；主觀風險；風險防范
　　一、房地產估價風險概述
　　房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。
　　房地產估價活動和其他經濟活動一樣都具有風險性。但是房地產估價是一種中介活動，由于房地產的特殊性以及市場信息的不對稱性，房地產估價風險也具有其特殊性。在一般活動中的風險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性存在是的經濟活動主體效益的不確定，而估價風險是指估價結果與房地產真實價格偏差的程度及發生較大偏差的可能性。房地產估價過程中的參與者多有自己的主觀經驗或者看法，容易導致估價結果偏離客觀價格，帶來風險。
　　房地產估價是與房地產相關的一項集政策性、技術性、地域性、時效性為一體的社會中介活動。房地產估價一般涉及的金額較大，一旦工作中出現失誤就會造成嚴重后果，不僅僅會給估價機構和估價人員帶來風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益的各方面帶來不同的風險。因此充分認識房地產估價中可能產生風險的環節并積極防范和規避風險，是房地產估價工作的一項重要課題。
　　二、房地產估價主觀風險分析
　　房地產估價活動的參與者眾多，參與的各方都有自己的經濟利益追求，由于種種原因會造成房地產價值的故意高估或低估，從而帶來估價風險。這種由估價人員、估價機構、委托人等主觀方面的因素造成的風險稱為主觀風險或者是可控風險。主觀風險，根據風險源不同可以分為估價機構法人風險、估價人員風險和委托人風險。
　　（一）估價機構法人風險
　　估價機構法人為了獲得估價業務，而迎合委托人的要求，對房地產價值進行故意的高估和低估。在房地產估價中，很多業務的委托人是單位。比如在房地產的抵押評估業務中，銀行也許要求客戶必須到指定的評估機構進行評估，估價機構為了獲取這方面的估價業務可能會根據銀行的要求低估房地產價值。同時，房地產估價機構也可能為了獲得貸款人的委托業務，收取回扣，對房地產價值進行故意的高估。
　　估價機構法人為了節約成本，往往會求掛靠房地產估價師，其報告均由房地產估價員來完成。房地產估價員中，有些可能是房地產相關專業的技術人員，但也有很多是沒有相關背景知識的人員，在缺乏專業基礎知識的情況下，對房地產價值的高估或者低估可能性很大。由于參與估價的人員的非專業性，估價技術路線的正確性、參數選擇的可靠性、估價合理性、以及估價報告合法性都很難的保證，從而帶來風險。
　　估價機構為了獲得高額的估價費用，而故意高估。房地產估價的收費標準是按照房地產價值的比率來制定的，在經濟利益的驅使，為了獲得較高的評估費用，估價機構法人可能會要求對待估對象價值的故意高估，從而帶來風險。
　　估價機構管理不嚴，對于報告的審核不嚴格和謹慎。房地產估價報告經過兩名估價師簽字后，由企業法人簽字，而企業法人簽名時往往不會再去研究報告的準確性。報告的內部審核不嚴格，容易造成估價結果報告和估價技術報告的不合理甚至錯誤，帶來風險。
　　（二）估價人員風險
　　估價人員專業能力與實踐經驗不足。在房地產估價過程中，不管是估價方法的選擇、估價參數的確定，還是估價資料的收集等都跟房地產估價師的專業知識和實踐經驗密切相關。比如在房地產的市場比較法中，選擇的可比實例，及其對因素的修正系數的確定都決定著最終的評估結果，而可比實例的選取和因素修正系數的確定都跟房地產估價師的實踐經驗密切相關，若房地產估價人員專業能力不足，參數的確定上容易造成偏差，影響估價結果的質量。由于我國房地產估價起步較晚，房地產估價從業資格和房地產估價師執業注冊資格的門檻較低，估價人員的專業知識和實踐經驗有限，專業勝任能力和業務水平不高，在估價業務中面對錯綜復雜的評估內容容易出現差錯，使估價風險加大。
　　估價人員的職業道德水平不高。我國房地產估價師職業道德建設相對比較落后，當前沒有專門的房地產估價師的職業道德規范，僅僅在《房地產估價規范》中對估價原則、估價能力、保密、檔案保存、收費、估價資格證書使用等方面做了規定，沒有關于同業責任的規定。對違反職業道德的處罰措施也只在其他管理文件中有分散的、不系統的規定，而對違規者的懲罰力度不夠，違規成本較低，使得執業人員的道德觀念淡薄。同時缺乏房地產估價師的考核和晉升的約束和激勵機制下，估價師缺乏進取心，在實際工作中態度不嚴謹，在對房地產估價中的房地產狀況調查只是形式，而直接采用委托人提供的資料不去核實，不能完全準確反映待估對象的真實權利狀況和其他情況，造成估價結果脫離估價對象。或者在估價報告中的文字敘述中用詞含糊不清，缺乏必要的假設前提，使得報告使用者發生誤解，容易出現差錯，最終引發經濟糾紛。在執業的過程中，房地產估價師也可能收受委托人的好處，對委托人隱瞞的會嚴重影響房地產價值的事項，不去披露和說明等都會最終造成估價結果與待估對象價值的偏差。
　　（三）委托人風險
　　委托方往往是房地產的使用者、所有者或者其他權益人，其對估價對象是最了解的。可是在委托評估的過程中，可能在經濟利益的驅使下，沒有如實提供待估對象的情況，而是刻意隱瞞某些對價格不利的因素或者片面強調對價格有利的因素。委托方故意隱瞞估價標的物的真實情況，如標的物的權益狀況、使用情況、建筑設計、損毀程度等都會對房地產的估價結果造成很大影響。委托方故意隱瞞標的物的真實情況，會造成評估結果偏離實際價值，帶來風險。
　　三、房地產主觀風險防范和規避
　　（一）認真收集所有相關資料，明確合同責任
　　由于委托人提供不實的房地產狀況容易造成估價結果的偏差，在評估過程中應嚴格按照要求，每個評估項目由兩個以上估價師參與，對評估的整個過程，包括信息收集、方法選取、報告書寫和制作等嚴格把關，盡量減少估價風險。對于房地產狀況資料收集環節由兩個估價師共同完成，一名估價是為資料收集負責人，另一名為房地產狀況資料審核人，著重審核資料收集員的收集過程。如果房地產狀況不實造成的風險，由負責人承擔責任，審核人承擔連帶責任。同時在接受委托時，在委托合同中明確規定委托人的故意隱瞞的民事責任。這樣可以加強對房地產估價師的約束，使估價師工作嚴謹，同時也增加委托人的責任，以保證所提供信息的有效性、準確性和完整性，為估價結果準確性提供保障。
　　（二）加強房地產估價人員的專業素質與職業道德建設
　　房地產估價人員專業素質和職業道德水平的高低直接關系著房地產估價風險，以及發生風險損失可能性的大小。降低房地產估價人員的帶來的估價風險，專業素質和職業道德兩個方面入手。第一，提高房地產估價人員的專業素質。首先，加強房地產估價師的繼續教育，提高房地產估價師的業務水平和能力。通過繼續教育，估價師可以更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業新動態，及時把握房地產估價政策的調整，思考解決新問題的方式。其次，加強企業間的業務交流，提高房地產估價人員應對估價實踐的能力。房地產類型、估價目的、估價方法等都比較復雜，通過業內的估價人員之間的交流，豐富自己的經驗，提高規避同類的風險的能力。再次，定期對估價師進行業務水平考核，采取激勵與懲罰共存的機制，鼓勵估價師提高自己的業務水平。
　　第二，加強估價師的職業道德建設。定期組織估價人員進行職業道德學習和培訓，增強估價人員的職業道德意識。同時由委托人和其他估價師對承擔項目的估價師進行誠信打分，定期評比，對誠信度較低者采取一定的懲罰措施，誠信度較高者給予一定的獎勵。業務水平的提高和職業道德可以規避由估價人員帶來的估價風險。
　　（三）估價機構加強內部管理，誠信經營
　　第一，加強估價機構內部管理。首先，加強對估價人員的管理，及時安排估價人員的繼續教育，加強職業道德建設。其次，加強對估價報告的審核。估價報告由兩名參與估價師自檢后，由第三位估價師對報告中的技術路線、文字描述等進行再檢，并強調第三位估價師的責任，以提高估價報告的質量。
　　第二，估價機構法人應該提高對誠信經營重要性的認識。估價機構法人應該認識到不誠信經營獲得的只是短期利益，不利于在市場競爭中長期占有有利的位置。同時機構法人應該考慮到尋求掛靠估價師，由非估價師做評估業務帶來的風險大于其尋求掛靠節約的成本可能性，放棄尋求掛靠。估價機構法人放棄尋求掛靠，不僅可以提高企業的整體業務素質和水平，降低風險，還可以提高估價行業的整體執業能力和執業素質，整頓房地產估價行業的亂象，促進房地產估價行業的健康發展。
　　房地產估價的主觀風險是由于房地產估價中的參與者造成的，房地產參與的各方都持著合法、公正、誠信的原則將可以規避大部分的房地產估價的主觀風險。但由于房地產估價是中介活動，受到外部環境的影響，要想完全的避免主觀風險，還需要通過法律制度、管理機構的共同努力。
　　參考文獻：
　　1.熊斌.房地產估價風險成因與防范策略[J].財