淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的造價(jià)管理

摘要：為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的造價(jià)管理問(wèn)題，本文結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)管理常見(jiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行全面分析，同時(shí)借鑒先進(jìn)行業(yè)先進(jìn)的成本管理模式，對(duì)現(xiàn)有的造價(jià)管理進(jìn)行改革，提出以下全面造價(jià)管理的模式，并嘗試運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全面造價(jià) 管理

我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往只對(duì)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的高額回報(bào)感興趣，而忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的造價(jià)管理混亂。鑒于全面造價(jià)管理方法的科學(xué)性，筆者根據(jù)目前房產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)管理問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，指出全面造價(jià)管理的重要性，并結(jié)合本人的實(shí)際工作經(jīng)歷和相關(guān)案例的學(xué)習(xí)，提出解決問(wèn)題的相應(yīng)措施，以求最大降低房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

1 我國(guó)的工程造價(jià)管理現(xiàn)狀

工程造價(jià)管理制度形成于5O年代，現(xiàn)階段我國(guó)正在運(yùn)行的管理制度是8O年代經(jīng)過(guò)完善后開(kāi)始實(shí)施的。這種管理制度是由國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行參與和直接管理，并且明確規(guī)定必須編制與不同設(shè)計(jì)階段相符的預(yù)算或概算，政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)制定概預(yù)算的編制內(nèi)容、方法、原則以及審批辦法，并涵蓋了關(guān)于所需材料的審批、管理權(quán)限、編制和費(fèi)用定額以及概預(yù)算定額等各個(gè)方面。基于相對(duì)完善的概預(yù)算定額的管理體系是隨著歷史的恢復(fù)、演進(jìn)、革新和發(fā)展形成的。宏觀上說(shuō)，概預(yù)算是依靠行政手段和經(jīng)濟(jì)手段為依托即國(guó)家直接參與管理的經(jīng)濟(jì)行為，企業(yè)并不是真正意義上的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成為短缺經(jīng)濟(jì)是基于當(dāng)時(shí)特定的生產(chǎn)力條件和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的相關(guān)屬性。由于商品極度短缺的短缺，必須有投入才會(huì)有產(chǎn)出。對(duì)于這樣的客觀社會(huì)條件，關(guān)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)剖析和項(xiàng)目的規(guī)劃考證就不知從何談起。國(guó)家控制人工工資、利稅的分配，以及材料設(shè)備的價(jià)格等構(gòu)成工程造價(jià)的必要條件，在相對(duì)于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)條件下，概預(yù)算制度在財(cái)政建設(shè)和為核定工程造價(jià)等方面產(chǎn)生了積極影響。

2 工程造價(jià)管理常見(jiàn)的問(wèn)題

項(xiàng)目一經(jīng)決策，合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占建設(shè)項(xiàng)目全部費(fèi)用1％-2％，但影響到工程造價(jià)達(dá)到75％以上，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當(dāng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一經(jīng)確定，也就確定了工程造價(jià)的主要部分，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計(jì)量而不能從根本上改變工程造價(jià)，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設(shè)計(jì)階段管理。

2.1 僅重視施工階段的造價(jià)管理。施工管理階段雖然是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最重要的階段，但是一個(gè)項(xiàng)目投資造價(jià)，不僅僅發(fā)生在施工的階段，其中策劃、設(shè)計(jì)和竣工等階段都產(chǎn)生了一大部分的費(fèi)用，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有將施工之外的其他階段進(jìn)行綜合考慮，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，其投資效益也受到了影響。另外，施工管理只有建立在科學(xué)的策劃基礎(chǔ)上才能對(duì)造價(jià)進(jìn)行科學(xué)管理，但由于諸多因素影響，造價(jià)管理全程控制難以實(shí)現(xiàn)。

2.2 設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理不嚴(yán)。目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目缺乏必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在設(shè)計(jì)中偏重于工程質(zhì)量，而工程造價(jià)管理居于次要位置，以致設(shè)計(jì)方案從初步設(shè)計(jì)到概算，總造價(jià)的控制都無(wú)以適從，導(dǎo)致工程進(jìn)行后出現(xiàn)造價(jià)的錯(cuò)算、漏算，招標(biāo)質(zhì)量也大打折扣。

2.3 施工階段造價(jià)管理力度不夠。設(shè)計(jì)方案并非一成不變，施工階段除了要對(duì)該階段的造價(jià)進(jìn)行管理，還是根據(jù)實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行必要的變更。然而由于建筑工程的復(fù)雜性，設(shè)計(jì)方案在施工過(guò)程中產(chǎn)生相悖的問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)處理，導(dǎo)致工程造價(jià)突破預(yù)算。

2.4 完工階段造價(jià)管理不力。工程完工并非意味工程的結(jié)束。恰恰相反的是完工的決算是整個(gè)工程造價(jià)管理非常重要的環(huán)節(jié)。很多工程在完成決算的時(shí)候，普遍存在多算現(xiàn)象，受到發(fā)包方的牽制。甚至出現(xiàn)工程結(jié)算拖拉現(xiàn)象，影響到項(xiàng)目的使用和造價(jià)的確認(rèn)。

3 建設(shè)工程造價(jià)管理的改革措施

3.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。一直以來(lái)，在我國(guó)的工程建設(shè)中，把注意力部集中在了審核施工圖預(yù)算、施工、結(jié)算工程款等階段，而對(duì)項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制不夠重視。在這一階段中，工程造價(jià)的管理工作主要是針對(duì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合展開(kāi)的。而在這一階段如果給予足夠的重視，能夠?qū)笃诘脑靸r(jià)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，建立起設(shè)計(jì)與施工的橋梁，為控制建設(shè)投資提供造價(jià)咨詢服務(wù)，工程造價(jià)管理部門(mén)在設(shè)計(jì)階段盡早的介入進(jìn)行計(jì)價(jià)分析，可極大程度上提高投資控制效率，能攻關(guān)為今后的投資控制工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而使今后的造價(jià)工作更加科學(xué)合理。

3.2 招投標(biāo)階段。在工程建設(shè)中實(shí)施招投標(biāo)就是為了降低工程建設(shè)的成本，為工程造價(jià)工作的展開(kāi)做好鋪墊。筆者認(rèn)為在招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)做到以下四點(diǎn)：堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則；不斷提高標(biāo)底編制的質(zhì)量，加強(qiáng)評(píng)標(biāo)人員的綜合素質(zhì)；在招標(biāo)過(guò)程中，嚴(yán)格禁止招標(biāo)負(fù)責(zé)人利用施工企業(yè)投標(biāo)心切的情況，提出不公平的條件，如要求施工企業(yè)壓價(jià)讓利、墊資施工等；在對(duì)標(biāo)底的確定上，要充分考慮雙方利益，堅(jiān)持共贏的原則。在評(píng)標(biāo)的過(guò)程中，應(yīng)該綜合考慮施工單位的資質(zhì)、設(shè)備情況、施工能力及社會(huì)信譽(yù)等情況，從而更好的選擇施工單位。

3.3 項(xiàng)目決策階段。在這一階段的工程造價(jià)管理，其重點(diǎn)工作就是根據(jù)發(fā)展前景以及市場(chǎng)的需求，進(jìn)行可行性研究，并科學(xué)的制定建設(shè)規(guī)模，為項(xiàng)目決策做好準(zhǔn)備工作。對(duì)于這階段工作的開(kāi)展，應(yīng)從建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景、技術(shù)來(lái)源進(jìn)行研究，對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行深入的分析，并作出正確的評(píng)價(jià)，還要充分考慮在施工期間可能出現(xiàn)的對(duì)工程造價(jià)有影響的因素，如施工期間材料價(jià)格上漲等，盡可能對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的投資估算，降低投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 竣工結(jié)算階段。竣工結(jié)算對(duì)于業(yè)主和施工單位都是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，在這個(gè)階段，工程造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手開(kāi)展工作：在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格審核工程內(nèi)容是否符合合同規(guī)定的計(jì)價(jià)依據(jù)、結(jié)算方法、主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件等；在進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收過(guò)程中，要嚴(yán)格檢查該隱蔽工程的驗(yàn)收記錄，確保工程內(nèi)容與竣工圖一致；對(duì)于變更的工程內(nèi)容，要經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與監(jiān)理工程師同意，并有設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人確認(rèn)；對(duì)于重大工程變更，需要有原設(shè)計(jì)審批部門(mén)審批，方可竣工，否則不予列入竣工結(jié)算，確保設(shè)計(jì)變更簽證的落實(shí)工作。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在工程建設(shè)中，造價(jià)管理關(guān)鍵就是在工程前期對(duì)造價(jià)進(jìn)行確定，在工程后期對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制，從而提高企業(yè)的投資效益。要想做好工程造價(jià)管理工作，必須摒棄傳統(tǒng)思想，引進(jìn)新的管理理念，將合理確定造價(jià)作為有效控制的基礎(chǔ)，將有效控制作為合理確定的保證，只要兩者做到有效的補(bǔ)充搭配，相輔相成，就能夠行之有效的進(jìn)行工程造價(jià)的工作，從而為工程造價(jià)專業(yè)的發(fā)展，為工程造價(jià)管理能夠適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制開(kāi)創(chuàng)新的局面。

參考文獻(xiàn)

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