2012年,中國房地產市場將如何發展

經濟學家和業內人士認為，過去一年多來中國政府調控房價效果明顯，在經濟、行政等多種手段作用下，房地產泡沫被有效抑制。新的一年，盡管政府已將政策重點從抑制通脹轉向支持經濟增長，但調控房價方向和態度依然堅定，多重壓力之下中國房地產業或將進入加速調整的階段。

國家統計局的數據顯示，70個大中城市中有52個城市新建商品住宅價格下降，平均房價連續三個月環比下降、同比增速放緩。調控政策影響下，2011年全國商品房銷售價格漲幅持續收窄，平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%，增幅回落0.6個百分點。

“房地產調控政策取得了預想中的效果。”世界銀行副行長、首席經濟學家林毅夫說。

自2010年4月出臺調控樓市的“國十條”以來，房地產市場利空政策不斷加強，其在國民經濟中的作用不斷弱化。這被認為是樓市調控和經濟結構調整的題中應有之義。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌判斷，在調控政策不變的情況下，房價及交易量的下行趨勢可能還會延續，2012年上半年較為明顯。

從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發布的2011年業績報告來看，房企20強有10家沒有完成銷售目標，占比50%。

銷售情況普遍不理想的情況下，房地產企業資金壓力進一步被放大，投資意愿明顯下降。2011年全國房地產開發企業投資增幅比2010年回落5.3個百分點，增幅持續下滑。

“可以判斷，樓市的黃金時代即將結束，開發商很難再有過去10年的業績了。”一家房地產銷售公司的營銷總監劉春稱。

房地產企業如何“過冬”？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷，多數房企會“開源節流”，一方面通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入，另一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。

“房地產的調控政策已經進入一個不可逆轉的通道，中國地產行業應丟掉幻想，積極轉型。”北京中坤投資集團董事長黃怒波表示，轉型越早越快越好，同時，把房價拉回到一個社會都能接受的價格上，讓政府、社會、企業共同獲益。

中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，在樓市調控政策未放松的前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，將會有更多的房企加入到“以價換量”的競爭中。在存貨減值和資金流轉的壓力下，“去庫存”將是2012年房地產業的關鍵詞之一。

2011年中國GDP增速保持了9.2%的較高水平，預計2012年GDP增速將繼續放緩，進入改革和調整的關鍵期。

GDP增速放緩并不意味著未來貨幣政策和房地產調控政策會出現過多放寬。專家們認為，經濟轉型意味著去地產化的加速，房地產業的支柱地位未來或有所動搖。

“對中國而言，放松房地產調控政策為時過早。”林毅夫說。

但房地產業調整的壓力確實不小。國務院發展研究中心研究員廖英敏指出，國家整體經濟指數將面臨回調，各地也將面臨經濟回調和財政堅守的壓力，應該防止地方政府為了減輕壓力，而在某些方面放松對房地產業的調控，導致房價反彈。

需要注意的是，一味下調并非房地產業的“健康之路”。金融觀察評論員任偉禮指出，房地產如果“硬著陸”，中國經濟將很難“軟著陸”。他認為，目前房價下降已成趨勢，政府調控策略應該轉到在保證房價不會反彈的前提下，盡快恢復市場成交量，如果成交量在未來一兩年內繼續低迷，甚至進一步冷卻，將導致宏觀經濟進一步下調。

“希望政府在調控政策中更多地利用市場手段，同時注意照顧市場正常需求，以防房地產市場過度下滑，拖累中國經濟的整體復蘇。”黃怒波說。

廖英敏指出，如果房地產需求管理傷及了剛性需求和改善型需求，造成基本需求不足，尤其是對改善型需求過于嚴厲的話，會導致房價跌幅過大。“因此，剛性需求和改善型需求將是2012年房地產市場的基本力量。”

另一個重要的任務是房地產業的規范和制度建設。廖英敏指出，未來應推廣征收房產稅，這是用經濟手段控制投資性需求，調控房產市場的長效機制。

“這是一個逐步完善的漫長過程，有必要盡快完成前期的基礎性工作，比如建立住房檔案基礎性信息、評估機構等。”廖英敏說。