淺析我國房地產融資渠道

趙淑芳

一、當前房地產企業融資渠道現狀

（一）銀行信貸規模有限

據相關統計，我國房地產企業融資的至少60%以上直接或間接來自銀行。這表明我國房地產企業對銀行依賴程度過高。由于存款準備金率達到歷年高位，銀行貸款規模有限，房地產貸款首當其沖受到壓縮，且銀行提高了信貸審批條件使得貸款難度加大。同時，2010年以來多次加息和銀行上浮貸款利率、征收財物顧問費，大幅增加了房地產企業的融資成本。

（二）國內資本市場融資受阻，海外發債融資成本高

目前，我國房地產企業在國內資本市場融資的可能性很小，首發、增發、配股和借殼上市等方式已被紛紛叫停。國內上市手續較為繁雜且最少需要一年的時間，同時發行股票必須在資產規模、盈利記錄、公司治理及產業政策方面符合相關要求。能符合這些要求的房地產企業寥寥無幾。從2010年4月房地產調控開始，證監會嚴格審查所有涉及房地產行業的融資重組，并這些融資重組要先經過國土部的審核才能通過。目前我國約5萬余家房地產企業中，在滬深兩地以房地產為主業的上市公司僅102家左右，上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為2‰～3‰。從2010年開始，恒大地產、碧桂園等國內房地產企業相繼發布了其在H股發債融資計劃。但發債融資平均年利率超過10%，遠高于國內信貸融資，增加了房地產企業的財務負擔。

（三）房地產金融創新工具缺少

與發達國家相比，我國房地產金融工具創新較少，基本上是沿襲傳統的模式。目前房地產金融工具創新的基礎十分薄弱，相關法律條文處于真空狀態，金融創新處于一種無法可依的情況。此外，金融工具的針對性也較差，這使得我國房地產業與發達國家同業的差距進一步拉大，同時也嚴重影響了我國房地產的金融服務水平和防范風險能力的提高。

（四）房地產金融法制建設落后

隨著我國房地產業的迅猛發展，各種金融法制問題也層出不窮，這迫使政府出臺了一系列金融法律法規以規范房地產市場。但與房地產融資相關的金融法制建設仍遠遠落后于市場的發展。目前，我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，但關于住宅抵押貸款方面的規定并不詳細，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展。

二、完善我國房地產業融資渠道的建議

（一）完善相關法律法規，規范房地產融資渠道

目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善，法律體系不健全，規定不具體，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展，因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等，明確規定房地產企業的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

（二）拓寬融資渠道

房地產融資可以吸收高質量的社會閑散資金，如社會養老保險基金在內的社會保障基金，實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升。我國的社會保障基金規模巨大，正在積極地拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規模大、周期長的房地產開發項目具有很強的互補性。如果引入優質的社保基金，房地產企業既可以實現融資目的，還可以分散自身的風險。

（三）加大金融產品創新

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。金融產品創新可以在一定程度上降低企業的融資成本，提高融資的效率。近年來，我國房地產金融建設才剛起步，從目前來看，房地產金融產品比較單一，缺少系統、專業的房地產投資開發貸款機構。隨著房地產業的不斷發展，對金融創新的需求將會越來越高，如何滿足企業多樣化的融資需求、規避融資風險是房地產金融產品創新所必須關注的。

（四）發展房地產信托投資基金

房地產投資信托基金是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。相對銀行貸款而言，房地產投資信托融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本、節約財務費用，還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展。其對于房地產企業屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔，因此它不僅是對銀行資金的極大補充，也有利于拓寬房產企業的融資渠道，優化房地產行業的內部結構，而且能使房地產投資風險在不同投資主體之間進行分擔，防范和化解系統性風險，因此應加快發展。