綠城出售項目求生 負債率降到100%以下

“會穩健，無退出計劃?！?月28日，綠城中國(3900.HK)董事長宋衛平在給《投資者報》記者的回復中如是說。

之前的6月22日，綠城與融創中國（1918.HK）共同宣布，雙方將組建上海融創綠城控股有限公司，融創中國出資33.7億元，向綠城購買其對上海黃埔園在內的9個項目50%的權益。如合營公司和項目發展需要時，綠城和融創將按照50:50的比例繼續投入資金，確保平臺公司穩健持續的發展。

剛剛在6月初，綠城向九龍倉（0004.HK）轉讓股權連環配售新股和發行可換股債券，共籌資 51億港元。綠城連續出讓股權，讓人不得不懷疑宋衛平是不是不想干了。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《投資者報》記者采訪時指出，在綠城連續出售項目后，其高負債率已經有所緩和，近期已經下降到100%以下，而與此同時，綠城的品牌并沒有受到影響。宋衛平仍然會發展高端住宅，同時也會更加注重代建項目，因為那是輕資產項目。

出售項目“斷臂求生”

綠城業務布局主要在長三角，主打的高端產品受限購影響比較大，因此資金鏈一直偏緊。

而除此之外，2009年和2010年兩年，綠城再度走上高速擴張之路，幾乎不計成本地拿地、借貸，負債比率也再次躥升到內地房企的極限。2011年，隨著房地產調控的進一步深化，調控效果更加明顯。綠城暴露出的問題更加嚴重。

上?？硕鹧芯恐行目偨浝黻悋[天也表示，對于限購政策反應慢才是其資金鏈偏緊的根本原因。為緩解資金償付壓力，綠城中國在去年12月至6月初，陸續轉讓了杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園、上海外灘國際金融中心、上海東海廣場、無錫、上海綠城廣場共6個項目的部分股權，共有34.53億元的現金收入，還包括項目公司針對綠城中國的股東借款的歸還。

短短半年內，綠城出售資產價值已超百億。但與綠城今年要歸還的200億元短期債務(包括約45億元信托貸款)相比，綠城壓力仍在。

不過，到了年中，房地產銷售已經有所回暖。杭州一位房地產人士告訴《投資者報》記者，這也給綠城回籠資金帶來了希望。

截至2012年5月31日5個月來，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣138億元(包括人民幣29億的協議銷售額)，總銷售金額中歸屬于本集團的權益金額約為人民幣86億元?？梢娋G城的壓力已經緩解不少。

高負債率已有所緩解

6月28日，《投資者報》記者咨詢了被轉讓項目之一的上海綠城黃浦灣項目。一位房產中介李女士表示，在上海的綠城黃浦灣項目將在7月1日開始取消折扣，恢復到原價。

該樓盤位于上海南外灘，她表示，原本的價格在每平方米12萬到15萬，從今年3月份開始有7折的打折優惠，價格在每平方米8萬到10.5萬元。而現在隨著融創中國和九龍倉的加入，綠城的資金已經沒有那么緊張。因此，價格也恢復到了原價。同時，營銷團隊也跟以前不一樣了，是由九龍倉、融創中國和綠城一起組建。

銷售的回籠也能很大程度上減輕綠城的資金壓力。根據年報所示，截至2011年末，綠城凈負債比率為149%，雖已較中期的163%有所下降，但依然屬于行業高水平。而綠城偏高的負債率一直為外界所爭議。

陳晟表示，綠城凈資產負債率達到過148%，而近期已經降到了110%，在這次融創中國收購股份項目后，綠城的資產負債率應該已經在100%以下，雖然比行業平均值70%仍然高出不少，但是已經沒有風險。而且這也是九龍倉的要求，其資產負債率不能超過100%。

宋衛平也表示，今年內盡量將綠城的負債率降到80%以內，綠城未來也將由以往的擴張策略改為穩健路線。

加強代建“兩條腿”走路

按照當初宋衛平的自救措施，是先努力銷售，不行就賣項目，最后還不行就只有大幅降價退出房地產市場。

隨著不斷出售資產，市場擔心宋衛平會否退出房地產市場，同時也退出浙江綠城足球隊。綠城將走向哪里？

不過，宋衛平在給《投資者報》記者的回復中明確表示“無退出計劃”。

事實上，在經歷了一場陣痛后，綠城將這一年的首要目標鎖定在：力求生存。宋衛平認為，“如果這些項目有資金需要，綠城還將繼續投入資金。”同時，宋衛平表示，今后會做好成本管控，在中檔價位上的項目也能做出高品質。爭取在今后2至3年內，把綠城經營成保障、安置房領域最大的開發商。

在綠城高端樓盤出售權益的同時，綠城集團的代建業務已全面正式展開。

綠城行政總裁壽柏年在年報中也有提到，一方面公司無需資本投入，重點通過品牌和管理的輸出獲取利潤，減輕公司的資金壓力。另一方面通過代建合作，公司一樣能擴大自身的業務和品牌的影響力，打開新興市場，特別是三四線城市，為未來的盈利打好基礎。此項精心打造的高端業務模式所帶來的股本回報十分吸引人。