評估中財產貶值形式的辨析以及貶值框架的構建①

張志紅

(山東財經大學會計學院，山東 濟南 250014)

一、前 言

2011年8月12日，《華爾街日報》刊登題為“判斷提示：評估拉低住房銷售”的文章②http：//online.wsj.com/article/SB10001424053111904006104576500170808091148.html。，對美國不動產評估業予以嚴厲指責。該文章認為過低的評估值是導致美國不動產市場低迷的原因之一。此文刊出后，引起了美國評估界與新聞界的口水大戰③http：//blog.sina.com.cn/s/blog_4ca86ebc0100u7vc.html。。這說明了評估不僅僅是一個簡單的估值問題，它對全球經濟的影響不容忽視。盡管許多先進的方法引入到評估體系中，在應用最為普遍的成本法中，其貶值的測算是最為關鍵的，但對這一概念的本質卻沒有得到一致的認同。本研究就是從這一觀點出發說明引發《華爾街日報》爭論的原因。

Hampton早就已經認識到貶值是一個關鍵而重要的社會現象，指出在高度膨脹和高增長的經濟環境下，資產價值貶值的負面影響被高度正常增長率大大遮蓋了。相反，在低膨脹和低增產情況下，貶值的問題就凸顯其重要性。因此，貶值在戰略財產管理中成為關鍵因子［1］。Hartman、Michael和Cantwell認為成本法的難點在貶值，即使正確運用，由于數據的問題也使得成本法不獨立與市場法。這一點Gould也對此持肯定態度，并指出成本法的許多因素也需應用到折現現金流量模型中。Dixon、Law和Cooper指出貶值對于財產投資者是一個重要問題，是一多維的現象。Laronge認為重置成本法(DRC)是以成本有效方式達到等同效用，并從滿意度的角度來描述價值損失，并指出在DRC中必須明確一項財產未來有用的經濟壽［2］，但這是一個連皇家測量時協會(RICS)也難以清楚闡明的難題。主要的問題在于“評估和評價標準”(the Red Book)和國際評估準則委理事會(IVSC)中要求評估師對三種貶值(obsolescence)形式——物理性貶值(physical obsolescence)、經濟性貶值(economic obsolescence)和功能性貶值(functional obsolescence)進行主觀調整①這里是引用文獻中的表達，相關的術語在后繼發展中有所變動，下文將闡述。尤其是物理性損耗不應使用obsolescence，而應該使用deterioration。，但這種調整過程卻缺少有效的指引。Mansfield和Pinder認為術語“貶值”指的是財產(property)價值的損失，它是兩個不同的負面過程——物理磨損(deterioration)和退化(obsolescence)的函數。物理磨損是針對特定財產而言的，大部分可預測，除了一些最極端的例子，并且可以通過資本支出方式減慢或修復(reversed)。相反，退化是不可預測的，更具有概括性，不可能清晰表述［3］。

由于我國的評估準則以及注冊考試教材中均未對貶值及其分類有相對一致性的解釋，而國際評估準則也未得到各國的廣泛應用，美國的USPAP也未對之進行詮釋。因此，貶值問題依然是一個對經濟和財產管理具有重要影響而懸而未決的問題。

要解決這個問題，就必須對貶值的含義進行明確，同時為更好地指導評估實踐，為促進經濟的有序發展，有必要通過文獻梳理，提出貶值的分類框架。

二、目前通用的貶值分類

(一)國際評估準則和中國準則中的做法

國際評估準則(第八版)指出評估師通過把委估資產與現時等效資產進行比較，進而估算出貶值數額，貶值率可以是綜合的，也可以是分別對下列因素分析——物理損耗(physical deterioration)、功能性退化(functional obsolescence)、外部退化(經濟性退化)(external obsolescence)。對貶值的定義是指因腐蝕、技術變革、人們生活方式和品位的改變或環境的改變，使得資產的可用性下降，從而導致價值損失。貶值有時可以分為——因過時的設計或功能因素導致的減值;因設計結構不能滿足現有規章要求導致的減值;因資產外部因素如使用者需求的改變導致的減值。

中國的評估準則中涉及到貶值的準則有不動產(第31條)、機器設備(第22條)、無形資產(第27條)、專利指導意見(第33條)、以財務報告為目的評估指南(第26條)。除了在專利指導意見中沒有明確貶值要考慮三類——實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值之外，其余均以三類為標準。2010注冊資產評估師考試教材(以下簡稱“注冊考試”)中也指出成本法中的貶值一般分為三類，進一步強調不是在所有的評估項目中一定都存在三種貶值。

1.關于物理性損耗

國際評估準則(第八版)沒有對物理性貶值進行具體定義，但說明如下——在對被評估資產的物理損耗進行估計時，可以通過資產在過去的使用中產生的磨損來進行估算，包括因缺少維護而造成的磨損。另外，還有些其他的衡量方法，諸如通過估算修復資產或改良物的實體損耗所需話費的成本來衡量等。在估算物理損耗時，可以通過估算一些特定的折損要素及資產修復的承包商費用來獲得，也可以通過與具有相似條件的資產的單位價值進行比較而獲得。國際評估準則(第九版)中的定義與第八版比較，物理性損耗基本沒有改變，而功能性和外部貶值都有所變動。具體表述如下——在任何情況下，對物理性和功能性貶值的調整需要反映與被評估資產相關的更高的維修成本和使得建筑適應擁有者的變化需求而缺少靈活性造成的損失。現時等效建筑和任何場地改良的成本都要進行貶值的調整，通過與可比的現時等效的建筑和其他場地改良對比得到。注冊考試中指出，資產的物理性貶值，亦稱為有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。

這一定義的明確性沒有問題，但是對資產的影響結果卻不像定義那樣易于被明確地識別出來。

2.關于功能性貶值

國際評估準則指出技術進步給新資產帶來更高的生產效率，其結果導致舊資產發生功能性貶值。現代的制造方法會使被評估資產與現時等效資產想比出現全部或部分貶值，采用優化過程分析可以對功能性貶值構成做出更好的解釋。國際評估準則(第九版)修改為功能性貶值反映在技術上的任一改進或者占有者需求的改變，使得被評估的建筑或結構特征全部或部分成為多余的。

注冊考試中陳述如下——資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

無論是國際第八版評估準則還是國內，都統一把功能性貶值界定在技術進步基礎上，但在新版的評估準則中，卻增加了由于占有者需求的改變使得功能閑置，按照以前的定義，這一類應該歸屬于外部貶值。

3.關于經濟性貶值

國際評估準則指出外部因素導致資產的價值發生的貶值，該外部因素包括了經濟條件的變化，它會導致由該資產生產制造的產品或提供的服務的供求關系發生變化，或該資產的運營成本發生變化。外部因素還包括原料、公共設施和勞動力的成本以及可獲得性發生了變化。國際評估準則(第九版)修改為外部貶值反映影響被評估資產權益價值的外部因素，包括經濟因素像所使用的材料或者該資產生產的產品其供需關系的變化，或者影響其經營的當地基礎機構的變化。注冊考試中指出資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

看來國內定義基本上和國際評估準則第八版含義相同，而在新版評估準則中的定義更簡略，內容也有所改變。因此，可以說，在界定是功能性貶值還是經濟性貶值上，即使國際評估準則也處在斟酌調整階段，而且趨向于將物理性與功能性貶值合并討論。因為物理損耗所帶來的必然是資產功能的下降，而所謂功能性貶值又如何能清晰辨別出功能下降是磨損造成的，還是技術更新導致的?進一步看，是否這三類包括了財產所有的價值損失?如果一項資產由于戰略的角度而閑置，那么應該屬于哪一類?從國內外定義上看，無法確定。

三、關于貶值分類的研究綜述

Derbes認為上述典型的分類是不合適的，因為當應用百分比來測量不可修復功能性退化和外部退化時，誤差就會增長。但是要分析出貶值哪一部分是由于磨損造成的，哪一部分是風格和壽命退化造成的是困難的，甚至是不可能的［4］。Paul退化來自兩種情況即經濟的和功能的。經濟性退化和財產的外部因素相關，功能性退化和財產自身因素相關［5］。可以說，對貶值的分類亦然是個未解的難題，當前成本途徑的貶值分為三類：物理損耗、功能退化和外部退化。下面就從當前所普遍認可的三類繼續分析學者的研究。

(一)物理性損耗

Mason指出物理損耗是內在的，由于使用年限、使用過程中的磨損和撕裂或者由于濫用或事故造成的損害。分為可置換(replacements)、殘余RCN(replacement cost new)和損害(damage)。Mansfield和Pinder指出物理性損耗和物理性退化不同，物理損耗是可控的、可修復的、持續的，且損壞率可預測，退化是突然地，不與壽命相關，是未來的變化函數，不可預測［3］。Laronge認為物理性損耗的概念是清晰的，但是卻沒有衡量這種貶值的具體指標，建議采用缺陷(defect或者 deficiency)這個術語來說明損耗［6］。

(二)功能性退化

Laronge認為在成本法中不可修復的功能退化是由于缺陷導致的，這與觀點一致，并指出可利用資本化租金來計量這種損失［2］。Mansfield，Pinder通過文獻對比研究發現，相對于經濟性退化的混淆，對于功能性退化有一個普遍的一致認識，主要是九十年代以后認識到功能性退化特征細化的必要性［3］。Colwell和Ramsland指出在不動產行業中出現的功能退化是由于技術變化引起的，特征價格模型提供了一種關于功能退化率或技術變化估計的實證分析模型［7］。

綜上所述，大多數觀點認為，功能性退化不同于物理性損耗，一般的把功能性貶值分為可修復和不可修復兩類。而且都有學者建議采用術語缺陷一詞來描述物理性損耗和功能性退化，但缺陷的原因又是什么呢?物理性損耗是否會造成缺陷，如果是，那么物理性損耗是否對資產的功能有影響呢，或者說這種磨損效應是不是已經體現在功能性上呢?另一方面，功能退化如果僅僅考慮缺陷，那么由于技術、設計等導致的壽命降低，或者效率下降又該屬于哪類貶值呢?這就產生了矛盾，可見對該問題的認識的統一不是一蹴而就之事。究其原因，一是因為這個問題不僅是一個經濟問題還是一個工程機械問題，涉及到多學科的知識融合;二是國外的評估源于不動產，所有的研究都多少帶有不動產的痕跡，缺乏對評估中資產概念的全面認識，從而導致對貶值、退化以及功能性退化理解的片面。

(三)經濟性(外部性)退化

德勤物業稅服務組(Deloitte＆Touche Property Tax Services Group)對經濟性退化(economic obsolescence)的定義是——由于資產外部因子引起的價值損失，這些外部因子包括產品的需求降低、競爭的增加，原材料供應的變化、原材料、勞力或設施增加成本而沒有對應的產品價格增加來抵消、通貨膨脹、高利率、立法和環境條件。經濟退化可以通過分析修復退化的成本、超額運營能力或無益性和外部因子對現值或未來收益的影響來量化。80年代的主要美國研究者，如Wurtzbach和Miles都認為當時沒有充分地區分經濟性退化和經濟性貶值這兩個術語的含義，用“退化”代替“貶值”是可能的，但他們所提出的利用位置退化來代替經濟性退化的主張遭到了Baum的批評。Raftery認為退化(obsolescence)是人類感知和決策的函數，退化的分類也必須依賴于主觀評價，要考慮各個相關方的效用特征和財產函數，因此作出客觀的經濟評價是困難的［8］。Mansfield和Pinder指出當經濟性退化這個問題被廣泛考慮后，就陷入子分類模糊、緩慢以及矛盾的評論，意見的不同主要是因為研究者的研究角度不同［3］。術語不統一的現象使得一些研究者難以分離出退化問題。

Golton指出經濟性退化的傳統分析不能充分描述或解釋各個不同成分之間的因果聯系，他建立了結構退化、經濟觀點、使用觀點和社會觀點這四個方面的聯系，進行了更為詳細的分類，并把各個類別的相互聯系用一個矩陣表示，使得類別之間的聯系強度可以確定［9］。Gould和Smith從企業利潤的角度給出了如何判定外部貶值存在的方法，并指出由于經濟退化因子引起的資產使用價值的損失和物理損壞和功能退化是有區別的［10］。Mansfield和Pinder認為一個特定財產的貶值還會由于環境退化導致，環境退化的來源包括對健康有害的輻射、噪音、灰塵和氣味等［3］。Pomykacz提出了最小企業激勵(required minimum entrepreneurial incentive，RMEI)和額外最小企業激勵(extra－minimum entrepreneurial incentive，EMEI))兩個概念，以此來闡述外部性退化產生的本質。當成本高于市場價值時就存在外部性退化，外部性退化的準確性依賴于是否是市場價值和重置成本減去貶值還是市場價值減去貶值加上利潤［11］。

可以看出，經濟性退化術語的使用首先應該與經濟性貶值術語相區分，這個基本上已經達成共識，在描述外部對資產價值的影響時，使用退化來代替貶值更恰當。但術語退化以及經濟性退化含義的不統一使得這一部分價值損失難以度量，資產的多樣性以及影響因素的眾多，使得退化的分類陷入模糊和矛盾之中。企業利潤、市場價值以及市場的平衡性是判斷是否存在退化的表征，在度量方法上，基本上是通過市場分析采用收益法和市場法進行。同時也看到，不同的研究者雖然提出了不同的影響因素，但必然有一些共同因素需要考慮。

四、估計貶值時要考慮的因素以及貶值框架的提出

(一)市場信息

Gould和Smith認為評估師能正確運用三種評估途徑，就必須研究市場，市場性外部退化只有對被評估資產的市場進行充分分析材能識別。市場退化是一種負的可行性，它是企業利潤的相反數［10］。Thomas指出社會趨勢、經濟狀況、政府控制和管制以及環境條件是四個最基本的影響不動產價值的宏觀力量，當社會、經濟、政府和環境力量使得市場處于非平衡狀態時，外部退化就產生了，也就是說外部退化是偏離有效市場的結果。假設沒有位置或環境損失，因此損失就是由于經濟的下滑或者競爭性帶來的［4］。國際評估準則指出，在沒有充分的直接市場證據的情況下，重置成本法被認為是估算特殊資產價值的一種合適的方法，但是評估師在對現行重置成本和折舊率的考慮必須結合市場信息，這個方法與市場價值的概念是相通的，也是基于充分知情的理性當事人之間進行的理論(虛擬)交易。對貶值率和未來經濟壽命的估計會受到市場趨勢和/或企業經營意圖的影響。評估師應該洞察這些趨勢和意圖，并能夠利用它們作為正確選擇貶值率的依據。可以說，市場分析是評估的基礎和根本，應該把市場分析納入到評估的基本程序之中。

(二)技術因素

Troxel強調技術先進性導致產品單位成本的降低，使得機器有效性部分或全部過時。其中價格水平和成本曲線的變化、技術的失業、國際貿易沖突都是對技術改進有顯著影響的經濟因素［12］。Diewert和Wykoff研究也發現當有物化的或抽象的技術變化時，資產的價值也隨之變化。功能性退化和物理性損耗所造成的貶值影響是相互作用的，不能簡單地區分并計量，應該視為一個整體。

技術進步導致經濟增長已經是眾所周知的事實，在當今這樣一個高科技的社會當中，資產的更新換代更是達到了前所未有的速度，因此技術對貶值的影響就顯得尤為重要，對這一影響的估計必將成為國民經濟核算的重要內容。故探究技術與貶值的關系以及影響程度成為一個必須要解決的問題，而目前在評估僅僅簡單地按照一個技術貶值率來衡量顯然是過于粗糙了。

(三)企業利潤

Gould和Smith研究了企業利潤動因和外部退化之間存在必然聯系，外部性貶值可視同為一種利潤的減少［10］。Pomykacz指出企業利潤、動因以及外部貶值是有爭議的話題，而且難以以經驗證明，他利用宏觀數據說明這三種經濟現象是真實存在的，并揭示了企業利潤、動因與外部退化之間的反向關系［11］。

企業的利潤與外部性退化之間有著必然的聯系，可以促使評估師不僅僅從資產本身去認識外部性退化的本質，而是站到企業管理的高度探求其產生的根源，這為研究外部性退化提供了新視角。

(四)稅收

Canary指出經濟性退化可幫助工業主減少財產稅［14］。Cochran分析發現為了降低財產稅收，公司希望被評估資產價值減少的速度大于正常貶值所允許的。正常的貶值規劃考慮各種形式的功能退化，但經常不預測外部環境的改變，而這種變化或者說外部退化直接影響資產的公允市場價值［15］。Paul指出即使一個建筑有缺陷，這些缺陷會轉換為財產稅效應。實質上，所有的財產稅系統，不管是否給予市場價值、重置成本或其他測量，都包含退化的價值概念［5］。

稅收效應是任何資產和企業都無法避免的一個內容，貶值也不例外。也就是說，在貶值的估算中，對于不同的交易方，評估師要給出稅收效應的參考意見。

(五)貶值的分析框架

原有的三種分類實際上是互有重疊的，譬如由于磨損導致的資產功能下降，這時產生的貶值是計算在物理性損耗還是功能性退化之中呢?根據以往的定義，應該都可以，這樣就重復計算了貶值量。原因是原有的分類把貶值的原因和表現形式混淆了。另一方面功能一詞不適于應用于資產的經濟含義當中，它是從資產本身性能出發來定義的，而不是考慮其經濟性，因此應該使用效用來說明資產的經濟性。因此本文從工程學、機械原理以及經濟原理出發，以資產效用和企業利潤為目的，從導致貶值的原因進行分類，為評估師提供貶值的分析框架，如表1所示。這一分析框架為評估師提供了一個具有實際參考意義的度量貶值的基礎。

表1 貶值的分析框架

五、結論和建議

(一)結論

(1)貶值已成為一個關鍵而重要的經濟現象，在戰略財產管理中成為關鍵因子。

(2)成本法的難點在貶值，由于數據問題使得成本法、收益法和市場法無法分割，而且貶值的計算也離不開市場數據，同時貶值也是三種方法的一部分。成本法中的成本不是會計中的概念，而是一個考慮未來盈利能力的成本。成本法不是成本的復合，而是對價值的測量。評估者必須確信在市場法中所選擇的可比因素應反映相同的外部影響，如果不能就需要附加的判斷。另外，租金選擇、費用的估計以及恰當的折現或資本化的偏差都應該反映相同的市場外部影響。應該注意當經濟或市場租金為評估資產建立而且隨后的凈經營收益可確定，總資本化率應該反映財產的內在風險。

(3)退化的范圍是廣泛的，有一系列不同類型，但在文獻中關于這些子類的性質和邊界出現了一些不同的意見，大量關于退化的文獻在試圖對這一過程給出一個簡明的、概括的定義中受到阻礙，并且決策者在戰略政策制定和戰術應用中對之理解不充分。這種術語不統一的的現象的繼續使得一些研究者難以分離出退化問題。把外部退化分類有利于更清晰而準確地分析。

(4)對于功能性退化還是經濟性退化的定義，即使國際評估準則也處在斟酌調整階段。但可以肯定的是退化是一個效用方面的相對下降。戰略管理角度額退化譬如計劃性退化也應該是貶值的原因之一，尤其對于無形資產。

(5)物理性損耗是資產內在的原因導致的。功能性退化不同于物理性損耗，一般的把功能性貶值分為可修復和不可修復兩類。功能性和損壞所造成的貶值影響是相互作用的，不能簡單地區分并計量，應該視為一個整體。經濟性退化術語的使用首先應該與經濟性貶值術語相區分，這個基本上已經達成共識。市場、技術、利潤和稅收是貶值估計中必然涉及的內容。

(6)外部退化是由于改進帶來價值的消失，在評估中是一個關鍵因素，也是最難以理解的概念之一。它獨立于物理性損壞和功能性問題。基本的前提是外在性原則，外部退化通常在成本法中作為一個常規項，但是卻只能用市場法和收益法來度量。這些外部影響通常認為是不可修復的，因為發生在財產邊界的外部，超出其控制范圍。

(二)建議

專業團體給出的術語退化的指引和建議需要徹底修改。從廣義上來看，可以使用術語“貶值”作為一個全面概括的詞匯來描述財產價值的損失。鑒于退化一詞的泛義性以模糊性，不宜作為評估中一個全面衡量財產損失的術語，而從其概念上的含義來看，它應該是引起財產價值損失的原因，不是價值損失的表達。

貶值的分類可以根據資產的不同，從效用的角度進行定義，而指導性文件需要的是給出貶值的分析框架和因素，涉及到每種因素如何計算。故應該把貶值分為內在貶值和外部貶值兩種，內在因素像磨損、老化、技術進步等導致資產效用下降，外部的分為客觀的和主觀的兩種。市場分析是評估的基礎和根本，應該把市場分析納入到評估的基本程序之中。在評估中分析貶值時，建議不要進行人為分類，而是如表1中框架所提出的，分析貶值的原因，在明晰原因的基礎上去計量，這樣才能夠不重復、不漏項地把握貶值的內容。

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