官辦租房中介爭論

本刊記者 王寅

官辦中介應該明確自己的服務對象，應更多考慮中低收入群體的房屋租賃需求，在服務對象上實現與現有商業中介的差別化分工，從而引導中介市場的合理化、服務性回歸。

旺盛的需求帶動了租房中介市場的迅速發展，但越來越多的問題也漸漸浮出水面，進入人們的視野。

“不砸難出氣！”2011年10月27日，來自河北保定、脾氣火爆的女孩文嬈（化名）與北京安貞橋的中偉置地的工作人員發生沖突，砸壞了辦公室的玻璃門。 為什么中介和租客“水火不相容”的場景經常上演？

不規范的市場和飆升的租金

文女士租住的房間在租住期間發生了水管破裂導致房間滲水的問題。在與房東、合租租客達成協議后，文女士租房時繳納的1200元押金應在退房時扣除625元作為房屋修理費，其余部分退還給她。退房時，中介表示3天后可以到其辦公地點領取押金。5天后，當文女士與房東一起來到中介的辦公地點辦理退還押金事宜時，中介卻不同意退還押金，理由是其他租戶不在場。

于是，文女士開始向所有來該中介咨詢租房事宜的租客講述自己的遭遇。無奈之下，中介同意退還剩余押金，但要扣除100元管理費。就是這100元錢直接導致了前面那一幕的發生。

文女士只是與中介產生矛盾和糾紛的眾多租戶之一，押金問題也只是雙方眾多矛盾之一。

6月11日，本刊記者以租客的名義聯系了兩家房屋中介之后，與來自山東曲阜的孫先生一同前往北京五道口看房。讓人驚訝的是，兩家中介竟然先后帶著記者查看了同一套房屋，但開出的租金價格相差100元。其中一家中介的工作人員告訴記者：“大中介手中的房源，小中介不一定有。但小中介有的房源，大中介一定有。”

在看房過程中，記者還遇到了一位自稱房東的女士。細問之下才得知，原來該女士曾經是某中介的工作人員，辭職后利用曾經積累的房東資源，搖身一變做了“二房東”。孫先生告訴記者，他不愿租“二房東”的房子，他曾遇到過“二房東”中途攆租客搬家的情況，原因是有人愿意出更高的租金。

一般來說，這些游離于正規中介之外的“二房東”以高出市場價數百元到千元不等的租金，預先將房屋租下，然后將完整的套間隔成幾個到十幾個小間對外出租，并直接與租客簽訂合同甚至不簽合同。這種方式可以讓一個“二房東”每月獲利數千元甚至更高。在高回報的誘惑下，“二房東”會逐漸抬高出價以獲取更多房源。

官辦中介辦不辦

北京市政府辦公廳5月31日公布了《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》（以下簡稱《意見》），提出要“盤活閑置房源進入房屋租賃市場”，并“鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構，接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，集中開展房屋租賃經營”。

《意見》的目的是為了規范房屋租賃市場，穩定房屋租金。比較引人注目的兩個手段是“鼓勵官辦房屋中介”和“引導閑置房源釋放”。

政府鼓勵官辦中介的出發點是為了規范房屋租賃市場并穩定北京市住房租金。可是，針對有沒有必要建官辦中介以及如何定位官辦中介，記者聽到了不同的聲音。

鼓勵官辦中介的北京市住建委的相關負責人在給記者回復的郵件中寫道：“我們認為國有房屋租賃經營機構原則上應遵照市場運行規律，采取市場運作模式運營，通過機構自身優質、規范服務，與其他房地產經紀機構平等競爭。”由此看來，官辦中介的定位是市場化運作的企業性質機構。

北京市住建委相關負責人還表示：“國有房屋租賃經營機構是對現有租賃經營模式的一種探索與創新，不會也不能取代其他房地產經紀機構。”

中國科學院研究生院管理學院房地產研究中心的吳迪副教授認為，利用官辦中介凈化、規范中介市場“在理論上具有可行性”。通過所謂官辦中介，能夠“對現有房地產租賃市場的盈利模式造成沖擊，在理論上有助于促進多層次住房租賃供給結構的形成”。他還認為，官辦中介要做的是“打破現有商業中介僅以盈利為目的的中介模式”，而不是完全不盈利，因此不一定非要被局限于公益性、非營利性組織的定位。

偉業我愛我家市場研究院經理程浩業則持不同的觀點：“政府做好裁判員，制定好規則就行。不要既當裁判員又當運動員。”他認為，不一定非要建官辦中介，有民辦中介就足夠了。“官辦中介能做的事，民辦中介也能做，何必再專門辦一個官辦中介呢？市場自然會淘汰服務差、競爭力弱的中介。”程浩業說。

服務對象的區分與合同的完善是關鍵

吳迪副教授認為，官辦中介也應該明確自己的服務對象，“在運行中更多地考慮中低收入群體的房屋租賃需求，在服務對象上實現與現有商業中介的差別化分工，從而引導中介市場的合理化、服務性回歸。”

據了解，2004年，當時的北京市國土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局共同制定了《北京市房屋租賃合同》和《北京市房屋出租代理合同》示范文本。2008年時，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局又重新進行了修訂，分別為《北京市房屋租賃合同》“自行成交版”、“經紀機構居間成交版”和“經紀機構代理成交版”3個版本。但是，這些合同的條款制定得不夠細致。

例如，對于由何種機構或人員對房屋進行驗收、對房屋設施設備損壞程度的判斷標準等無可嚴格量化的細則，而這些模糊之處常常是引發租住過程中各利益方爭議的癥結。“鑒于實踐中主要存在的爭議問題集中在押金退還上，因此建議相關部門對于合同的押金條款制定詳細的統一規范。”岳山律師說。

穩定租金效果有待驗證

據中央電視臺經濟信息聯播報道，今年一季度北京市每套房的月均租金為3550元。另據中原地產公布的數據，今年5月北京市中高檔住宅平均租金為54.27元/(·月) ，同比上漲了4.35%，環比上漲0.41%。其中，一、二、三居室的租金價格分別為2556元/月、3794元/月和5327元/月，價格環比分別上浮0.59%、0.64%和0.23%。

程浩業表示，由于政府對樓市的調控，目前樓市的市場前景不明，部分曾經有意愿且有資格購買房屋的人選擇繼續觀望。另外，限購政策使得部分潛在購房者失去了購房資格。但這兩類人均有住房需求。再加上全國性的通貨膨脹，作為消費市場之一的房屋租賃市場也不能例外，所以目前房屋租金仍處于上升通道。

北京市住建委相關負責人認為：“多渠道增加租賃市場房源供給，有效疏導部分租賃需求，有利于我市住房租金穩定。”

吳迪副教授和程浩業似乎沒有那么樂觀。

吳迪副教授認為，房源不足可能只是房地產市場所呈現出的表象，深層次的問題還可能涉及經濟發展不均衡、勞動力結構不合理以及城市化質量不達標等綜合因素。“簡單地就供給而談供給，將落入‘頭疼醫頭，腳疼醫腳’的循環。”吳迪副教授說。

程浩業表示，在官辦中介確定房源規模之前，無法針對其給租金變化帶來的影響作出精準的判斷。但是他同時也認為，政府能釋放出的閑置房源規模可能沒有想象中大，“政府各單位的房屋流轉較快，閑置的房屋比較少。相反，社會上閑置的房源比政府能控制的房源要多得多。更多的房源還是需要市場來釋放，用市場化的方式來調控房屋租金。比如政府可以使用稅收手段，對閑置的房屋增加稅收，對出租的房屋則減少稅收。利用這樣的方式便可以充分調動市場的房屋資源。”程浩業說。