騎虎難下的調控困局

泓宜

樓市“新政”又出臺了！

10月7日，貴陽市公布多項樓市措施，在貴陽購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，且不受入住時間和購房面積的限制。此外，凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業（公司）或經營，有合法營業執照的，可不參加搖號直接申請一個小汽車專段號牌。據了解，該措施試行一年。

此“新政”一經公布，立刻引發熱議。一方面這被理解是地方政府出手“救市”，另一方面此時推出“買房送戶口”被認為與中央樓市調控不放松的政策相悖，有點不合時宜。

花招不斷，叫停還是默許？

“我覺得買房送戶口挺好的，大家花一樣的錢置業，卻不能享受同等待遇，這種制度本身就不合理。”一位購房者在房產中介告訴《中國經貿聚焦》記者，這幾年一直在討論取消戶籍制度，作為來滬工作的外地人，他舉雙手贊成，但他擔心有生之年未必能看到此政策開花結果，“如果在買房時能把戶口解決了，用市場行為替代行政干預，這簡直是為老百姓謀福利?！?/p>

然而，很多人持不同看法。微博實名認證的財經評論人吳其倫發表微博稱，房地產調控關鍵時期，貴陽市悍然拋出救樓市五大舉措，如此大力度密集救市，實在罕見！這些政策必將誘使消費者盲目入市，導致房價出現大幅反彈，各地也將紛紛效仿，此政策應盡快叫停！

一些網友的評論則更有趣。有人說“點子都出在刀刃上”；有人說“失誤的房地產政策導致房地產就像脫韁的野馬，成為社會深層次矛盾點爆的導火索，將徹底影響和動搖到利益集團的統治根基”；還有人調侃說：“2010年開始搞什么假調控，房價漲到天堂，上帝等著！”

對此，開發商也有自己的看法。有開發商認為，貴陽出臺購房入戶政策，和當地獨特的房地產市場有關系，貴陽當地的樓市處于惡性競爭狀態，地方出讓土地沒有經驗，大型開發商拿了大量土地，壟斷了市場，小開發商基本沒有競爭力。還有的開發商稱，當下整體政策不會放松，市場形勢也不會有大的改變，貴陽這樣的政策，屬于松動得比較厲害，可能會被叫停。

無論樓市出臺什么“新政”，最終都由消費者埋單。在《中國經貿聚焦》記者的街頭隨機調查中，就買房送戶口而言，支持者多數是無房一族，或者是有剛性需求的潛在購房者；而反對者大多為已經至少擁有1套住房的當地市民，他們的理由是城市資源日益緊張，人口容量已經飽和，城鎮化發展過速。當然，最重要的是居高不下的房價實在讓老百姓傷不起了，樓市調控不能半途而廢。

國慶長假房地產升溫

十一長假過后，據中國指數研究院數據研發中心發布的最新主要城市房地產交易數據顯示，9月30日到10月7日其監測的15個城市（北京、上海、深圳、南京、成都、重慶、武漢、福州、蘇州、青島、廈門、寧波、徐州、揚州、連云港）中，12城市樓市日均成交量同比上漲，6城市漲幅在50%以上，其中廈門同比漲幅最大，達到478.87%；其次是寧波，漲幅達165.67%，日均成交量同比下跌的城市跌幅亦在20%以內。重點城市中，僅北京和成都同比下跌，跌幅均在10%，其余5城市均上漲，其中南京同比漲幅最大，達到153.09%，上海漲幅亦超過50%。

果真如此嗎？利用國慶假期，《中國經貿聚焦》記者在江蘇一些三四線城市進行了實地調研，結果發現當地樓市確實火爆，一些新的樓盤還在緊鑼密鼓的施工當中，就連縣城的房價也達到了3000-5000元/平方米。記者又采訪了某縣城的一家房企財務總監，她透露，當地每次新開的樓盤都被哄搶，但大部分為剛性需求或是改善性住房需求，投資的心態比以往有所收斂?！霸谖覀冞@個縣城，售樓小姐仍是最緊俏的職業，每月能賣出十幾套房子，工資能拿到上萬元，一般要走后門才能進來。”

該財務總監告訴記者，近幾年農村人口進城現象嚴重，很多房子都是被農村人買下了，有的是給兒子結婚用，有的是孩子買給父母養老，但這些買主仍定期回到農村種田，在城里居住好像度假一樣。“現在他們最時髦的結婚方式就是到城市里買一個房子，男方經濟條件好的，女方會提出這個要求?！?/p>

城鎮化進程加快的確是促成房價居高不下的一個原因。據貴州省2010年第六次人口普查數據顯示，同2000年第五次人口普查相比，城鎮人口增加了330余萬人，按每個家庭平均3人計算，從2000年到2010年，100余萬個家庭需要在城鎮買房安家，或許由此可以解釋為何房價多年來節節攀高。然而，有一些業內分析人士質疑，貴陽人均GDP在全國排名靠后，房價卻不低，也許此次購房入戶針對的是外地投資者，當地人不是主要考慮人群。

調控艱難

如果回顧一下過去，我們發現中國房地產實際上主要經歷了兩個發展階段。第一個階段是1998-2003年，在朱镕基的帶領下在全國范圍內推動了以住房分配體制改變為核心、新房實施新體制的住房改革，以此推動住宅消費拉動經濟增長，并全面開放住房二級市場，推進物業管理等。主要表現在三個方面：一是建立完善以經濟適用房為主的多層次的城鎮住房供應體系，對改善結構平抑價格發揮了重要的作用，1998-2003年全國經濟適用房竣工面積4.8億平方米，使600萬家庭改善了住房條件；二是加大住房建設和供應，商品住宅上市量始終大于市場成交量，供求關系處于均衡狀態；三是全面開放住房二級市場，允許居民將已購公房提前上市，鼓勵居民依托已購公房上市出售，通過支付差價，以小換大，以舊換新，以差換好。

第二個階段是2004年至今，房地產市場基本上處于一個反復調控當中。2004年針對一季度經濟過熱問題，國務院召開會議全面部署宏觀調控工作，房地產作為調控重點，隨著土地和信貸兩道閘門的關閉，投資增長速度從當年年初的41.1%回落到28%。然而，緩解經濟過熱的同時，也帶來了供求關系的矛盾，投資、投機購房迅速擴大，給房價帶來了泡沫，當年商品住宅價格上漲15.2%，而且帶動了二手房價格飆升。之后2005、2006年國家連續下發調控文件，在一段時間內控制了房價，但是調控效果難以保持鞏固，有一些政策甚至帶來了逆向的結果。比如，2006年5月24日，國務院專發了九部委文件的7090政策，這個政策幾個月之后才出來，使得很多城市半年多沒有批出一個新開工項目，導致一些城市出現供求關系緊張，引發了2007年4月開始新一輪房價的上漲。

2010年，隨著限購限貸和增加保障房等一系列組合拳出擊，國家對房地產市場的調控取得了一定成效，市場成交面積持續下降，價格上漲勢頭得到了有效控制，遏制了投機和投資性需求，推遲了首次置業和外來人口的購房。但是，房地產市場走勢依然不確定，剛性需求依然十分旺盛，再加上流動性資金隨時準備入市，調控政策稍有松動將會進入。另外，調控導致部分市場過度萎縮，使得待售商品房不斷上升，尤其是商品房成交量下跌，開發商拿地積極性下降，放慢開發節奏。

據了解，去年全國落實住房供地13.59萬公頃，落實率僅為62.3%，沒有一個城市完成供地計劃。今年土地供應計劃為17.26萬公頃，比去年還少，土地供應和成交以及新開工面積的減少，會對一年或者一年半以后的市場供應帶來巨大挑戰，那時可能出現市場成交量的回升。

“完善制度，穩定預期”

“政府出臺的很多政策看似為大多數百姓服務，實則還是替少數人辦了事?！?全國人大常務委員會委員、全國人大財政經濟委員會副主任委員吳曉靈日前在由中歐國際工商學院和中歐陸家嘴國際金融研究院聯合主辦的“第三屆中國房地產業高峰論壇”上，這樣告訴《中國經貿聚焦》記者。寥寥數語，耐人尋味。

吳曉靈表示，頻繁變動的政策使住房消費這一居民的長期行為失去了穩定的預期，完善制度，穩定預期是未來住宅市場健康發展的重要條件。

那么，房地產下半場調控究竟走向如何？《中國經貿聚焦》又采訪了住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓，他認為：“在中央連續兩年的政策調控下，房價得到了有效控制，作為長期的國家政策，未來一段時間內房地產調控依然會繼續以微調與維穩為主題?！?/p>

謝逸楓進一步表示，此次貴陽樓市政策松動，意味著地方政府面臨巨大的調控與市場及財政三層壓力。一是盡管房價反彈風險信號已經出現，但不變的是決策層繼續緊盯市場堅持調控，動輒喊話的警示，表明房地產調控仍屬常態。二是現在是市場與政策博弈的關鍵點，如果市場回暖過快，也不排除會出臺收緊樓市的政策。現在開發商的定價與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計劃與土地出讓金任務完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季財政收入下降的情況下，土地財政導致地方政府調控放松的沖動越來越明顯。

“中央政府一方面要保持樓市與房價穩定預期，鞏固前期調控成果，防止樓市過熱與房價全面上漲反彈的現象。另一方面還要考慮到合理購房需求，防止投資投機炒房入市，以及開發商哄抬房價上漲。同時也要地方政府完成今年價格控制目標?！?/p>