公允價值在投資性房地產計量應用中的問題解析

[摘 要]新的投資性房地產會計準則實施以來，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的上市公司卻少之又少，究其原因，既有準則規定的條件過于苛刻，缺乏詳盡的操作指南，以及成本較高等客觀原因，也有對增加稅負，影響業績等方面的擔心等主觀原因。

[關鍵詞] 公允價值 投資性房地產 問題解析

一、投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀

財政部于2006年2月頒布了新的企業會計準則。其中，《會計準則第3號——投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。新《準則》中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產包括，已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的房屋建筑物；但不包括自用房地產和作為存貨的房地產。

投資性房地產的計量包括初始計量和后續計量。投資性房地產的初始確認和計量應當按采用成本模式，而后續計量，可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式，但前提是存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得。但是同一企業不能同時采用兩種計量模式，只能二者選擇其一。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，確認取得的租金收入，并按期計提折舊或攤銷，發生減值的，應當計提減值準備，并不得轉回。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量，并增加或減少公允價值變動損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得轉為成本模式。

中國證監會會計部發布的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，2009年，有727家上市公司有投資性房地產，賬面價值為1，597.70億元，占資產總額的0.26%，其中26家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產，期末賬面價值為366.03億元，占投資性房地產總額的22.91%。使用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司僅占擁有投資性房地產的上市公司的3.58%。2009年投資性房地產公允價值變動凈收益39.12億元，占公允價值變動凈收益總額的41.17%。2009年，有5家上市公司調整了投資性房地產的會計政策，從成本模式改為公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。這5家公司因改變投資性房地產計量模式，增加2008年末凈資產4.86億元，確認2009年公允價值變動收益7.96億元。通過以上數據顯示，新準則實施幾年來，采用公允價值計量投資性房地產的上市公司仍為數不多，主要是受到主客觀多方面原因的制約。

二、客觀條件限制了投資性房地產采用公允價值計量模式

1．公允價值是會計計量屬性的輔助屬性，且投資性房地產的公允價值計量條件苛刻

《會計準則第3號——投資性房地產》第7條規定投資性房地產應當按照成本進行初始計量。這就指明了房地產的主要計量屬性應為歷史成本。準則中的第10條進一步規定若有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。第12條中又規定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。準則中的以上規定，指明了公允價值計量模式只是一種輔助的計量屬性，是可用可不用的。同時因為房地產的可復制性較低，企業要找到每一處房地產的活躍市場，取得同類或類似房地產的市場價格，是比較困難的，就致使采用公允價值計量模式的條件也比較苛刻。

2.市場環境的低效和信息成本的高價，使得公允價值的應用具有較大難度

采用公允價值計量的關鍵在于房地產市場的高效性，即，市場所確定的房地產估計值必須“公允”的，并且取得公允價值的成本相對便宜。只有在比較活躍且相對規范的交易市場中和客觀公正的評估機構，才能真實反映投資性房地產的價值。目前，這兩個條件在我國仍不是十分完備。因此，為了獲取公允價值，企業往往需聘請獨立的評估師或評估機構對其所有的投資性房地產進行評估，與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。同時，企業利用公允價值計量來操縱利潤的能力也將得到增強，而相關政府部門實行管制規范的成本將加大。

3.會計準則操作指南不夠詳盡加之會計人員專業素養有待提高，使得投資性房地產采用公允價值計量遇到一定阻力

我國沒有專門的公允價值計量方面的相關準則及操作指南，會計人員在進行公允價值計量時，只能依據相應的具體準則及操作指南中與公允價值有關的相關條款來操作，而具體準則及操作指南中涉及到公允價值的內容里對具體的計量方法說明十分有限，辦法不多。僅從從投資性房地產公允價值的確定方法來看，上市公司中有的采用了中介機構提供的房地產評估價格，有的參照同類房地產的市場交易價格，有的按照第三方調查報告確定公允價值，也有由企業自己估價計量的，不同方法之間缺乏可比性，難以滿足會計信息使用的需要。因此，專門的公允價值計量準則及操作指南的缺失，是影響企業對公允價值計量有效運用的因素之一。

此外，會計人員專業素養的問題也是不容忽視的。投資性房地產公允價值的計量要求會計人員必須具備較高的專業技術水平和較強的職業判斷能力。尤其是在缺乏活躍市場、市場化程度低時，就更加需要會計人員通過綜合其他相關信息，利用專門技術和方法來確定公允價值。然而，實際上，我國會計人員目前的整體專業技術水平職業判斷能力依然不高，這也成為阻礙企業對公允價值計量有效運用的一個因素。

三、上市公司采用公允價值計量投資性房地產的主觀意愿不高

1.投資性房地產公允價值計量模式的稅負影響尚不明確，存在潛在風險

現行稅法中，沒有將投資性房地產單獨列出，而是將其作為固定資產或無形資產處理，投資性房地產持有期間應該按期計提折舊或攤銷，發生公允價值的變動損益不得計入應納稅所得額。企業如果采用公允價值進行后續計量，則要求期末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷。在當前的房地產市場，投資性房地產的公允價值必將逐年遞增，如果采用公允價值計量模式，企業的會計利潤就會明顯大于應納稅所得額，對于這部分利潤是否征稅，目前沒有出臺相對應的稅收政策。

如果我國對企業由于資產增值而增加的利潤征收所得稅，那么在公允價值計量模式下，折舊和攤銷不能遞減利潤，加之公允價值上升而增加的利潤，必將使企業應繳納的稅額相應攀升，這將直接導致企業現金流出量的增加。更讓人擔心的是，投資性房地產公允價值上升帶來的利潤增加，并沒有相應的現金流入。

一旦，房地產市場出現下跌，公允價值的下降也不能抵減應納稅所得額，會更加加重企業的負擔。同時準則規定，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，是不得再轉回成本計量的。因此，企業出于謹慎考慮，為了規避可能存在的潛在風險，希望等待相關稅收政策明確后再作決策，因而也就不愿過早地采用公允價值來計量投資性房地產了。

2.采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，會對企業的經營指標有重大影響

在將成本模式轉變為公允價值模式時，應當作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，增大企業當年的總資產和所有者權益，如果企業不能通過投資性房地產的公允價值計量模式，使當年的利潤有相應程度的增加，這就會降低調整當年的凈資產收益率，從而影響上市公司當年的再融資條件。

如果企業選擇變更的年份，房地產市場火爆發展，對企業就是有利的；若果當年的房地產市場低迷，對企業就是不利的。因此，選擇合適的時間點，將成本模式轉變為公允價值模式，對企業來說是至關重要的。由此可見，許多上市公司不愿貿然選擇公允價值計量模式也在情理之中。

3．采用公允價值計量模式，會影響上市公司股利政策制定的靈活性

采用在公允價值計量模式，投資性房地產的升值會使企業的會計利潤增加，卻并沒有給企業帶來真實的現金流入，這會大大增加企業賬面收益和現金流量得背離程度。

而投資者在考察上市公司的股利政策時，往往以會計利潤為依據，這就使企業陷入兩難境地，如果分配現金股利，必然導致現金流出的增加；如果不分配現金股利，就會降低投資者的投資興趣。雖然企業可以選擇諸如股票股利等其他分配方式，但是仍使企業股利政策的可選擇性降低，會給企業帶來一定程度的融資困難。這也成為是否選擇公允價值模式計量投資性房地產的一個考慮因素。

參考文獻：

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