農村綜合體：房地產發(fā)展方向

2011年，對于中國房地產業(yè)而言，是冬天的開始。“限購”、“限價”成為房地產市場的兩個主題詞。溫總理在日前又強調了宏觀調控的不可動搖，讓房地產回到合理的價格，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。房地產業(yè)何去何從，成為了行業(yè)焦點。

中國房地產發(fā)展的本質

仔細分析一下，可以發(fā)現(xiàn)，目前國家調控的房地產業(yè)僅僅是住宅領域，而商業(yè)地產、產業(yè)地產并沒有受到限制。在過去的十年，住宅地產是房地產的代名詞，各交易所的上市公司，基本都以住宅為核心產品。那么，過去十年住宅地產發(fā)展迅猛，房價增速遠遠超過GDP，原因何在？

首先，中國經濟的發(fā)展是房地產業(yè)發(fā)展的基礎，越是發(fā)達地區(qū)，房地產業(yè)特別是住宅產業(yè)就越發(fā)達，相應地商業(yè)地產就越發(fā)達。正是過去三十年改革開發(fā)的積累，使得人們有著一定的消費基礎；其次是消費方式的改變，在宣傳下，人們開始提前消費，開始投資未來的資金，購房款有相當?shù)谋壤齺碜晕磥恚@意味著未來房地產收益提前實現(xiàn)。最后，很重要的原因，在于產業(yè)發(fā)展后，大量的資金在中國現(xiàn)實環(huán)境中沒有更好的投資機會，房地產的基礎設施的屬性被弱化，投資屬性被放大，導致了在不斷的炒作中，房價不合理的提升。同時2003年土地“招拍掛”的實施，人為造成了土地資源的短缺，從另一程度為房價的無序增長埋下了伏筆。

因此，區(qū)域產業(yè)的發(fā)展是區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展核心。隨著產業(yè)的發(fā)展，人們涌入該區(qū)域，消費水平提升帶動了住宅地產和商業(yè)地產的發(fā)展。區(qū)域產業(yè)需要不需要房地產？答案當然是需要。產業(yè)需要土地、需要廠房。可以認為，只有產業(yè)地產發(fā)展了，才能有住宅地產的發(fā)展，最終為商業(yè)地產的發(fā)展提供基礎。產業(yè)一般是第一、二產業(yè)，商業(yè)更多是第三產業(yè)，而住宅是銜接產業(yè)與商業(yè)的樞紐，是聚集人群的方式。在一、二線城市為什么地產火爆，其根源在于一、二線城市有著深厚的產業(yè)基礎，能夠支持住宅和商業(yè)的消費。

從行業(yè)自身發(fā)展角度分析，中國房地產業(yè)要持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，核心就是要促進產業(yè)的發(fā)展，帶動區(qū)域富裕，最終實現(xiàn)住宅地產、商業(yè)地產發(fā)展。什么是產業(yè)地產？其實就是開發(fā)區(qū)、工業(yè)園這類發(fā)展模式，只不過之前是由國家驅動的，而現(xiàn)在由企業(yè)來驅動。

中國房地產寒冬中走向何處？

溫總理的講話，其實就是國家從戰(zhàn)略角度對房地產的定位。一是房地產業(yè)要健康發(fā)展；二是房地產的價格必須合理，合理就是讓絕大多數(shù)人能夠接受。這意味著房地產業(yè)將不再是“暴利”行業(yè)，房地產業(yè)只能賺取“合理”的利潤；同時意味著房地產業(yè)要做到可持續(xù)發(fā)展，不能僅僅關注短期效率，而是要關注中長期效益。在此情況下，是否意味著房地產業(yè)失去了發(fā)展空間？顯然不是，即使投資回報率低了，也高于一般行業(yè)；關注中長期效益其實更加有利于企業(yè)成就自己的百年基業(yè)，因為投機因素小了。

從國家戰(zhàn)略發(fā)展需求分析，中國的房地產業(yè)必須走向以產業(yè)為核心的發(fā)展思路，以獲取中長期效益為根本目的，這也是我國的國家戰(zhàn)略。中國房地產的戰(zhàn)場在哪里？一線城市的城市建設基本完成；二線城市的建設如火如荼，接近后期；三、四線城市的建設正處于前、中期；農村基本處于空白區(qū)，除了東部發(fā)達地區(qū)以外。顯然，未來二十年驅動中國房地產業(yè)發(fā)展的就是在三、四線城市與農村。而農村是核心中的核心，中國的城市化進程就是為了改變農村。

過去新農村建設為什么不成功？

“十一五”期間，有關農村發(fā)展的最熱的主題就是“新農村建設”，而這一主題緊緊地與房地產開發(fā)聯(lián)系在一起。房地產企業(yè)是如何進入新農村建設領域的？（1）選擇一個吸引人的主題，勾畫愿景，以低價拓展土地；（2）將農村的平房改成樓房，農民集體上樓，但是生活生產方式并不發(fā)生大的改變；（3）剩余的土地資源進行商品房建設，賣給區(qū)域外居民，特別是富裕地區(qū)的居民；（4）以銷售為主實現(xiàn)盈利。最終的結果是什么？新農村建設僅僅就是“拆遷+回遷+商品房”。政府不滿意，農民不滿意，在全球經濟危機下房子有可能賣不出去。沒有產業(yè)的支撐，新農村建設就是一句空話。是否這樣，新農村建設就與房地產企業(yè)無關呢？因為新農村建設需要產業(yè)支撐，特別是第一、第二產業(yè)支撐，房地產業(yè)自身卻是第三產業(yè)，沒有第一、二產業(yè)支撐的新農村建設是沒有可持續(xù)性的。

房地產企業(yè)的本質是什么？

房地產業(yè)以金融為主導，以建筑為載體，為人們生產、生活提供基礎服務的行業(yè)。房地產行業(yè)最大的資源是什么？不是土地、不是房屋建筑，而是資本。正因為如此，房地產行業(yè)是以金融為核心，建筑為載體的資源整合型行業(yè)，它可以涉及到社會的各個領域，不需要專業(yè)，需要的是整合專業(yè)，即“管理”。這也就意味著從某種意義上說，房地產行業(yè)的繁榮是虛擬經濟的繁榮，其發(fā)展必須依靠實體經濟的發(fā)展，否則就會成為“空中樓閣”，也就會有“泡沫”產生。所以，用兩個詞概況房地產業(yè)就是“資本+管理”。因此這就意味著房地產行業(yè)可以向任何產業(yè)進行拓展。

房地產企業(yè)調整適應新農村建設

新農村建設正是中國房地產行業(yè)的巨大藍海，只是它不再是簡單的資本密集型，而是資本與知識雙密集型，它所涉及的不僅僅是“資本+管理”并重，而是“資本+管理+農業(yè)+農業(yè)產業(yè)鏈”。其盈利模式更為復雜，利益相關者更加豐富。對于房地產企業(yè)而言，最難的就是“農業(yè)+農業(yè)產業(yè)鏈”，因為其他都是輕車熟路。房地產企業(yè)該如何思考這一問題？（1）研究當?shù)氐霓r產品特點，研究該產品的產業(yè)鏈；（2）思考上下游產業(yè)鏈中的各個價值點問題——整合？合作？自己經營？（3）思考與地產的相互關系——廠房？旅游？居住？（4）思考與人流的關系——當?shù)厣a者？外來消費者？（5）投資規(guī)模與投資節(jié)奏——現(xiàn)金流問題，盈利能力、盈利周期等問題。如果按照正常產業(yè)發(fā)展，帶動住宅、商業(yè)發(fā)展持續(xù)周期非常長，房地產企業(yè)要做的，就是提前規(guī)劃與布局，加速這一過程，這一加速力就成為了房地產企業(yè)的核心競爭力。

房地產企業(yè)可以以“旅游休閑地產（農業(yè)觀光）、食品加工園區(qū)、醫(yī)療保健園區(qū)”等形成產業(yè)地產，同時充分帶動區(qū)域內的就業(yè)，成為聚集人群的有效手段，有了對未來收益的預期，可以支撐起住宅地產與商業(yè)地產的消費能力，最終實現(xiàn)區(qū)域的城市化。

從另一個角度看新農村建設的本質：“資本+管理+農業(yè)+農業(yè)產業(yè)鏈”，有一類企業(yè)適合做新農村建設，就是以農業(yè)產業(yè)化經營為核心的企業(yè)，他們只需向地產管理方向拓展，就可以進行新農村建設。因為他們有成型的“農業(yè)與農業(yè)產業(yè)鏈”，而且他們會更加容易得到當?shù)卣恼J可，從這個角度來看，中國的房地產發(fā)展始終離不開CPC模型（即城市/農村、企業(yè)、項目三維戰(zhàn)略），沒有政府的支持，一切都沒有可能，有了政府支持，一切成為了可能。

農村綜合體的開發(fā)模式

在農村，在某個區(qū)域內，都會形成一個多元集合體，包括“旅游休閑地產（農業(yè)觀光）、食品加工園區(qū)、醫(yī)療保健園區(qū)、住宅地產、商業(yè)地產”。這是一個多功能的聚集體，新農村建設的產品就是農村綜合體，其涵蓋農村生產、生活的各個領域，農村的未來就是城市。中國的城市化進程不是將農民引入城市，而是將農村變成城市。這就是中國房地產業(yè)的未來。

那么，農村綜合體該如何去開發(fā)呢？顯然，在項目初期，農村綜合體的第一關注點在于形成區(qū)域品牌，并重點關注現(xiàn)金流，盈利能力并不是這個階段關注的，這一時期是企業(yè)的投入期。當進入項目中后期，整個項目才能持續(xù)盈利，盈利的時間點比商業(yè)地產要滯后得多。這就需要企業(yè)有著足夠的資本運作能力，需要從各個節(jié)點進行籌劃，確保項目初期企業(yè)的安全性——生存。因此，房地產企業(yè)在項目初期就必須參與到農業(yè)生產中，在農業(yè)及相關領域獲取利潤，緩解投資項目帶來的巨大的資金壓力。在此時，房地產企業(yè)就成了農業(yè)公司的投資者之一。

如何選擇開發(fā)節(jié)奏，如何把握開發(fā)過程中資金的平衡，不僅僅需要資本，更需要智慧。房地產行業(yè)不再是簡單的資本密集型產業(yè)，而是知識密集型產業(yè)，成為真正的以知識為核心的創(chuàng)新型服務業(yè)。

無論哪種開發(fā)模式，農村綜合體的未來需要在政策支持、資本支撐下進行，僅靠企業(yè)自身的資本積累是不足以支持整個項目開發(fā)的。

另外，開發(fā)模式中，非常重要的一個環(huán)節(jié)，就是對于土地的合理利用。農村綜合體的建設過程中，一定要充分發(fā)揮用地的基本性質，同時根據(jù)不同性質的土地，不同的產業(yè)確定不同的操作模式。比如觀光農業(yè)可以采用租賃土地的性質，同時在農業(yè)用地上實現(xiàn)，而不占用建設用地；食品加工業(yè)必須在工業(yè)用地上進行，工業(yè)用地的成本低于建設用地等等。

農村綜合體建成會是什么樣？

在新農村建設的口號中，有“三化與五新”。三化即農業(yè)工業(yè)化、農村城鎮(zhèn)化、農民工人化；五新即生產發(fā)展，有新方式；生活寬裕，有新層次；鄉(xiāng)風文明，有新風尚；村容整潔，有新面貌；管理民主，有新機制。這是從物質、精神兩個層面的具體描述，也是農村綜合體希望達到的目標。

地產項目的產品，最核心的有兩個階段，一個是規(guī)劃設計，一個是建筑設計。如果是住宅、商業(yè)項目，建筑設計往往是最核心點；但是如果是產業(yè)項目，規(guī)劃設計就是關鍵。農村綜合體既要考慮居住、商業(yè)、產業(yè)，還要考慮生產關系、生活方式之間的關系。生產關系包括兩個方面，一個是生產工具，另一個是產業(yè)類型。

（1）居住生活與生產工具的關系：是在住房中考慮生產工具的置放，還是考慮在生產區(qū)直接劃出一片區(qū)域集中放置？

（2）產業(yè)類型與居住生活的關系：是否將居住區(qū)與生產區(qū)置于同一片區(qū)域？還是實行兩個區(qū)域隔離，這有點像城市生活了；如果進行隔離，那么兩個區(qū)域的交通聯(lián)系以何種方式實現(xiàn)？

（3）產業(yè)類型與生產工具的關系：這與（1）類似，生產工具的置放問題，當然這也與產業(yè)的經營相關，如果實現(xiàn)了農業(yè)工業(yè)化，那么農民就變成了產業(yè)化工人，生產工具就不再是農民生活必備品，只需要由企業(yè)負責即可。

農村綜合體的未來，也許就是現(xiàn)在的華西村，也許比華西更加美好，但是所有的一切，都需要去實踐，去總結。