我國房價波動性與市場集中度關系的研究

王繼東，于 洋

(1．山東大學經濟學院，山東濟南250100;2．哈爾濱工業大學(威海)經濟管理學院，山東威海264209)

我國從1998年下半年開始逐步實行住房分配貨幣化，停止住房實物分配，2000年2月，住房實物分配在全國停止。2003年在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中，第一次明確房地產是支柱產業。2004年以前，我國房地產市場較為平穩。2004年8月31日起，我國實行公開的土地出讓制度，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。房價過快上漲的問題開始明顯顯現，特別是上海、北京、杭州、深圳等城市房地產價格漲幅更大。2010年商品房銷售面積達到10.5億平方米，比1998年增加了8.75倍。①由《2011年中國統計年鑒》(北京:中國統計出版社，2011年)計算。2001－2009年間全國105個城市的房價，2008年是惟一出現房價下降的一年，降幅為1.89%②中國土地勘測規劃院全國土地地價檢測組:《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》。。房價上漲過快，特別是住宅上漲過快的問題不僅會影響城市居民的生活質量，也會影響國民經濟持續平穩發展，房價問題引起社會各界的廣泛關注。

2005年3月，國務院辦公廳發布了《關于切實穩住住房價格的通知》，首次明確提出要采取有效措施，抑制房價過快上漲。政府部門采取一系列全面規范房地產信貸、土地市場、稅收等宏觀調控政策。2010年1月，國務院辦公廳在《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中，提出商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應;嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%。2010年4月，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求堅決抑制不合理需求，增加住房有效供給，加大保障房建設。2010年以來，限購、限貸、限價政策逐步細化升級，中央明確宏觀調控不放松的政策環境中，更多潛在購房者繼續觀望甚至棄購，中國人民銀行2012年第1季度的調查中，未來3個月內有購房意愿的居民占14.1%，是1999年調查以來的同期最低值①中國人民銀行:《2012年第1季度儲戶問卷調查報告》。。

在嚴厲的宏觀調控之下，面對著激烈的市場競爭，很多房地產企業以并購作為企業戰略擴張與結構調整的手段。2004－2008年我國房地產業并購金額達260.32億元，2011年前三季度，我國房地產業并購金額達到了256.65億元②《房地產業驚現“賣身潮”》，《汕頭都市報》2011年10月24日。。并購重組已成為房地產行業整合的主要途徑，且呈現加速的趨勢。從世界產業發展經驗看，企業并購是實現資源在社會范圍內重新有效配置的重要手段。大型房地產企業的競爭優勢愈發明顯，將會持有更多的市場份額，出現房地產市場的“馬太效應”。③張振華:《我國房地產市場宏觀調控的政策評估:基于2003－2009年的數據分析》，《中共寧波市委黨校學報》2012年第2期。房地產市場結構和房價問題成為各界關注的焦點。

一

國內學者對我國房地產業的研究主要集中于產業集中度的測算和市場結構的優化。普遍認為我國房地產企業的盲目過度進入，房地產業集中度極低，處于分散競爭階段(吳拯，2002;④吳拯:《中國房地產業市場結構優化》，《重慶理工大學學報(自然科學版)》2002年第5期。王新軍，2005;⑤王新軍:《中國房地產業市場集中度分析》，《探索與爭鳴》2005年第10期。楊承坤，2008;⑥楊承坤:《中國房地產業市場集中度分析》，《時代經貿》2008年第4期。楊艷琳等，2008⑦楊艷琳等:《市場集中度與市場績效的悖論——以中國房地產業為例的實證分析》，《財貿經濟》2008年第3期。)。劉樹楓(2009)計算我國房地產行業2000－2005年絕對集中度和相對集中度指數一直呈下降趨勢，遠低于房地產行業適度競爭的市場結構標準(CR4最低為30%)，同時指出市場規模擴大過快、房地產企業進入數量多、規模障礙系數低是房地產業集中度低的主要原因⑧劉樹楓:《我國房地產業集中與市場結構優化》，《現代經濟探討》2009年第6期。。張魏等(2009)利用2000－2007年的數據進行實證分析，得出我國房地產業市場集中度與期初集中度、進入壁壘呈正相關關系，與規模經濟呈負相關⑨張魏等:《中國房地產業市場集中度影響因素的實證研究》，《建筑經濟》2009年第5期。。而李宏瑾(2005)通過對我國房地產市場的勒納指數測算，認為我國房地產市場壟斷程度相當嚴重（10）李宏謹:《我國房地產市場壟斷程度研究——勒納指數的測算》，《財經問題研究》2005年第3期。。余凱(2007)提出如果分析某一區域房地產市場，我國的市場集中較高，寡頭壟斷將表現得十分突出（11）余凱:《中國房地產價格上漲的內生機制研究》，《云南財經大學學報》2007年第4期。。李連光(2008)使用SCP范式研究我國房地產業組織問題，認為我國房地產市場是區域性壟斷或寡頭壟斷的市場（12）李連光:《中國房地產行業的壟斷性分析》，《經濟研究導刊》2008年第13期。。

對于房地產市場的健康可持續發展在市場結構方面主要是建議通過提高市場集中度來優化。周剛(2001)認為我國房地產市場結構的優化需要通過提高集中度（13）周剛:《我國房地產市場結構探析》，《重慶大學學報》2001年第3期。。周京奎(2002)提出產業集中型壟斷是一種穩定的市場結構，是我國房地產市場結構優化的必然選擇（14）周京奎:《產業集中型壟斷與中國房地產市場結構優化》，《生產力研究》2002年第3期。。張魏等(2009)建議領導型企業采取防止新企業加入的競爭策略時，顯著提高市場集中度。劉樹楓(2009)認為我國房地產市場應進行適度集中的結構優化。

房地產價格的決定和影響因素研究中，普遍認為房價是由多種因素決定的，如城鎮居民收入、稅收狀況、投資狀況、經濟發展水平、空置率等。學者從不同角度進行闡述，在各因素當中，供需因素和制度因素對房價的影響比較大(張坤，2009)。（15）張坤:《關于國內商品房價格變化影響因素的綜述》，《消費導刊》2009年第15期。盛松成(2007)通過國際比較，提出經濟發展對房價長期走勢具有決定性作用，應以需求為重點對房地產市場進行調控。（16）盛松成劉斌:《經濟發展對房價長期走勢的決定作用——基于中國及國際的比較分析》，《財貿經濟》2007年第8期。肖磊等(2011)采用30個省會城市的截面數據對影響房價的因素進行定量分析，指出供給和需求是影響房價最主要的因素。（17）肖磊等:《房價影響因素與地區房價差異分析——基于30個省會城市的截面數據》，《經濟研究導刊》2011年第35期。陳笑(2010)利用1999－2008年的數據通過建立房地產商品價格的回歸模型，得出市場集中度與房價之間存在高度的負相關關系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，當房地產市場走向適度集中時會顯著穩定房價，優化市場結構（18）陳 笑:《淺析房地產市場集中度對房價的影響》，《人民論壇 》2010年第32期。。

綜上所述，我國房地產市場結構需要通過提高市場集中度來優化，市場集中度是影響房價的眾多因素中的一個，是否可以考慮利用房價和市場集中度之間的關系來穩定房價，本文嘗試從這個角度進行分析。

二

市場結構是指一定行業的企業間及企業與消費者之間關系的特征和形式，根據SCP分析范式，市場結構是企業行為的決定因素，企業行為又是市場績效的決定因素。調整和改善不合理的市場結構是提高目標市場績效的重要手段。市場結構主要從市場集中度、產品差別、進入與退出壁壘方面進行分析，其中，市場集中度是決定市場結構最基本、最重要的因素。

1．市場集中度總體呈上升趨勢。市場集中度即產業集中的程度，是用于衡量產業競爭性和壟斷性的最常用指標，是指市場上的某種行業內少數企業的生產量、產值、銷售量、資產總額、職工人數等方面對某一行業的支配程度，它一般是用幾家企業的某一指標占該行業總量的百分比來表示。

以我國房地產業的銷售前十強表示的市場集中度來看CR10，我國房地產企業的行業集中度在2001－2005年間一直呈下降趨勢，2001年CR10是3.24%，2005年CR10降至2.51%，2006年至今呈上升趨勢，2010年CR10達到11.3%。①由2002－2011年《中國房地產統計年鑒》和《中國房地產上市公司TOP10研究報告》整理而得。我國房地產業綜合實力前十強(CR10*)和前百強銷售額(CR100)來測算的指標顯示，2005年至今，CR10、CR10*、CR100三個指標的變動趨勢基本一致，總體呈上升態勢(圖1)。

我國房地產業的CR10、CR10*和CR100比例都沒有超過30%的，按貝恩提出的市場結構劃分標準，我國房地產業的市場結構屬于原子型(CR4＜30%，CR8＜40%);按植草益提出的市場標準，我國房地產業的市場結構屬于競爭型分散集中型(CR8小于20%)。20世紀90年代以來，香港地產市場CR10就一直穩定在80%以上，CR3占到50%;2005年，美國、英國、日本前5位開發商市場份額就達到10.3%、30.8%和17.8%②楊承坤:《中國房地產業市場集中度分析》，《時代經貿》2008年第4期。，相比之下，我國房地產總體市場集中度過低。但我國房地產企業地區分布不平衡，西北地區、西南地區和東北地區多為中小型房地產開發企業，房地產上市企業主要集中于中國三大經濟熱區長三角、珠三角和京津唐地區，在廣州、上海、深圳等一線城市的房地產市場集中度已經接近寡頭壟斷的水平。

2．房地產企業的數量變化。1998－2004年房地產企業的數量一直處于增長中，1998年我國房地產開發企業總數為2.4萬家，2004年比1998年增長了243%，達到5.9萬家。2005年比2004年略有下降，2005－2010年，除了2009年略有下降外，房地產企業數量一直在增加，2008年出現了企業數量達到高峰值 8.7萬家，2008年比 1998年增長365%，2009年減少7000多家，2010年又增加了4000多家。

與房地產開發企業數量變動基本一致，房地產開發企業規模③房地產開發企業規模=商品房銷售收入/房地產企業個數。除了2004年和2008年下降外，其余年份呈增加態勢，從1998年823萬元增加到2010年的6187萬元。我國房地產業市場集中度低，也表明我國房地產開發企業中大型企業較少，多為中小型企業;滬深兩市僅有143家上市房地產企業，以8萬家計算，上市比例僅占0.18%;銷售額超過百億的企業2010年僅35家，僅占0.04%。

3．進入壁壘的變化。房地產業是非常典型的資本密集型產業，過低的市場準入標準，會吸引過多社會資金投入，使開發企業數量增長過快，更易形成經濟泡沫;注冊資本過低，企業經營風險較高，我國房地產企業的資產負債率一直在70%以上，2010年資金來源中國內貸款占17.2%，自籌資金超過36%。以行政壁壘看，我國房地產企業資質管理主要針對房地產開發企業的注冊資本、經營年限、管理人員、在建房屋建筑面積累計等方面進行規定，據此形成不同的資質等級劃分。最早的《房地產開發企業資質管理規定》是1993年12月開始實施的，將房地產開發企業按資質條件劃分五個等級。2000年3月我國采用新的管理規定，企業資質等級分為4個等級，實施了11年之久。2011年《房地產開發企業資質管理規定(修訂征求意見稿)》部分條款明顯傾斜于大型企業，提高了進入門檻，可以起到風險防范與 調整資金流向的作用(見表1)。

表1 不同版本房地產開發企業的注冊資本規定

以貝恩提出的“規模障礙系數”來衡量我國房地產市場的進入壁壘，以我國的商品房銷售收入代表市場總規模，以房地產企業規模代表最低的經濟規模，計算出我國房地產業的規模障礙系數①規模障礙系數d(%)=最低經濟規模/市場總規模。，該系數呈下降趨勢，1998年是 0.0041，2010年降至0.0012。按照貝恩提出的判定標準，則我國的房地產市場屬于低進入障礙(規模障礙系數＜5%，進入障礙較低)。

4．以住宅市場為主的房地產市場。商品房包括住宅(別墅、高檔公寓)、辦公樓、商業營業用房及其他。根據發達國家的城市化經驗，城市化率在30%～70%期間是加速城市化的時期，我國正處于這個時期，加上農村城鎮化，2001年城市化率為37.66%，2010年已達到47.5%;2001年住宅銷售占房產銷售的比例為88.97%，2007年突破90%，近年來基本穩定在90%左右;住宅投資占房產投資的比例從2001年的66.47%一直上升，2010年達到70.5%;在竣工比例上，房產竣工占總房產竣工比例呈下降趨勢，由2001年的67.4%降至2010年的49.52%。由此可見，我國的房地產市場是以住宅市場為主，居民的住房消費需求一直很旺盛。

三

為保證數據的完整性、準確性，本文選取2001－2010年間的數據。由于我國從1998年下半年開始逐步實行住房分配貨幣化，到2000年2月，住房實物分配才在全國停止，相應的數據統計也是從2001年才開始的。數據主要來源于2002－2011年的《國家統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》和中國房地產TOP10研究組的報告或計算而得。選擇全國的商品房平均銷售價格和CR10作為分析指標。

1．商品房平均銷售價格與CR10的關系變化。2001年商品房平均價格為2170元/平方米，2005年突破3000元，達到3168元/平方米，2009年又達到4681元/平方米，2010年突破5000元/平方米，2001－2010年我國的房價走勢基本是上升的。而2001－2010年我國房地產CR10如前所述，2001－2005年的市場集中度在逐年下降，2006－2010年的市場集中度在逐年提高，可見，商品房平均銷售價格和CR10之間變動方向不明確。

2．建立房價波動性和市場集中度對數之間的一元回歸模型:

式中，房價波動性以商品房平均銷售價格的波動率②來代表，當作一元回歸模型中的被解釋變量，以Y表示;解釋變量是市場集中度(CR10)，取其自然對數，表示變動率;β0～β1為參數;ε為擾動項。運用stata10軟件分別對六個不同時間段進行初始回歸。通過回歸結果分析，在2001－2005、2001－2006、2001－2008年三個時間段的回歸方程是顯著的，系數都通過P值檢驗。在2001－2010年的六個時間段，房價變動率和市場集中度對數基本是負相關，集中度變動率上升，會引起房價波動率下降，具有穩定房價的作用。集中度變動率上升引起房價波動率下降的幅度由2001－2005年的0.5902%逐漸降至2001－2010年的0.0305%。但2001－2007、2001－2010、2001－2009年回歸方程整體不顯著，沒有通過P值檢驗。

一元回歸模型存在不足之處主要表現在三個方面:第一，數據的局限性，采用小樣本數據，數據點過少，特別是2001－2005年期間;第二，模型擬合度不好，2001－2010年的R2僅為0.0013;第三，建立的是一元回歸方程，存在遺漏變量。綜合以上三點，對回歸結果存在疑問，由于數據選取上無法修改，因此，在模型選擇上做出調整。

3．建立多元回歸模型。引入四個新的解釋變量:城鎮居民家庭人均可支配收入(SR)、房地產開發企業的投資總額(TZ)、房地產開發企業竣工房屋的造價(JZ)、人口自然增長率(RZ)，對它們自然對數，表示變動率。

式中:β0～β5為參數;ε為擾動項。運用stata10軟件分別進行初始回歸:

回歸方程的R2=0.8960，調整后的R2=0.766，回歸方程擬合程度較好;F(5，4)=6.89，F統計量的P值為0.0425，顯示這個回歸方程是顯著的。但人口自然增長率對房價變動率影響不顯著，剔出該變量。逐步回歸方程的R2=0.8771，調整后的R2=0.7789，回歸方程擬合程度較好;F統計量的P值為0.0169，顯示這個回歸方程是顯著的。通過WHITE檢驗，接受同方差的假設(P=0.3505);通過BG檢驗，接受無自相關假設(P=0.1476)。

四

逐步回歸的統計結果顯示，該回歸模型的經濟意義和統計意義都顯著，市場集中度越高，房價波動率越小，二者之間呈負相關;城鎮居民的人均可支配收入(SR)越高，實際購房能力越強，引起房價波動率越大;房地產開發企業投資總額(TZ)越多，表明房地產市場的實際供給能力越強，房價波動率越小;竣工房屋的竣工成本(JZ)越高，房價的波動率越大。在這些影響因素中，房地產開發企業的竣工房屋的竣工成本變動率(4.475)對房價變動率的影響最大，其次是城鎮居民的人均收入可支配收入變動率(4.095)和房地產開發企業投資總額變動率(－3.1776)，最后是市場集中度變動率。因此，在我國目前的經濟形勢下，市場集中度的提高雖然可以優化市場結構，但對于房價的穩定起不到主要作用，這與我國房地產市場的供求結構直接相關。

1．我國的房地產市場缺乏彈性。我國商品房采用市場化供給，是以房地產開發企業為主要的供給主體，但土地供給是壟斷的。房地產開發商為獲得更高的利潤，將目標更多集中于高收入群體。在目前房地產市場嚴厲的調控下，房地產去住宅化趨勢逐漸顯現，相比住宅市場，商業地產、工業地產開發成本較低。同時，地方財政對房價也有很強的推動性。2001－2003年，全國土地出讓金相當于同期全國地方財政收入的35%，2009年全國土地出讓金相當于同期全國地方財政總收入的46%左右①于猛:《今年全國土地出讓金或破2萬億 地價推高房價》，《人民日報》2010年12月27日。。地方政府為實現土地收益最大化，會采取各種手段推高地價和房價。與此同時，經濟適用房和普通住房的供給比例一直在下降，2000年竣工的經濟適用房套數占住宅竣工套數的28.2%，2010年該比例降至6.63%;2004年銷售的經濟適用房套數占住宅銷售套數的7%，2010年降至3.7%②根據《2011年中國統計年鑒》(北京:中國統計出版社，2011年)計算而得。。因此，房地產去住宅化趨勢會愈發明顯，更需要政府加大普通商品房供給，采取財稅政策降低房地產開發企業的成本，從而降低房價。

2．房價主要由需求來決定③胥玲:《中國城市房價和地價的決定因素及相互關系》，《財政研究》2009年第11期。。在房地產供給市場缺乏彈性的情況下，房價主要由需求來決定。房地產市場兼具消費與投資特征，存在消費性需求(自主性需求和改善性需求)、投資性需求、投機性需求等多樣需求。隨著人均GDP的不斷提高，特別是城鎮居民收入水平的提高，自主性需求和改善居住條件的需求較大。同時，我國資本市場不發達，缺少適合的金融投資工具，導致大量的投資性需求和投機性需求的高漲，推高房價。④蘇亞莉，張玉:《我國房地產價格影響因素的實證研究:基于2003－2008年數據》，《江西社會科學》2011年第12期。以消費為主導的房地產市場的支柱性，不僅在于中國有無限大的市場，而且在于其常態的需求能保證房地產持續穩健發展⑤易憲容:《房地產市場可能出現巨大變化》，《民營經濟文摘》2011年11月第4期。。因此，政府重點在于引導好投資需求，不是強制約束，而是創造更好的資本市場，加以引導。

3．不同地區房價的差異性較大。房地產位置固定，在各個地區之間是不能移動的。從自主和改善住房角度看，消費者只會在特定的市場區域內選擇適合自己的住房，不同地域房地產市場供給的產品難以互相替代。而且商品房自身也存在差異性，如住房面積、格局設計、位置、配套設施、周邊環境、個人喜好、價格水平等，因此，商品房并不是一個可以完全替代商品，因而，各地房價有較大差異，即使同一城市的不同地理位置房價也有較大的差異。從2006－2010年住宅銷售均價復合增長率來看，全國平均水平為10.9%。北京、上海、廣州、深圳、昆明等城市，增長率是全國平均水平的2倍以上①中國指數研究院:《房改以來我國房地產市場分析及展望》，www．qstheory．cn/jj/ztyj/fdc/201204/t20120410_150376．htm。因此，考慮到不同地區的經濟發展水平、收入、市場集中度情況等，應當因地制宜地采取措施，發揮地方政府的作用。

目前，我國房地產市場調控依賴于政府的宏觀調控，但也應重視市場經濟手段對房價的調節作用。產業組織理論認為，市場集中度過低，容易出現低水平的過度競爭，造成資源的過度分散，特別是面對國際市場時，缺乏定價權;市場集中度過高，又容易導致壟斷，導致高價格和低產量，造成社會福利的凈損失。②周素珍:《不當競爭的成因與博弈分析》，《天府新論》2010年第4期;鄧淇中等:《房地產投資與經濟增長關系的動態波動性研究》，《湖南科技大學學報(社會科學版)》2010年第4期。因此，市場集中度過高或過低的市場結構都需要調整。對于我國房地產市場而言，目前總體的市場集中度過低，隨著品牌房地產開發企業的市場份額將逐步提高，品牌企業將更多地追求企業的整體效益和可持續發展，提升開發品質，較發達地區的房地產企業會逐漸完成向欠發達地區布局，我國房地產業市場集中度會相應提高。在市場機制逐步完善的情況下，通過企業實現規模經濟，降低成本來穩定房價。因此，在房價調控中，除了需要政府的宏觀調控外，也要創造條件發揮市場自身的調節機制，利用市場集中度與房價之間的關系來穩定房價。