商業(yè)地產(chǎn)

從“商改住”到“住改商”

據(jù)了解，上述地產(chǎn)公司人士所說(shuō)的商業(yè)項(xiàng)目為住宅配套的項(xiàng)目，共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露，按照初始規(guī)劃，其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品，另一棟做成寫字樓產(chǎn)品，寫字樓先行推向市場(chǎng)銷售，然后根據(jù)消化情況，為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也將改成寫字樓銷售。

事實(shí)上，“兩手準(zhǔn)備”亦為開(kāi)發(fā)商最大地程度降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并獲得不菲收益。在限購(gòu)令出臺(tái)后的兩年里，住宅市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷狀態(tài)，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價(jià)持續(xù)上漲。

“我們目前銷售均價(jià)36000元/平方米左右，最小戶型面積200多平方米，總價(jià)約在700萬(wàn)元以上?！痹擁?xiàng)目銷售人員告訴記者，目前，兩棟寫字樓中的一棟已經(jīng)整售出去，而另一棟也不過(guò)剩下20來(lái)套房源。據(jù)其透露，在購(gòu)買該項(xiàng)目的業(yè)主中，有50%以上為企業(yè)自用，其他則為小業(yè)主投資使用。

這一項(xiàng)目并非個(gè)案。在中介的從業(yè)人員小李看來(lái)，現(xiàn)在寫字樓的投資回報(bào)率已高達(dá)7%～8%，15～20年即可回本，只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件，寫字樓產(chǎn)品并不愁賣。

“之前商住倒掛造成的一個(gè)問(wèn)題是，大家對(duì)寫字樓很警惕，不敢碰這個(gè)產(chǎn)品，現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)減少，但需求并沒(méi)減弱，所以市場(chǎng)再現(xiàn)‘住改商’情況，甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售?！睆埣淫i表示，比如在CBD區(qū)域，有的商業(yè)項(xiàng)目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定，因?yàn)樯啼伄a(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。

業(yè)內(nèi)人士稱，2003年、2004年的時(shí)候，寫字樓的售價(jià)是住宅的1.5倍，商業(yè)的是住宅的2倍以上，當(dāng)時(shí)“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場(chǎng)火爆起來(lái)，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對(duì)前幾年的補(bǔ)漲。

近兩年，北京的甲級(jí)寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。

根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，截至今年第三季度末，北京甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對(duì)高租金增長(zhǎng)率的抵制心理愈加明顯，但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。