對某外資房地產企業多形式少繳稅款的案例解析

■趙 洋 張 文 徐義平

近年來，國家對房地產行業加強了宏觀調控，財政部門著眼大局，服務于財政中心工作，逐步加強了對房地產行業的會計信息質量檢查工作。本文以某一外資房地產企業的檢查案例對房地產企業存在的偷逃稅款情況進行解析。

一、背景材料

YT 公司成立于2003年，注冊資本500 萬歐元（4957 萬元人民幣），為外商獨資企業。公司主要經營普通住宅的開發以及相關服務，開發的BLCT 樓盤項目分三期，總建筑面積約30 萬平方米。

公司對外提供的財務會計報表顯示，2010年年末資產總額49,208 萬元，負債總額41,643 萬元 （含預收賬款35,756 萬元），所有者權益總額7,564萬元，2010年主營業務收入768 萬元，利潤總額-1,077 萬元。XA 會計師事務所對其2009年和2010年財務報表進行了審計。

2011年6月，某省財政廳監督檢查局根據計劃安排，派出檢查組對YT公司2010年度會計信息質量等情況進行檢查。檢查發現YT 公司2009—2010年通過多種方式少繳所得稅600 多萬元、會計信息披露不完整等問題，并進行了相應處理處罰。

二、違規事實

（一）營業外收入未進行納稅申報

因項目施工延期違約，YT 公司將BLCT 樓盤一期項目的施工單位A 公司告上法庭，經最高人民法院終審判決，A 公司應付YT 公司項目延期違約金537.58 萬元。該筆款項已于2009年收到，YT 公司至今未進行納稅申報，少繳所得稅134.4 萬元（537.58*25%）。

（二）稅前自行調增費用

YT 公司在無合法依據的前提下于2009年自行調增銷售費用122.85 萬元，并在2009年所得稅納稅申報時進行稅前扣除，少繳所得稅30.71 萬元（122.85*25%）。

（三）稅前扣除未取得合法票據的費用

其中：財務費用373.43 萬元。經法院判決，YT 公司于2009年支付A 公司延期支付工程款利息373.43 萬元并計入公司財務費用，在2009年所得稅納稅申報時進行了稅前扣除，但至今未取得發票。銷售費用1575.95 萬元。經法院判決，YT 公司于2009年支付A 公司BLCT 樓盤一期工程項目追加款1575.95 萬 元，YT 公 司 在2009年 所 得稅納稅申報時以銷售費用名義進行扣除，至今未取得發票。

BLCT 樓盤一期項目已竣工驗收，上述稅前扣除費用至今未取得發票，不符合《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發【2009】31號）第三十四條“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但尚未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本”的規定。由此YT 公司少繳所得稅487.35萬元（373.43 *25%+1575.95*25%）。

（四）墊付費用在稅前扣除

YT 公司2010年度代BLCT 樓盤一、二期業主支付水電費31.31 萬元，在所得稅匯算清繳中作為公司費用進行扣除，少繳所得稅7.83 萬元（31.31*25%）。

（五）繳納稅款不及時

YT 公司2010年應申報繳納營業稅916.29 萬元，實際申報繳納175.29萬元，少申報繳納741 萬元；應申報繳納土地增值稅163.18 萬元，實際申報繳納27.18 萬元，少申報繳納136 萬元。上述少繳稅款于2011年7月份補繳。

（六）未披露關聯方事項

YT 公司2010年年末其他應收款余額為27619.15 萬元，其中3年以上為17954.93 萬元。3年以上其他應收款中應收B 公司5455.84 萬元、應收C 公司300 萬元，其他應付款中應付D 公司929.68 萬元，3 家公司均為YT 公司的關聯方，且長期未發生業務，但YT公司在報表中未披露上述關聯方事項。該關聯方資金占用事項沒有導致國家總體稅收的減少，依據《國家稅務總局關于印發 （特別納稅調整實施辦法）的通知》（國稅發 【2009】2號）第三十條“實際稅負相同的境內關聯方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收的減少，原則上不作轉讓定價調整”的規定，故沒有計算該事項應繳所得稅。

三、處理結果

YT 公司的上述行為違反了 《稅收征收管理法》、《企業所得稅法》、《企業財務會計報告條例》等規定，某省財政廳依法對YT 公司會計信息披露不完整問題給予了罰款2 萬元的行政處罰，并把涉稅問題移送給稅務部門；同時追究了XA 會計師事務所和2 名簽字注冊會計師的審計責任。

四、檢查思路與方法

一是做好查前準備。根據外資房地產企業自身特點和經營范圍，檢查組制定了有針對性的學習和檢查計劃，認真學習房地產行業相關法律法規和外資企業近年在稅收政策上的變化，即自2006年12月起國家相繼對外資企業征收城鎮土地使用稅、車船稅、耕地占用稅、房產稅，統一內外資企業所得稅、統一內外資企業城市維護建設稅和教育費附加等，做到熟悉政策，心中有一把尺子。

二是做好實地檢查。一方面與企業主要負責人、財會人員、銷售人員分別進行談話，從多角度多層面了解企業情況，獲得盡量全面的信息；另一方面進行全面檢查，“順查法”和“逆查法”相結合，做好賬表、賬賬、賬證、賬實審核工作，將企業財務賬簿與企業所得稅納稅申報表進行比對，并深查差異原因；同時，對報表中大額科目進行重點檢查，如該企業2010年年末預收賬款科目反映預收售房款3.58 億元,為核實交房日期，確認售房款是否應結轉收入，檢查組先后查閱了售房合同、項目竣工驗收等相關資料，檢查了物業公司業主物業費交納信息，并實地走訪了小區業主、小區商鋪人員，最終查清因項目違約交房日期為2011年1月底（2011年財務賬簿也反映YT 公司支付了大筆售房違約金），排除了公司推遲確認收入的情況。

三是做好查后處理。對檢查發現的問題依法進行定性，責成單位整改，并做好相關處理處罰工作。

五、違紀原因

（一）依法納稅意識低下

自2010年12月1日起國家對外資企業和個人征收城市維護建設稅和教育費附加，意味著外資企業在稅收政策上享受的“超國民待遇”已經結束，我國內外資企業稅制全面統一。而一些企業長期享受稅收上的優惠政策，抱著“少交一分稅，就能多賺一分錢” 的心態，在利益的驅使下偷逃稅款，根本原因還是相關企業和人員法律意識淡薄，納稅意識低下。

（二）稅收征管力度不夠

《國家外匯管理局綜合司關于轉發中國注冊會計師協會〈外匯收支情況表審核指導意見〉的通知》（匯綜發【2005】11號）中規定，外商投資企業在年檢中應隨審計報告向所在地外匯局附送經注冊會計師審核的外匯收支情況表，國有企業財務報表大多也經會計師事務所審計，而稅務部門要求已審企業提供年度納稅申報表時，并沒有與已審報表進行比對，且未實施其他有效措施，造成稅款流失。對于偷逃稅款者，稅務部門出于扶持企業、維護地區經濟發展的考慮，往往只讓企業補繳稅款，并沒有相應罰款，處罰力度較輕，稅收法律、法規的嚴肅性和權威性未能得到有效體現。

六、教育與啟示

（一）加強稅收宣傳

加大稅法宣傳力度，通過報紙、媒體、網站對稅收法律法規、相關政策、偷逃稅款的危害性及后果進行廣泛宣傳，強化國民特別是法人的納稅意識，營造良好的納稅環境。

（二）提高稅收征管績效

稅務部門應切實履行職責，加大征管力度，做到應收盡收，提高征管績效。對經會計師事務所審計后的企業，在要求企業提供納稅申報表的同時，可讓其提供審計后的報表與之比對，以驗證納稅申報表的真實性；對納稅大戶可不定期實地走訪、調研，以了解掌握企業動態信息；同時，加強與工商、財政、銀行等部門的信息交換和工作協作，提高稅收征管時效性、真實性和準確性，防止稅款流失。

（三）加大稅收處罰力度

對偷逃稅款者，進一步加大處罰力度，在要求補繳稅款的同時加以罰款，在追究單位責任的同時還追究相關人員的法律責任，提高偷逃稅款的違紀成本，并加大公開曝光力度，讓其不敢偷稅，維護稅收監管的權威性和威懾力。

（四）加大會計監管力度

財政部門應切實履行 《會計法》和《注冊會計師法》賦予的會計監管職責，進一步加大會計監管及處罰力度，并充分發揮注冊會計師的“經濟警察”作用，以提高企業會計信息質量，維護市場經濟秩序。★