不動產估價評價機制的探討

■林建漳

針對估價產生的新風險，銀行加強了對估價的常態化管理，其重點主要是建立估價評價和管理機制。作者從不動產估價對銀行的作用、不動產抵押面臨的技術困境、目前銀行不動產估價評價機制的缺陷等幾個方面分析完善銀行不動產估價評價機制的必要性和可能性，并提出不動產估價評價體系的主要內容和銀行選聘估價機構的基本條件。

一、不動產估價對銀行的作用

我國商業銀行抵押貸款大約占貸款總額的1／3，不動產抵押貸款占抵押貸款的絕大部分。不動產抵押由于提供了相應的債權擔保，大大降低了貸款風險。在不動產抵押貸款的貸前、貸后和不良債權等階段，不動產估價起到不可替代的重要作用。

抵押評估要發揮作用的前提條件是不動產抵押物價值的合理評估，其貫穿于銀行抵押貸款貸前、貸后和不良資產處置三個階段。

(1)貸前階段。對于銀行來說，抵押物是否存在瑕疵及抵押物價值的合理確定是能否給予借貸的關鍵性指標之一。憑借估價報告，銀行可以審查評估標的物各項權證的完整性、真實性和有效性及是否具備抵押條件，除此之外銀行還可以評估值的一定比例確定最終貸款額。隨著中小企業信貸業務比重上升較快，在銀行未能充分了解借款人需求信息、信用狀況、財務狀況的情況下，選擇其不動產作為抵押物，是降低信貸風險的關鍵性措施。

(2)貸后階段。放款后，銀行會不斷地跟蹤借款人的履約和抵押物情況。遇到市場行情波動較大，抵押物價值下降較多的情形，借款人就可能產生違約并將抵押物“廉價”賣給抵押權人(即銀行)。因此，當抵押物價值面臨大幅縮水時，銀行就會要求重新評估，并確定借款人是否提前多還或增加擔保物，以防范抵押物價值貶值帶來的違約風險。

美國JP摩根銀行的研究表明，若在信用風險暴露之前的6個月采取預防措施，平均風險損失率僅為1%～2%；提前3個月采取措施，平均風險損失率為3%～6%，提前1個月采取措施，損失率為10%～20%，若無任何防范措施，風險損失率可能高達50%以上。這也說明在貸后借款存續期對抵押物價值變化進行動態跟蹤是十分重要的。通過放款前后評估價值對比的差異，可以發現不動產抵押后存在的風險幅度。銀行一般會在貸款或初次評估一年后實施重新評估，也可以根據需要不定期跟蹤評估。

(3)不良資產處置前的預評估。當借款人無法還款時，抵押物的處置方式及變現價值就成為銀行可能收回債權多少的重要參考依據。若處置價格過低或處置成本過高，銀行會面臨更大的損失。通常銀行要變現抵押不動產，一般要經過8個環節（①認定違約3個月②律師函催款1個月③法院訴訟2個月④判決生效15天⑤寬限期6個月⑥拍賣公示7天⑦拍賣進款20天⑧其他準備時間10天），即使每個環節都很順利，處置、變現抵押房產的時間最快也要14個月時間。

二、對銀行建立的不動產估價評價機制的看法

考慮成本收益、專業分工協作和脫鉤改制要求等因素影響，商業銀行在經營過程中引入包括不動產估價等不同類型的中介機構提供有關服務。中介機構對商業銀行的業務發展和貸款風險防范方面起到積極的推動作用，但有些估價機構與借款人惡意串通損害銀行利益的案件，又讓銀行產生新的借貸風險。銀行常發現一個現象，即貸前不動產抵押物的評估價往往高于其實際價值，但在處置不良抵押物時，其評估價值又低于實際價值，處置后的成交價值更低。

據某國有商業銀行公布的近3年來的數據，抵債資產的受償率在70%以上的很少，多數在30%—70%之間，一部分在20%以下，造成受償率低的一個重要原因是放款前評估值明顯偏高。

如果復核價值比較可靠，以誤差在20%以內為可接受的合理區間，那么評估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。從上述可知，超過半數的業務評估偏差率在20%以上，無疑給放款后帶來較大風險。

為對抵押物進行有效監管，人行對商業銀行開展抵押物價值評估提出了明確的監管要求。《貸款風險分類指導原則》中規定“商業銀行應制定明確的抵押、質押品管理和評估的政策和程序”。

針對估價產生的新風險，銀行加強了對估價的常態化管理，其重點主要是建立估價評價和管理機制，并通過設立專門的部門或崗位來落實。主要有六點：

（1）建立每年的機構準入申請和核準機制。以分行（省或市）為單位，通過上年度的考核確定入圍名單，各基層銀行或委托人必須在此范圍內選擇評估機構，評估業務名義上由借款人委托，但實際上存在各種形式。目前常見的評估業務委托形式有：

①招投標。對于敏感或重大項目，銀行一般會通過公開招標和邀請招標等方式確定評估機構。

②搖號、抽簽。此方式通過搖號機隨機搖號，搖號結束后，由委托人或招標單位當場宣布搖號結果。有關金融監察部門現場全過程監督。抽簽的方式類似搖號。目前銀行要成批處置或拍賣的資產一般也會通過此方式確定評估機構。

③指定專門機構。當然現實中也存在某些估價機構憑借其與業務管理部門或業務管理部門的一些工作人員間的特殊關系，對某些估價業務存在一定程度的壟斷。

④委托人和估價機構私下協商確定。在確定的入圍名單內，由委托人和估價機構自行協商確定。

（2）預評估。為減少盲目性和確實降低放款風險，有的分行要求基層銀行在確定抵押物時進行預評估，將預評估結果與分行信貸管理部門進行溝通。基層銀行一般會委托自己熟悉和信任的評估機構進行預評估。

（3）估價專家顧問團隊。信貸審核部門聘請一批從估價機構或社會聘請的估價專家顧問，遇到疑難問題時可以進行電話咨詢。

（4）招聘估價師為銀行信貸部門估價報告審核人員，并對估價報告進行復核和打分。同時制定抵押評估規則和評估方法所采用的參數標準，如不同類型不動產的投資收益率、利潤、租金等。通過這些參數引導評估師按照他們制定的評估規則去完成抵押評估，而不是屈從于借款人。

（5）復核評估報告。信貸部門對評估報告進行審查，并結合自己的經驗或咨詢估價專家團隊意見對估價結果的合理性進行判斷，并給出評估偏差值。這種工作帶有明顯的主觀性。

（6）公示。經復核，仍發現評估報告有重大問題，采取不定期公示不合格報告的估價機構及簽字估價師，并拒絕其出具的評估報告。

應該說，對于分行一級的信貸管理部門由于其角色是防范金融風險，能夠比較客觀和謹慎地對待評估報告，對評估機構的評價逐步建立起比較規范的評價體系。但由于評估報告是由基層銀行往上申報，基層銀行的主要任務是業績，在其眼里抵押物只是一個次要的防范手段，其更注重對借款人尤其是企業經營能力、利潤和產業前景的考察，而前后者之間往往會產生矛盾，基層銀行的解決辦法往往是操縱評估機構高估抵押物價值。基層銀行面臨市場拓展的壓力，在各項經營考核指標的驅動下，存在削弱風險防范、只顧眼前利益的傾向。

三、目前銀行不動產估價評價機制的缺陷及其危害性

金融機構作為抵押評估報告的使用人，建立估價管理和評價體系是必要的，但由于對估價專業管理的缺乏，評價機制的缺陷集中表現在人為因素較為明顯。主要表現在：

（1）有些銀行不按照評估機構資質等級、人員素質、執業水準等為依據選擇評估機構，而是將折扣和回扣高低作為評價和入選依據。一些銀行選擇的“優秀”估價機構與行業主管部門或協會的信用等級有較大出入，其后果是降低了行業公信力。

（2）合作條款由銀行單方面設定，評估機構沒有話語權。一些銀行單方面提出一些不合理要求，甚至要求評估機構繳交一筆不菲的保證金。其后果是導致評估行為失當。不合理要求主要有：

①要求評估機構按照銀行提出的估價報告格式出具估價報告。簡化了的估價報告只需列估價項目名稱、位置、估價結果、估價機構公章加上估價師簽字就可以了。

②要求評估機構按照銀行規定的工作日完成估價報告。評估報告的質量難以保證，甚至有些估價師都來不及現場勘察。

③要求評估機構按照銀行提示的估價結果倒推評估。一般銀行確定的抵押貸款額度根據不同的物業用途類型按正常評估值的30%—70%放貸，為保證貸款額度的實現，銀行要求估價師根據貸款比例調整評估結果，使估價結果與貸款金額相“匹配”，以應付金融檢查。

④要求評估機構按銀行要求收取評估費用。個別銀行打出評估費優惠甚至免收評估費的條件吸引客戶，銀行只付給評估機構很低的評估費用。有些銀行在此基礎上還要求評估費分成（回扣）。收費過低，顯然會嚴重影響估價報告質量。

⑤指定簽字估價師。有些銀行在指定評估機構時，還要求評估機構把評估業務交給其信任和好溝通的估價師，這樣就可使估價報告按照銀行的意愿出具。

由于銀行的不合理干預，評估機構不得不：①違反估價規范格式出具簡化的估價報告。②背離謹慎原則。為迎合銀行和委托方的需要，有意識選擇成交價或租金偏高的可比實例。③濫用假設限制條件。一方面為滿足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸責任，就只好隨意假設限制條件，例如劃撥地不扣土地出讓金等、隨意假設容積率和用途等。

銀行不動產評價機制及指定評估機構的缺陷，增加了抵押貸款的風險性，一方面給銀行內部人員的腐敗提供了機會，另一方面也可能出現估價機構和客戶串通的現象。

四、不動產抵押估價面臨的現實技術困境

盡管經過近二十年的發展，我國不動產抵押估價技術得到較快提高，但相對于評估市場和金融安全的要求，仍有較大差距。估價技術的不足也導致了評估偏差和評估技術風險。目前不動產抵押估價技術風險主要反映在價值定義、評估假設前提、評估方法及參數和最終結果的確定、變現風險提示等一系列問題上。

(1)價值定義的難點。一直以來評估業內未能很好地統一市場價值和抵押價值的含義。比如某公司以在建的廠房和土地抵押，抵押物評估值3000萬（市場評估價），從銀行貸款2100萬元（抵押價值），后該公司因突發事件倒閉，法院委托拍賣處置，拍賣成交價2500萬元，變現費用、補繳土地出讓金、建設工程價款、補欠稅、補拖欠的員工工資合計約1200萬元，銀行貸款損失至少800萬元，損失超過38%。

(2)在評估假設條件和評估依據上存在的難點。比如，法院在拍賣處置一些產權或面積不清的不動產時，法院自行確定其依據進行評估導致買受人無法辦理產權的情況。又如抵押的土地被法院處置時，閑置超過一年，其評估假設條件是否與一般的正常情況相同。另外，對一些影響抵押價值的關鍵性因素難以準確量化，例如容積率、環境因素、土地和地上建筑物的協調性等。這些因素對不動產價值的影響如何量化，在我國的大部分不動產估價報告涉及很少。如何確定地下容積率對地價的影響；環境影響和污染程度評估也僅在估價報告中有籠統的描述，目前我國也沒有這一方面的技術規程。

(3)市場環境和評估方法選擇的難點。如：①規范強調能用市場比較法的應以市場比較法為主要方法，但在市場泡沫嚴重的情況下，售價與年租金比值達300以上甚至更高，片面強調市場比較法為主可能造成嚴重的放款損失。②帶租約的不動產抵押評估時，租約與不動產價值之間的關系如何確定，也是評估經常遇到的難題。比如曾遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔保的情況。③在建工程評估一般為土地及地上建筑物的價值之和，但面臨的一個難題是開發商在進行在建工程抵押時可能辦理預售許可證，也就意味著進行期房套數銷售，那么這種情況還如何分割出其抵押價值是一個難點。

(4)確定最終的估價結果的難點。對同一抵押物采取市場比較法、成本法、收益法等方法時，其評估結果差異可能較大，如何取舍和賦予各方法權重，最大程度規避抵押風險也是難點。比如在房地產價格很高而土地招拍掛市場價格又偏低的情況下，如何合理確定已開發商住房地產的土地價格。

(5)評估中的參數是影響評估結果的最直接因素，也很容易成為人為調控估價結果的手段。例如在采用市場法時，選取偏高或偏低的可比實例，或在運用收益法時，折現率選取不當，均會造成評估結果的失真。

(6)變現能力分析的難點。如何在謹慎和保守原則的前提下，充分考慮未來市場變化和短期強制處分等風險因素是一個難點。如何在經驗數據基礎上對不同的抵押物進行變現及對可能變現率進行合理分析，是目前估價機構面臨的一大難題。

五、完善不動產估價評價機制，降低銀行放款風險

由于不動產抵押估價對銀行的重要性，在分析評價機制存在缺陷的基礎上應著力完善抵押估價評價體系。銀行可以根據自己的需要建立公開、規范和有效的估價機構評價體系。筆者認為評價體系可包括機構基本情況指標、機構業務能力情況指標和規范執業情況指標等三部分。該評價指標體系實行百分制，在基本評價值的基礎上，可結合銀行聘請的估價專家團隊打分進行修正。其中：機構基本素質指標權重為10%，機構業務能力指標權重占70%，機構執業規范指標權重占20%。通過考核評價體系得出的分數高低對估價機構進行信用分級，如AAA級、AA級、A級和B級。獲得AAA級（80分以上）、AA級的（60至80分）在下一年度可以入圍，A級（60分以下）的下一年度不得入圍。B級的（出現重大失實報告等嚴重違規行為的）的則規定更長時間的禁止入圍。

要使上述評價體系更完善，銀行應注意抓好評價體系中的幾個重要環節：

(1)建立聯動的長效機制。要建立與行業行政主管部門、行業協會和估價機構等有關各方的良性互動機制。通過聯動機制，共同出臺不動產抵押評估操作指南并推動行政主管部門對估價機構的監管。其次，銀行應加強與行業協會的溝通和交流，充分發揮協會自律管理和專家咨詢等作用。再次，銀行應加強與估價機構協調和溝通，把自己對估價報告的看法反饋給估價機構，加強質量控制。

(2)遵照嚴格的程序和標準，明確估價機構的準入退出機制，并向社會發布，讓估價機構有章可循。銀行應統一估價機構的入選標準。重點考察估價機構的執業資格、估價師數量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價、收費合理性、估價報告打分情況、是否存在造假行為及履行估價合同的情況等方面，結合行業行政主管部門、行業協會等年檢和資信評級情況綜合評審確定。一般應在自愿報名的基礎上采取公開選聘方式，通過信用評級分數確定合作的估價機構。

(3)規范估價報告復核標準。銀行可以借鑒行業協會出臺的估價報告評審標準進行估價報告復核和打分。重點審核估價對象的界定及產權是否清晰、估價中參數確定是否有依據和合理、評估方法選取及估價結果確定的合理性、假設限制條件是否合適、是否有需要特殊處理的問題、報告是否采取謹慎的估價原則、是否考慮了未來市場變化和短期強制處分風險因素、估價結果的偏差率多少等。

估價機構評價體系

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