戶口遷移與房屋買賣

戶口遷移與房屋買賣

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務，本刊聯合北京大成律師事務所上海分所開設“法律服務”欄目。大成律師事務所是中國成立最早、規模最大的合伙制律師事務所之一，曾連續三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規模50強第一名”。本刊聯手大成律師事務所開設“法律服務”專欄，除定期向讀者介紹相關法律專業知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關情況發至郵箱：icexue0321@163. com，我們將請大成律師事務所的相關專業律師來作解答。

Q

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世。現在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院起訴？

求助人 陳先生

A

A：陳老先生，你好。根據上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。

對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

上海市世紀大道100號上海環球金融中心24層 郵箱：dong.wang@dachenglaw.com 電話：（86 21）5878 5888

Q

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？

求助人 汪先生

A

A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。

在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協商確定的，從其約定；

雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。法律小常識

合同的對內效力與對外效力

合同生效，是指合同產生法律約束力。

這包括：1.合同的對內效力，即在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

2.合同的對外效力，合同一旦生效后，任何單位或個人都不得侵犯當事人的合同權利，不得非法阻撓當事人履行義務。

3.合同生效后的法律效果還表現在，當事人違反合同的，將依法承擔民事責任，必要時人民法院也可以采取強制措施使當事人依合同規定承擔責任、履行義務，對另一方當事人進行補救。

編輯：薛華 icexue0321@163.com