關于房產測量中若干問題的探討

汪培德 蒲仕權

摘要：在房產開發中，房產測量是其中重要的一個環節，通過房產測量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，能夠為將來的房地產開發利用、產籍管理、房產產權、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設等相關方面提供數據和資料。因此，對房產測量容易出現的若干問題進行相關的探討有重要的現實意義。

關鍵詞：房產測量測量技術測量內容探討

房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、 房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等，驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天，基本實現了商品化。房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。因此，房產測量的結果，直接關系到產權登記質量，關系到產權各方的利益。

一、房產測量的意義

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據。房產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，是處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其使用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。因此，房產測量是進行城市土地資源開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，與大家的生活息息相關，測繪成果的質量關系到房屋權利人的切身利益。

二、房產測量的基本工作流程

1、接受房產測量案件的申請，并對申請方提供的資料進行審查。

2、測量前的準備工作。通過閱讀分析申請方提供的資料，了解作業項目的基本位置和基本情況，制定測量計劃，檢查儀器設備。同時，與申請方預約測量時間，通知申請方做好各項準備工作。

3、外業測量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。

4、進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。

5、進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。

6、出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。

三、房產測量中易出現的問題及其解決方法

1.檢定儀器和棱鏡常數問題。由于房產測量精度要求高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量，對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮，以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數，而且在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點，通常將棱鏡靠在房屋的角點上，這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標" 而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數）就可以直接測出房屋角點的坐標。

2.共有面積和公用面積辨析問題。在房產測量中，共有建筑面積和公用建筑面積是有一定得區別的，也是測量時應注意的問題。“共有”是指兩個或多個依照法律規定，對該區域享有使用權、財產權，共有人可以按照合同或者依據法律共同處置該財產。而公用是指這些所有人可以一起享用該財產，但不允許個人或者其他幾個將此占為己有。國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》中就明文規定：買房人在購買商品房時的建筑面積是指該商品房套內的建筑面積和共有的建筑面積的總和。

3. 對稱邊長度實地丈量不一致問題。在對房屋進行實地測量時，要對房屋的每一條邊進行細致的測量，而在這時常會出現理論上要求對稱的兩條邊（如左右邊、前后墻）長度不一致。致使本來規則有邊的圖形變成不規則的圖形，不僅影響視覺上的觀賞，嚴重的時候還可能導致一些問題的產生。造成這種現象的原因可能是一些誤差的累積，也可能是一些工程上的失誤。這時候就需要對勘丈的數據進行處理和分析，然后再繪圖，重新進行面積計算。對于在誤差范圍內造成的影響應多次工作求其平均值，最大范圍的減少誤差的影響。

4.房屋測量中偏心測量問題。普通的測量時要求在進行數據采集的時候要把棱鏡放在房屋的角點上，并且棱鏡的方向要朝向儀器。但是在實際測量時往往會出現各種不一致的問題，使棱鏡的方向和儀器的方向產生偏差。這時候棱鏡就不能作為一個觀測點，對準棱鏡所測出的坐標也不是可以直接進行計算的坐標，而是需要采用一定得角度偏心來觀測。然后再將棱鏡和儀器放在同一水平上，測量其后背位置和儀器之間的距離，再用水平微動螺旋照準目標并做相應的操作。

房產測量屬于房屋買賣及房屋相關產權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，是涉及到民生的大事，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。因此，進行房產測量探討具有重要意義。■

參考文獻

[1] 李向明，房產測量技術探討[J]，大眾科學，2007（1）。

[2] 張勇，淺談房產測量中“幢”的劃分，中國科技信息[J]，2007（5）。