基于財務信息的房地產上市公司成長性指標體系初探

[摘 要]近年來，房地產行業作為我國經濟增長的重要引擎，其發展受到了廣泛的關注，而我國尚未構建出一個專門針對房地產行業的基于財務信息角度的成長性評價指標體系。本文以成長性理論為基礎，結合分析房地產上市公司的財務發展特點，構建針對房地產上市公司的成長性評價指標體系。通過體系的構建，為房地產上市公司的利益相關者，特別是股東、債權人提供一個能夠了解被投資單位情況和進行投資決策的良好依據。

[關鍵詞]房地產上市公司 成長性指標體系 投資者

房地產與土地是相互聯系的，它作為一種稀缺性的資源，在國民經濟的發展、城市建設加快過程中和人民生活環境、質量的改善及提高等方面中，都起著舉足輕重的作用，對我國國民經濟的健康穩定發展有著重大影響。并且近些年來隨著房價出現較大程度的增長，無形中增加了人民群眾購房的壓力，房地產行業也進一步成為人們在日常生活中高度關注的熱點，越來越多的受到了大家的重視。基于以上內容，本文決定選擇以房地產行業作為研究對象。

自改革開放以來，房地產市場經歷了一個起起伏伏的過程，其中近些年來出現了一些非理性的過度炒作現象，這在促進房地產行業業績的飛速增長起到了不小的作用，但是這種現象的出現不僅會造成市場不穩定，也嚴重損害了中小投資者的利益，最終將會影響到房地產市場的正常運行。如何幫助投資者理性地分析和投資房地產市場，正確理解房地產上市公司的成長性并公正地評價成長性已成為當前亟待解決的問題。而根據房地產上市公司的行業特點，構建的成長性評價指標體系就能在一定程度上較好的解決這一問題。通過對房地產上市公司成長性指標體系的研究，可以使投資者、債權人了解其所投資企業的發展潛力和營運能力，為其決策提供依據。

一、企業成長性的涵義

企業的成長是指企業從小到大、由弱到強的發展過程。成長性是企業所具有的不斷挖掘未來可利用資源，保障其持續發展的能力。我們可以從以下方面來理解企業的成長性：第一，成長最基本的表現為增長，既財務報表相關數據的增長。量的增長即企業規模的擴張，表現為企業資本規模和生產規模的擴大、銷售額的提高、盈利的增長和員工數量的增加等方面。第二，企業成長是企業在未來較長的一段時期所表現的一種整體持續發展和擴張態勢，單純某方面的短期發展不能視為成長。第三，企業的成長性是企業所具有的將自身做大做強的能力，是企業潛在的配置資源的能力，是企業創新能力、管理能力、市場能力等諸方面的綜合體現，人們通常依據企業現有發展狀況和內外部影響因素對企業成長性做出評價和判斷。隨著經濟的發展，公司的成長性已經成為衡量企業經營狀況和發展前景的一項非常重要的指標，是投資者判別投資風險、進行長期投資決策的重要依據。

二、分析房地產上市公司成長性的作用

隨著我國市場經濟的發展和改革開放的不斷深化，房地產上市公司如何搶抓機遇、發揮優勢，如何在市場經濟條件下求得生存和保持較快發展，是所有企業當然也包括房地產上市公司都需要也是必須要面對的嚴峻現實，而企業能否保持持續、穩定的成長是檢驗企業生存和發展能力的最基本和最客觀的標準。近些年來，由于國家宏觀調控政策的實施以及房地產市場自身作用的結果，房產市場價格波動較大，包括房地產企業自身在內的許多利益相關者對房產市場的走向均持觀望態度。因此，房地產企業的成長性日益成為企業管理者、投資者、債權人等利益相關者所共同關心的問題。同時，成長性作為一個企業乃至整個行業的發展潛力預測標準，已經成為企業努力追求的目標之一，成為企業高度關注的焦點。而對房地產企業成長性的分析正是圍繞企業的生存和發展潛力給予的客觀評價。通過分析房地產上市公司的特點，構建起的基于財務信息的房地產上市公司的成長性評價指標體系，可以為企業的管理層了解企業狀況，調整企業的發展戰略措施，保證企業持續成長提供可以做出決策的依據;投資者也可以通過評估結果，進一步認識企業在競爭中所處的地位及發展趨勢，判斷企業經營狀況和發展潛力，決定是否對其投資。

三、房地產上市公司評價體系的特點

目前在國內研究的成長性體系中，尚未有針對房地產行業所構建出的成長性評價體系，而房地產行業作為國民經濟的支柱行業，其財務發展數據中具有一些其他行業所不具有的特點，因此，我們需要特別考慮房地產上市公司的財務特點和影響其發展的因素，總結和概括出一個適合房地產行業的成長性分析的評價指標體系，以為投資者和債權人提供一個較好的參考依據。

首先，加入“預收賬款與主營業務收入的比例關系”指標。預收賬款是眾多房地產開發企業資金的主要來源之一，同時也是反映企業財務安全狀況的指標之一。預收賬款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標，預收賬款的本期發生總量持續穩定且金額越大，說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定，體現了企業的持續經營能力和強償債能力。實踐證明，大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業，這些企業雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務，導致最后破產清算。在房地產企業中，收入的確認時間是不同于一般的商貿企業和工業企業的，《新企業會計準則》要求，房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據，這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性，因此，我們在分析房地產企業的償債能力時，不應像一般行業的指標評價體系一樣，僅僅分析主營業務收入的增長情況和潛力，而應在此基礎之上，加入預收賬款與營業收入的比率關系指標，這樣才能更好地適應房地產上市企業的行業特點，體現企業的財務安全性。

其次，重視反映企業償債能力的“資產負債率”等指標。由于房地產行業較一般工業企業具有資金需求量大、投資回報高、風險集中以及投資回收期相對較長的特點，我們發現資金問題是制約房地產企業長期發展與穩定的重要因素。房地產企業進行投資建設的款項大部分來自于銀行貸款，因而，房地產行業對市場、國家宏觀調控政策的依賴較為明顯，一旦市場或政策發生調整，就有可能導致資金受困，不但可能使整個房地產市場遭受打擊，更會造成與其所關聯的其他諸多相關行業的聯動危機。因此，重視資產負債率是關注資金結構和整個房地產行業發展的一個重要指標。

再次，關注國家政策的影響。我國房地產行業受到市場和國家宏觀調控的雙重影響。由于近年來，國家對房地產市場的調控力度開始加大，如2011年公布的關于房地產的新八條政策，內容涉及到了政府的監管、交易稅費改革、金融新政策、土地交易等諸多方面，這次出臺的新政策也可以說是我國近年來有關房地產調控政策的最為嚴厲的組合。并且規定2011年1月開始對上海、重慶的應稅房產征收房產稅。這些政策使得房地產上市公司面臨著較大的籌資、融資壓力。上面已經說過，房地產行業資金的最主要來源之一就是通過銀行貸款，而國家通過貸款利率的調控，會大大改變房地產市場的發展方向，我們在關注影響房地產行業的定量指標時，也需重視政策、國民觀念轉變等定性指標的分析，只有這樣，才能構建一個較為完整、實用的針對房地產行業的成長性評價指標體系。

四、房地產上市公司成長性評價指標體系的構建

本文在參照一般成長性評價指標體系的基礎之上，對房地產上市公司的特點進行了充分的考量，相應加入了一些針對房地產行業財務特點的指標，從而確定了五大類14個具有代表性的定量分析的財務指標，見下表。

通過對發展潛力因素、財務安全因素、償債能力因素、營運能力因素和盈利能力因素的分析，來了解房地產企業的成長能力和成長潛力。其中財務安全因素是針對房地產行業現金流入和收入確認的特點，而加入到一般行業的成長性評價指標體系之中的，它的典型指標就是預收賬款占營業收入的比重，預收賬款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標，它所占到的營業收入的比例持續穩定且比例越大，說明房地產開發產品的銷量和開發量越穩定，企業的財務安全性越高，反之則說明企業的財務安全性較差。

同時，我們在定量分析的基礎之上，還需要一定的定性分析。即根據近些年來國家宏觀調控政策的變化和方向，定性的分析這些政策措施對房地產行業的財務數據以及發展潛力的影響，我們在分析時，盡可能的將定性分析量化，也就是需要拋開其他因素的影響，通過分析對房地產行業影響較大的不同的國家宏觀調控政策出臺前后，房地產企業的相關財務指標的變化趨勢，如凈利潤的變化、主營業務收入的變化以及預收賬款的變化等。從而更加準確和全面地反應相關政策對房企的影響。

通過以上針對房地產上市公司的特點，初步構建的成長性評價指標體系，使得廣大的投資者、債權人可以利用該體系深入分析房地產上市公司的營運能力、發展潛力，為其進行投資提供良好的財務信息基礎和依據。以上所建立的房地產行業的成長性指標體系僅僅是一個初步的考量，在以后的經濟發展過程中，一定還會出現一系列新的問題和新的要求，這就需要我們不斷探索，不斷找尋到新的能夠反映房地產行業成長性的關鍵指標，從而使得房地產上市公司的成長性指標體系能夠得到不斷地完善，為投資者、債權人提供一個更為可靠的分析基礎。

參考文獻:

[1]沈仲闊. 上市公司成長性分析—以新疆部分上市公司為例[J]. 新疆農墾經濟，2009(10)：73-75

[2]惠恩才．關于上市公司成長性分析［J］．財經問題研究，1988（4）

[3]蔡寧，陳功道．論中小企業的成長性及其衡量［J］．社會科學戰線，2001（1）

[4]韓芳艷，張孝友.重慶市上市公司財務業績評價——基于21家公司2007年財務數據的因子分析[J].重慶三峽學院學報，2009，(2)

[5]種鎮國，莫中杰. 基于因子分析的中國房地產上市公司績效評價[J]. 經濟研究導刊，2010(36)