中國高樓泡沫

郁風

備受關注的“世界第一高樓”——遠大集團“天空城市”項目，似乎距其崛起于長沙市望城區的荒蕪田地中又近了一步。

據《中國經貿聚焦》記者了解到，望城區國土資源局網站10月20日貼出了一份編號為網掛［2012］42號的土地轉讓公告，掛牌時間為2012年11月9日8時至19日16時。涉及的這宗位于天澤湖街道迎湖路與秀湖北路交叉口西南角的地塊，使用權面積67297.94平方米，規劃建筑密度≤20%，容積率高達12，規劃用途為商住用地，其中商業占20%，居住占80%，競買起始價38977萬元。

“容積率太大了，而且建筑密度還這么小，換算下來80多萬平方米的建筑面積要蓋在1.3萬平方米左右的基座面積上，只有往上瘋長才夠。”在當地論壇上，建筑業內人士大多認定，這應該就是傳說中的“天空城市”項目。

此前，據媒體報道，“天空城市”項目選址地點正是望城區大澤湖片區，計劃建設高度為838米，共220層，比目前全球高度排名第一的迪拜哈里發塔高出10米。占地1.7萬平方米，地上建筑面積達100萬平方米，也與上述地塊的規劃建筑情況相近。

如果作為頂級摩天大樓的“天空城市”按計劃在2013年完工，其高度在長沙顯然將鶴立雞群。按照500英尺即152米以上建筑為摩天大樓的美國標準來衡量，據“摩天城市網”統計，長沙目前已建成的摩天大樓有4座，其中200米級別有2座，最高的是218米的第二長途電信樞紐大樓。而包括“天空城市”在內，在建（包括已封頂）及規劃的摩天大樓則多達18座，最高為452米的國際金融中心1號樓。

天際線上的城市

長沙不過是眼下中國正在進行的一場競爭激烈的高樓建設熱潮的一個縮影。

“摩天城市網”負責人吳程濤在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時表示，由其網站剛剛發布的《2012中國摩天城市報告》顯示，中國（內地）摩天大樓現有470座，在建摩天大樓還有332座，另有516座已經完成土地拍賣、設計招標或已奠基。而全球摩天第一大國——美國現有摩天大樓533座，在建及規劃的只有30座。換言之，未來10年內，中國將以1318座摩天大樓總數傲視全球。這份由中國民間“摩天迷”作出的報告還估算，中國在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過1.7萬億元。

作為中國改革開放前沿的深圳，全國第一座真正意義上的摩天大樓——160米高的國貿中心大廈，1985年落成。不過，隨著近年來高樓如雨后春筍般拔地而起，1996年建成的383.95米的地王大廈早已刷新了深圳的高度紀錄，而2011年建成的京基金融中心，以441.8米再度打破了深圳沉寂10余年的高度歷史，這也是目前內地第二高樓，僅次于492米的上海環球金融中心。

據記者查閱“摩天城市網”的數據顯示，截至目前深圳已建成的摩天大樓總數達58座，另有13座在建或已經封頂，59座規劃中，其中，擬于2014年完工、660米高的平安國際金融中心，不僅將躍居深圳第一高，也是目前國內在建最高的摩天大樓。

已建成摩天大樓總數最多的城市則是上海，其數量多達102座。另有包括632米高的上海中心大廈等23座在建或已封頂，19座規劃中。

據統計，全國目前在建或規劃的600米以上的超級摩天大樓就有4座，除了深圳平安國際金融中心和上海中心大廈之外，還包括武漢·綠地中心（606米）、天津羅斯洛克國際金融中心（600米）。

事實上，無論在上海、深圳、北京、廣州這四座公認的一線城市，還是在天津、武漢、南京、重慶等直轄市和重要省會城市，甚至在貴陽、合肥、長沙、無錫等二三線城市，152米以上的摩天大樓建設競賽及其數量的急劇膨脹，近年來都在不斷進行中，且呈愈演愈烈之勢。

而如果按照國家《民用建筑設計通則》的規定，公共建筑及綜合性建筑超過100米即被稱為超高層建筑，已建成、在建及規劃的所謂高樓的總數，更是難以勝數。

高樓政治經濟賬

“摩天大樓為什么這么熱？并不完全由需求推動，而往往是地方政府搞形象工程造成的。”商業地產聯盟秘書長王永平告訴《中國經貿聚焦》記者。

一些城市在宣布摩天大樓建造計劃時，都不約而同地拿出這樣的理論依據：摩天大樓可以吸引跨國公司入駐，進而拉動地方經濟。但在王永平看來，摩天大樓與跨國公司的入駐沒有直接的關系，它們并非樂于入駐摩天大樓，而是比較注重辦公樓的品質。摩天大樓在國外并不只意味著高度，更多的是一種高品質。而國內很多在建的摩天大樓往往只追求高度，品質和管理并不一定好，尤其在一些二三線城市更是如此。

據介紹，摩天大樓作為商業地產的一個部分，在國外通常是由一些大公司、大銀行投資建設或購買擁有的。而在中國，投建摩天大樓項目的不少都是房地產企業。比如綠地集團，其目前建成和在建的超高層城市地標建筑多達16棟，占據世界十大超高層建筑3個名額。

在上世紀90年代初，以上海陸家嘴為代表興起的第一輪摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天大樓的建設。時至今日，由政府立項，開發商投建摩天大樓項目的模式逐漸成為主流。

“地方政府依然掌握絕對的話語權，摩天大樓的高度、外形都必須要通過地方規劃局的審批。”同濟大學建筑與城市規劃學院教授匡曉明說，“這種地標性建筑尤其要符合領導口味”。領導們喜歡什么呢？一個簡單的思維就是：高。

王永平表示，摩天大樓對于開發商而言投資風險巨大。因為超過100米特別是300米以上的高樓，在地基加固、消防抗震、電梯等方面的投入很大，其投資往往隨著建筑高度的增加而呈幾何級數的增長。而且后期養護成本也很高，比如高速電梯的運行成本、大樓清潔等。有數據顯示，上海金茂大廈每天的維護費用高達100萬元，每年花費近4億。

有關專家表示，這些房地產企業開發的大樓，建成后還面臨著銷售或者出租的壓力。