境外房地產稅制的經驗及啟示

胡 海

（中共湖南省委黨校；湖南行政學院，湖南 長沙 410014）

境外房地產稅制的經驗及啟示

胡 海

（中共湖南省委黨校；湖南行政學院，湖南 長沙 410014）

房地產稅是當前我國稅制改革的一個熱點問題，我國正在醞釀房地產稅收制度改革，即開征統一規范的房地產稅。文章在闡述目前我國房地產稅制中存在的主要缺失的基礎上，介紹了世界主要國家征收房地產稅的成功經驗，并從中得到了適合我國國情的若干啟示。

房地產稅；國外經驗；啟示

房地產稅又稱“財產稅”或“物業稅”或“不動產稅”或“地產稅”，是以房屋為征稅對象、在不動產的占有環節課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅款額會隨著不動產市場價值的升高而提高。世界各國由于歷史文化背景和社會經濟發展情況不同，其相關配合稅種之間自然存在差異，勢必決定各國對稅種的選擇也就不盡一致。國與國之間沒有完全相同的稅收制度，哪怕在同一稅收體系中也不可能完全一樣。同理，在開征房地產稅方面也存在著較大的差異。盡管建設中國特色社會主義市場經濟不能照搬照抄別國的經驗，但“他山之石，可以攻玉”，世界其他國家在開征房地產稅實踐中的經驗無疑都對我國開征統一規范的房地產稅有一定的啟示與借鑒作用。

一 我國現行房地產稅收體系中存在的問題

（一）稅種設置不夠合理，保有環節稅負過輕

我國現行稅收制度中涉及房地產方面的稅種有12個，廣泛分布于房地產的各個環節。在房地產開發環節主要有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅等稅種；在房地產交易環節主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）、營業稅、城市維護建設稅等稅種；在房地產保有環節主要有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等稅種；在房地產出租時，存在營業稅、房產稅、城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅等稅種。這些稅種在出臺時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統一、多政策目標的房地產稅收制度。稅種繁多必然會加大征管難度，增加征收成本，同時也會造成征稅的重復，加重納稅人的負擔。可見，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者。[1]另外，房地產企業在開發、交易和保有三個環節中的稅負分布很不合理，房地產取得、流轉過程中征收的稅種過多、稅負較重，而保有階段的稅負過輕。如在房地產開發（取得）階段的房地產稅，需要繳納耕地占用稅、營業稅、城市維護建設稅、其他政府收費等房地產稅；在轉讓處置（流轉）階段，也需要繳納契稅、印花稅等房地產稅。而在房地產保有階段除用于經營外，幾乎不必繳納任何費用。[2]而且在開發環節收費中，收費的負擔還大于稅收，根據測算，在房地產業中，各種規費占了銷售費用的35.78%，稅收僅占9.06%。[3]土地閑置、浪費嚴重，保有階段稅收少、稅負輕，流通環節稅收多、稅負重，就相當于給土地保有者提供了無息貸款，實際上鼓勵了投機行為。

（二）征稅范圍過于狹窄，重復征稅現象突出

目前我國的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮土地使用稅和房產稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。不合理的征稅范圍不僅為納稅人提供了逃避稅收的途徑，也不利于發揮稅收杠桿的調節作用。而這也成為不同政府間吸引投資的一個誘因。誠然，經過改革開放30余年的發展，我國當前的制度安排和經濟結構與這些條例當初制訂時相比已經發生了深刻的變化，因此，改革現行房地產稅制乃是大勢所趨。同時由于社會經濟的發展，新農村建設發展迅猛，城鄉結合部經濟快速增長并與城市經濟融為一體，城鄉界限變得模糊不清，自然增大了稅務機關征稅的難度。另外，我國現行的房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費的現象。自 2003年以來，我國房地產稅收政策朝令夕改，稅收體系不盡合理。對于房地產轉讓，賣方征收營業稅，買方征收契稅，同一標的交易的雙方都要課稅，屬雙重征稅。買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，是稅種交叉，重復征稅。具體體現為：房地產轉讓收入既要繳納營業稅，還要就房地產增值部分繳納土地增值稅和所得稅；房屋出租取得的租金收入，需同時繳納房產稅、所得稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅等，綜合稅負高達租金收入的30%以上，房地產租金收入征收房產稅不合理；對房地產取得行為，不僅征收印花稅，而且征收契稅。在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復的問題。

（三）稅制設計不盡合理，發展矛盾日益突出

目前我國現行房產稅的計算依據有從價計征和從租計征兩種。從價計征即房產原值減去10%～30%的余值按1.2%的稅率計征。這種折余價值依據的是歷史成本，無法反映房產的市場價值；從租計征即依據房產的租金收入按照 12%的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。另外，現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，存在稅源不足且缺乏彈性的缺陷，很難發揮調節土地級差收入的作用，也不能對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。我國現行的房產稅從 1986年10月1日開始實施。盡管從規模上看房產稅是小稅種，但20世紀90年代中后期以來，房產稅收入的規模擴張速度仍比同期稅收總額的擴張程度高出很多，房產稅收入在小稅種中的增長排序僅次于個人所得稅和印花稅，而且房產稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。[2]

（四）資產評估缺乏規范，費用遠超其他行業

房地產稅作為財產稅，是以房地產的價值為基礎進行征收的。我國現行的不動產評估主要由政府相關主管部門進行，即由國土資源部所屬的土地評估、以建設部為主的房地產評估、國有資產管理局所屬的資產評估等評估機構和評估項目組成，此外，還有大量盈利性的社會評估機構所作的商業性評估。但我國不動產評估存在立法嚴重缺失，使不動產的評估缺乏統一性、權威性和強制性，主要是一些行政規章和行業規范，法律地位低，效力層次低；評估市場按行政部門條塊分割，評估機構呈現多元化，評估人員的水平參差不齊；評估技術也比較落后，嚴重滯后于房地產行業發展的要求。這樣的不動產評估體系很難提供統一、準確的房地產評估價值作為房地產稅的計稅依據。[4]另外，地方政府在房地產開發過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍圖審查費等50余項費用，涉及25個部門，總計約占房價的 15%-20%。由此可見，地方政府以房地產開發拉動地方經濟增長和增加地方財政收入的利益沖動，也是造成住房價格居高不下的一個重要誘因。

（五）稅費繳納負擔較重，稅收流失現象嚴重

目前，我國房地產稅費設置的種類和繳納的費用明顯多于其他行業。具體而言，地方政府在房地產開發過程中所征收的費用，不僅包括土地出讓金和雙重配套費，而且包括收取的藍圖審查費等50余項費用，涉及25個有關部門，共計約占房價的 15%-20%。由此可見，地方政府通過房地產開發刺激地方經濟增長和增加地方財政收入的利益沖動行為，也是導致住房價格居高不下的一個重要原因。[2]與此同時，目前我國稅收征管輔助制度不夠健全，造成稅收流失問題嚴重。我國目前仍缺乏嚴密的財產登記制度，這無疑影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策也不健全，現有的稅務部門內部房地產評估機構、評估人員的素質同樣難以適應稅收征管的需要，再加上稅收法律法規不夠健全，由此引起的稅收流失現象十分嚴重。[1]

我國現行房地產稅制除暴露上述問題外，還存在以下缺陷：一是不利于調節貧富差距。對居民用房一律免征房地產稅，不能體現出擁有不同數量房產的個人的稅負差異，既不利于調節貧富差距，實現社會公平，又使得豪華型房地產擁有較大的需求市場，造成房地產市場供應結構不盡合理。二是不利于抑制土地投機行為。現行的城鎮土地使用稅以土地面積為計稅依據，實行從量計征，使得稅額不能隨著征稅對象價值的提高而提高，無法有效地調節土地級差收人，也不利于抑制土地投機行為。

二 世界主要國家（地區）房地產稅的基本情況及經驗總結

（一）基本情況

目前，大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收房產稅。這些國家大體上秉持了穩定和公平的原則，既讓稅收造福于民，又合理調控了房價。

1．美國房主自愿交稅。在美國，對房地產占有、處置、收益等環節征收的各類稅項總稱為房產稅。美國的房產稅有廣義和狹義之分。廣義的房產稅還包括交易稅，即在房屋買賣時要繳納的稅；狹義的房產稅指的是對房屋本身征收的稅，屬于財產稅。目前，全美50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者的比例為 1:1:5，可以看出學區稅比例是最大的。美國大部分地區房產稅的稅率維持在1%-3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。房產稅的稅率由地方政府根據每年各種預算收入和支出的情況而定，因此，不同地區的稅率會有所不同，并且根據情況的變化不斷地調整。在絕大多數情況下，美國的房屋主人是愿意繳納房產稅的。他們很清楚，美國政府拿走房產稅之后會把每一分錢都花在百姓身上，如教育、治安、公共設施維護等等。政府用房產稅的錢大面積地改善治安、學校、環境，一旦周邊環境治理好了，房子自然增值，所以對于美國老百姓而言，每一年只出房產價值 1.5%的稅金卻可以享受到很多的福利，是非常合算的。[5]因此即使一些地區房產稅稅額較高，當地的納稅人也十分歡迎，因為良好的公立教育系統（美國的公立教育系統是免費的）有利于下一代的成長。

2．日本房產稅名目繁多。日本的房產稅可分為購置房產、持有房產和轉讓（出售）房產等三種收稅情況。在購置房產的情況下，所需繳納的稅目有房產取得稅、注冊執照稅、印花稅和繼承稅（贈與稅）等四種。房產取得稅的征收標準是：民用住宅 3%，非民用住宅 4%。注冊執照稅的稅率在0.1%到2%之間。印花稅則和其他國家沒有什么不同，稅率一般不超過1%。在日本，繼承房產所需要付出的稅金數額較大。繼承價值1000萬日元（約合人民幣80萬元）的房產，繼承稅率為10%；如果房產價值超過3億日元（約合人民幣2400萬元）；繼承稅率將上升到50%。另外，在日本持有房產，每年都必須繳納固定資產稅和都市計劃稅，其稅率一般為1.4%和0.3%。這些稅金都將用于地方基礎設施建設。而在轉讓房產的情況下，轉讓房產的個人需要繳納的稅目有所得稅和居民稅兩種。稅率則依據房產年限的不同而有所變化，即5年以下房齡的建筑物兩項稅種合計為30%,5年以上則為20%。總之，在日本，住房和土地的所有權均可交易，購置房產就意味著同時擁有了土地所有權。所以，日本的房產稅不僅涉及住房，而且涉及土地，在稅制中被稱為固定資產稅，納稅人是法律意義上的土地和住房產權所有人。課稅固定資產稅按照市場價值來計征，通常每三年進行一次評估，之后的兩年中如無重大變化，一般不再重新估價，日本全國固定資產稅的標準稅率是 1.4%。雖然日本的房產稅種類繁多，所需繳納的稅金的數額也比較“驚人”，但為了兼顧社會公平，日本政府對一般民用住宅以及公共事業單位的房產在稅額上會實施一定的減免，如對舊房進行翻建修理、節能改造等，都可以獲得固定資產稅的減免。這樣既能保護一般居民的合法權益，又能在一定程度上遏制炒房行為。[6]

3．韓國稅制應對房地產泡沫。自1961年起韓國就開始征收財產稅，這一稅種的征稅對象是所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人。亞洲金融危機之后，韓國政府采取寬松的貨幣政策，同時放松對房地產市場的管制，以此拉動經濟增長。韓國房地產市場在此政策刺激之下，連續多年保持高速增長。為了抑制房價過快上漲，韓國政府又制定了多種賦稅制度。其中最具代表性的，就是于2005年推出的綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過 6億韓元的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率在0.75%至2%之間浮動。同時，韓國既有的財產稅以土地、房產、船舶等實物財產的所有人作為征稅對象，并依據財產價值的不同實行差別稅率。因此擁有高價房產的富裕階層要同時承擔財產稅和綜合不動產稅，其承擔的賦稅比其他階層更重。然而，綜合不動產稅對控制房地產泡沫的效果并不理想，韓國房地產業的投機行為依然大量存在，這主要是因為房價上漲的收益要高于繳納的稅額。為此，韓國政府出臺了房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，需繳納50%的房產轉讓所得稅，而擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，需繳納60%的房產轉讓所得稅。就算在購買房產2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需繳納6%至35%不等的房產轉讓所得稅。隨著這一政策的出臺，韓國的房地產市場漸趨穩定。[7]

4．英國房產稅分類征收。英國的財產稅劃分為住房財產稅和營業房財產稅（非住房財產稅）。住房財產稅的征稅對象是住房，主要包括平房、樓房、公寓、出租的房屋、活動房和可供居住的船只。其納稅義務人是年滿18歲的住房所有者或住房出租者。住房財產稅的計稅依據以住房的評估價值為基礎。稅率根據地方開支情況和可收稅金的情況由地方政府來確定，其中住房財產稅的稅率實行超額累進稅率。住房財產稅一般是由納稅人向地方政府的專門機構自動申報的，經審查確定后可在10個月內分期支付或按當地政府的要求支付。此外，英國住房財產稅還有科學的減免政策，主要包括折扣、優惠、傷殘減免三大類。而營業房財產稅則是針對非住宅用房屋征收的一種稅。其計稅依據為不動產的市場租金，計稅價格是不動產的年凈價值，但稅率是全國統一的，且根據不動產的不同用途確定不同稅率。其減免政策主要包括四大類:一是教堂、農用不動產免征。二是新設立的工業區有10年免征期。三是慈善機構用于慈善目的占用不動產的減半征收。四是其他房屋空置超過3個月的減半征收等。[3]

（二）經驗總結

1．重視對房地產的保有環節征稅。世界主要國家（地區）都重視對房地產的保有階段征稅，而房地產轉讓環節的稅收較少。與房地產開發、交易等環節的稅收征管工作相比，世界主要國家（地區）都把對房地產的稅收集中在房地產保有階段。在美國，房地產保有環節每年都要根據對房地產的評估價值征收財產稅。在日本，房地產保有稅即包括地價稅、都市計劃稅、固定資產稅、特別土地保有稅等四種，成為地方財政收入的主要來源之一。在英國，直接來源于房地產轉讓的稅收收入（不含轉讓人是公司時交的所得稅）只占全國總稅收收入的1%～2%，但來自房地產保有的不動產稅及來自經營性不動產的稅收收入卻占總稅收收入的30%左右。臺灣地區也同樣在房地產保有階段征收土地使用稅和房屋稅。[9]強化在房地產保有環節課稅，不僅可以刺激土地、房屋的經濟供給和交易活動發生，便于優化配置房地產要素，而且對房地產保有環節的征稅有很強的持續性，能夠形成地方政府穩定的財政收入來源。

2．房地產稅是地方政府財政收入的主要來源。房地產稅屬于地方稅體系，其主要特點表現為稅源穩定、容易征管，是地方財政收入的重要來源之一，且總量呈上升趨勢。從以上各國稅制的分析中可以看出，凡是中央與地方實行分稅制的國家，其房地產保有稅基本都劃歸地方，且成為地方稅收的主體稅種，成為地方財政收入的重要來源。目前，許多發達國家的房地產稅收收入在地方政府組織的稅收收入中都處于十分重要的地位，在美國，房地產稅是州和地方政府的主要稅收，是州和地方政府財政支出的主要來源之一，其房地產稅收入一般占到地方財政收入的50%～80%。由于地方具有相應的立法權，因此地方政府都非常重視房地產稅收。[9]

3．采取“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。“寬稅基”就是除對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅以外，其余的不動產所有者或占有者都是納稅主體。如日本的固定資產稅征稅對象是土地（包括農田、鹽田、礦泉地、山林、牧場、城市土地及其他土地）、房屋和折舊資產。“少稅種”就是多數國家因房地產稅種較少而開征不動產稅，這樣不但可以避免因稅種復雜而導致發生重復征稅的現象，而且可以降低稅收征管成本；“低稅率”是指各國房地產稅率一般都不高，總體稅收負擔水平也普遍偏低。如日本的不動產標準稅率為1.4%，德國為1%，而美國的50個州都征收這種稅，各州和地方政府的不動產稅率不盡相同，大約平均為1%～3%。發達國家一方面實行低稅率，另一方面較寬的稅基同樣可以為政府帶來相對充足的收入，同時減少了稅收征管的阻力，有效地促進了房地產市場的發展。

4．擁有健全的房地產價值評估體系。大多數國家均趨向于按房地產的評估價值征收房地產稅，使其具有隨經濟增長而增長的彈性特征。房地產課稅的一個主要障礙就是對房地產價值的估價，一般而言，只有先確定了征稅對象的價值，才能進一步確定稅率。目前，各國或地區都有專門的評估機構對不動產價值進行評估。如英國由“地產估價局”匯總每年的房地產交易信息并形成完全獨立的房地產價值評估系統，對外公布英國各個城市和地區類型不同、用途不同的土地或房地產的價格。我國香港地區專門設有差餉物業估價署，每年專門負責對香港各地的房屋租金及樓宇價值作出估價，且編制“差餉物業估價表”作為差餉和房地產稅的征收依據。這些專門的評估機構均建立了詳細的信息儲備。如美國各地方政府為了加強對房地產稅的征收，建立了比較詳細的財產信息管理制度。在對計算機進行管理以后，該信息管理制度可以為政府提供多方位多視角的信息。另外，對土地、房產的測繪、評估資料、各種變更情況、歷年價值變化、征稅等情況均運用計算機進行管理。[10]

5．稅收立法比較健全。大多數國家（地區）都為規范房地產市場制定了比較健全的房地產法律法規。英國的稅法盡管都由中央立法，地方政府卻具有較大的管理權限。而作為當事人的資產評估局不但有義務對原告提出的問題作出詳細解答，而且必須對評估失誤之處作出修正，同時將結果告知稅務部門，以便于辦理退稅。日本房地產稅法主要包括《土地基本法》、《土地征用法》等。我國香港地區的房地產稅法有《土地審裁署條例》、《地價及補價條例》、《業主與住客綜合條例》、《訴訟時效條例》等法規，規定比較具體、操作性也較強。

三 國外房產稅制度對我國的啟示

（一）實行“少稅種，寬稅基”的基本原則

世界主要國家房地產稅收制度能夠將地方政府的事權和財權結合起來，有利于激發地方政府征收房地產稅的積極性，同時解決了地方政府財政收入不足的問題，便于政府加大基礎設施和公用事業的投資規模，真正實現“取之于民，用之于民”的良性循環。我國也應該學習這些國家的經驗，簡化稅種，將目前我國房地產近20個稅種進行適當合并，改革以前重視取得和轉讓階段稅收而輕視保有階段稅收的規定，逐漸擴大房地產保有階段稅收所占的比重，增加房地產投機者囤積居奇的成本。擴大稅基，將房地產稅的征稅對象由高檔住宅向普通住宅拓展，并將征稅地區從經濟發達的一、二線城市向全國各地推廣。在稅率設計上，不僅要讓普通居民能夠接受，而且又能起到調節高收入者住房消費的作用。

（二）適當提高房產稅更有利于發揮調控作用

規律顯示，房產稅是隨房價上漲而上漲的，當房產價格暴漲時，許多人并未從房價上漲中獲得更多財富，相反卻由于需要支付高額的房產稅而不得不變賣現有房產。這樣，既抑制了將房地產作為投資品謀利的行為，又增加了市場中住房的供給量，對控制房價十分有利。同時，高額的房產稅還大大增加了高收入者的居住成本，政府可以將高收入者的房產稅用于公共事業和社會福利，有利于調節社會各階層的福利水平。目前，我國房地產稅改革正在試點，重慶試行對高檔住房征稅，上海試行對第二套房征稅，這對于調節住房結構，引導居民對住房進行合理消費，進一步提高房地產利用率，抑制房價過快上漲，健全我國地方稅收體系無疑都有一定的作用。然而目前稅率最高也只有 1.2%，遠低于其他國家的稅率。低稅率、窄覆蓋、寬免額，均使得這次房產稅改革更多的是在積極地釋放政府調控信號，其改革探索意義遠大于實際操作效果。

（三）將居民住房納入征稅范圍

將居民住房納人征稅范圍的理由有：一是對居民住房納人征稅是各國通行做法，目前國際上普遍對居民自用房地產進行征稅；二是隨著我國城市住房制度改革的推進，居民自用房地產基數和實際總量將越來越大，對其征稅正好符合寬稅基的原則；三是目前我國城鎮居民房價不斷升值的一個重要原因就是城鎮的公共服務和基礎設施不斷改善，因此，根據“誰受益誰納稅”的原則，居民也應該為自己的房地產納稅。更重要的是，通過稅收杠桿來抑制房地產投機行為已成為擺在我國面前的迫在眉睫的任務。另外，為了減輕低收人納稅人的稅負，也應該制定相關的稅收減免政策。如規定居民的第一套住房面積在110平米以下的部分免征房地產稅，或者居民的第一套住房價值在一定價值以下的實行部分免稅。

（四）健全房地產價值評估體系

目前我國房地產價值評估處于體系未建立、配套不完善、市場不規范階段，在此情況下房地產稅開征沒有一個較好的前提基礎。筆者認為，可從以下幾方面考慮：一是由稅務部門組建專職的不動產評估機構或者整合現有政府部門的評估機構，由財政預算安排專項資金，從而確保該評估機構在組織上和經濟上具有獨立性。二是建立合理完善的評估技術體系，進一步健全嚴格的估價人員從業資格認證制度，確保評估的專業性、公平性和評估結論的公信力。三是要增強評估工作的透明度，切實保護納稅人的知情權，維護納稅人的合法權益，及時將有關房地產價值評估工作涉及的評估機構、計稅期限、評估方法以及評估結論等事項通過各種渠道告知納稅人。四是建立評估異議機制，即設立簡便易行的異議程序，指定專門機構負責受理納稅人對評估結論的異議申請，以保證評估價能相對準確地反映實際市場價格，促進不動產征收的良性發展。

（五）將高昂的房產稅與穩定的房租價格相結合

實踐證明，將高昂的房產稅與穩定的房租價格相結合，可以保障普通居民的住房需求。如美國政府規定每年房租上漲幅度不得超過3%，將房租價格控制在一般居民所能承受的范圍之內，因此至少有33%的美國居民選擇租房居住。這一做法顯然值得我國借鑒。現在流行一種觀點，“人人有房住不等于人人有住房”，意思是奉勸我們要轉變傳統觀念里對房產“重買輕租”的思想，但在現實生活中，老百姓發現新房價格在漲、舊房租金也在漲，新房價格在跌、舊房租金也在跌，最終比較一下還是認為買房比租房更劃算。但是從房屋租售比和租金回報率這兩項指標來看，租房比買房更合算。目前，大部分城市房屋租售比已經超過1:300的警戒線，最高可達1:700，這說明房價中存在不小的泡沫。同時，租金回報率已經低于銀行存款利率，這也表明購房其實并不太劃算。嚴重背離的房價租售比，說明房價中的泡沫已存在；而偏低的租金回報率，則意味著可以較低的成本租住到不錯的房子。因此，如果我國也能學習美國向市場提供大量租金穩定的住房，不但可以滿足一部分居民的住房需求，而且還會影響新房市場的價格。換言之，擴大租房市場的供給，保持相對穩定的租金，將有利于調控整個房地產市場的價格。[11]

（六）完善房地產稅收法律制度

國外的經驗表明，完善的法律制度及配套設施是保證物業稅健康穩定征管的必要條件。在法律制度方面，由于我國各地區的城鎮化程度、經濟發展狀況、人口密集度不完全相同，可以效仿世界主要國家，將制定房地產稅的權利交給地方政府。建立房地產估價仲裁程序，賦予居民有進行申訴的權利。增強公眾在房地產稅評估、ACADEMIC CONTEND學術爭鳴定稅中的參與性，稅率的制定和調整都要聽取專家、普通居民和相關機構的建議，最后交由各地方人民代表大會審議通過，以保證房地產稅征收公開透明。針對我國目前還沒有一部完整的房地產稅法、對房地產的評估方法、評估機構的運作也沒有作出明確規定的現狀，應該制定一部完整的房地產稅法，建立與房地產稅相關的法律制度及配套設施，例如確定稅基、明確稅率。同時，法律也應明確規定對爭議的上訴和仲裁辦法。

（七）采用體現公平性的稅收優惠政策

大部分國家（地區）房地產稅都設有減免條款，針對低收入者還采取了更加優惠的辦法。許多國家的稅收減免政策一般都包括以下內容：一是對政府、軍隊、宗教、教育、慈善等非盈利組織實行免稅；二是對自用住房實行減稅或免稅；三是對低收入者購房和租房給予稅收優惠政策；四是對于一些特殊人群（如老人和殘疾人）減稅或免稅。與此同時，為了防止貧富過于懸殊，盡量體現社會公平，也考慮對土地所有者和擁有豪宅的人群征收重稅。

[1]黎顯揚.美國征收房地產稅的經驗對我國物業稅改革的啟示[J].中國房地產金融,2009,(10):45-46.

[2]陳鋒,陳寶衛.日韓兩國的房產稅及其啟示[J].西部金融,2011,(5):42-43.

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D922.22

A

1673-2219（2012）02-0120-05

2012－01－10

胡海（1963－），男，湖南長沙人，中共湖南省委黨校/湖南行政學院法學教研部副主任，教授，主要從事行政法學、經濟法學研究。

（責任編校：張京華）