“閑置地兩年收回”再次落空

6月7日，國土資源部網站發布了《閑置土地處置辦法》最終修訂版，其核心條款莫過于，“未動工開發滿一年的，按出讓價20%繳納土地閑置費。未動工開發滿兩年的，無償收回。”說這一條款“振奮人心”，是因截至2010年5月，全國共上報閑置土地16.95萬畝。有三分之一的開發商只囤地不蓋房，這是房地產界知名的開發商潘石屹給出的數字。從商業本性來說，追逐利益是商人的不二選擇，這一點馬克思已經很深刻地作了描述。但閑置地一是浪費了大量的土地資源，二是土地投機、囤地炒地等行為擾亂了土地市場秩序，三是大量的閑置地沒按預期轉化成有效的成品房供給，影響了政府宏觀調控的效果。一邊是消費者面對高房價望房興嘆，一邊是閑置的土地長滿荒草，公眾的意見很大。這次國土資源部要“下手”的消息傳來，當然會引起公眾的無限期待。

能夠反映出公眾期待之急切的，一已經有網友斷言“任總（任志強）這回轉軸了，甚至還有人幻想到“地不閑置房不空置”，說沒收閑置地、重稅空置房能避免開發商囤地和捂盤惜售。顯然，這是公眾的一廂情愿，新版《閑置土地處置辦法》能否落實到位尚需實踐檢驗。就筆者而言，從不看好“一年罰款、兩年沒收”，閑置土地被沒收的風險仍然只是理論上的。一是這兩條在國務院此輪樓市調控的多項政策中多有談到，國土資源部也一再重申這兩條，但效果在哪呢？俗話說：“魔高一尺，道高一丈。”國土資源部能“一年罰款、兩年沒收”，地方政府就不會“上有政策，下有對策”？二是收回閑置土地，牽涉方方面面利益，現在正是地方政府巴望開發商買地的時候，想在這個關口上嚴格執行閑置地處置辦法，會比往年更加困難。雖然 《閑置土地處置辦法》的制訂者是國土部，但執行者卻是地方政府，后者的執行顯然會更靈活，會照顧到企業的實際情況。

沒曾想，筆者一語成讖，被寄予厚望的新版《閑置土地處置辦法》還沒實施，國土資源部高高舉起的棒子就輕輕的放了下來——“強制沒收”不適用于政府原因造成的土地閑置。國土資源部土地利用司司長廖永林在接受媒體采訪時表示，目前土地閑置大體分兩類，企業自身原因造成的占46％，另外54％的閑置土地主要是政府原因造成的。在國土資源部2010年《有關房地產開發企業土地閑置情況統計》名單中，珠海市以96幅的數量在廣東閑置土地宗數中排名第一。在這96幅閑置土地中，企業原因導致的閑置土地僅10幅，而因政府原因導致的閑置土地有86幅，約占九成。那么，這就意味著有過半的閑置地是不能強制沒收，如何處理？國土資源部開出的“藥方”是“采取協商的方式解決”。如何協商？國土資源部沒有說，我們不妨揣度一二。

閑置土地并非沒有解決辦法，新版《閑置土地處置辦法》第十二條已為政府原因造成土地閑置指明了方向：一是延長動工開發期限，二是調整土地用途、規劃條件，三是由政府安排臨時使用，四是協議有償收回國有建設用地使用權，五是置換土地。當然，地方政府還可以根據實際情況規定其他處置方式。而且，除了“協議有償收回國有建設用地使用權”之外，動工開發時間按照新約定、規定的時間重新起算。但為什么還要重申“政府原因致土地閑置不得強收”，為什么嚴查閑置地的棒子總是“高高舉起，輕輕落下”或“隔靴搔癢，走過場”呢？首先，地方政府的發展離不了“土地財政”。與房地產開發有關的稅費收入有很多，如果地方政府嚴格監管，閑置土地會有現在這么多？其次，一些政府相關負責人與開發企業之間的權錢交易，一些官員的灰色收入與開發商綁得太緊。第三，收回土地后，開發商投入的成本以及土地出讓金怎么辦？國土資源部讓地方政府“采取協商的方式解決”，但國土資源部至今沒拿出具體的操作辦法。國土資源部把“燙手的山芋”扔給地方政府，而地方政府除了“心有余而力不足”之外，恐怕對開發商也只能是“睜一只眼閉一只眼”了。