經濟宏觀調控對綠城集團經營的影響

摘 要：通過對2002年以來每次國家的經濟調控給綠城集團所帶來經營影響的研究，使用宏觀經濟學的總需求—總供給模型如IS-LM曲線來分析論證國家貨幣政策、財政政策的每一次調整對綠城集團經營所造成的影響，來揭示宏觀調控對房地產行業所造成的影響，在最后總結了宏觀調控對綠城集團，乃至房地產行業的經營影響及相關啟示。

關鍵詞:綠城集團；房地產；經濟調控；IS-LM曲線

中圖分類號：F27 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）16-0026-04

一、綠城集團介紹

綠城集團，是中國最大的民營房地產集團之一，也是房地產行業發展最有代表性的一個企業，它的過去的發展也是中國房地產發展的一個縮影，它組建于1995年，經過十多年的探索和實踐，綠城集團房產開發足跡已遍及浙江省內的杭州、寧波、海寧、德清、上虞、舟山、淳安及國內北京、上海、長沙、合肥、鄭州、烏魯木齊等共13個城市，具有國家房地產開發企業一級資質。

房地產的綠城集團自1996年以來已連續九年房產銷售額名列浙江省同行業第一，2004年，房產銷售額達46億元人民幣。2006年，綠城中國實現營業收入64億元，同比大增152%；2009年，綠城中國銷售額突破400億，銷售額分別同比增長168%，總資產規模達到740.26億元，增長率為73.27%，首次突破700億元大關，而在2011年綠城中報顯示，截至6月底，綠城的銷售額為201億元，僅完成全年目標的約36%，負債率超過160%，到了2011年12月31日止，綠城集團累計取得銷售金額約353億元（包括22億的協議銷售額），總銷售金額中歸屬于本集團的權益金額約為233億元，同比下降35%。

二、用總需求—總供給經濟模型驗證國家往年調控政策的調整對綠城集團經營造成的影響

1.2002年5月，國土資源部于發布第11號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定包括商業、旅游、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。地價就一路走高，“地王”頻現，房地產價格也水漲船高，節節攀升，由于“房子”在人們心中是投機性商品，在一定程度上，價格越高，需求也就大，不符合需求定理：Qd=α-βP（α、β＞0 ），在人們心目中房子的價格不會下跌，人們對房子的未來價格的預期是上漲，導致了需求量不斷增加（見圖1）：

房子的熱銷給綠城集團帶來了豐厚的利潤。2004年，房產銷售額達46億元人民幣。2006年，綠城中國實現營業收入64億元，同比大增152%；實現純利15.03億元，同比增長141%。同樣中國整個房地產行業處于一個“繁榮”時期了，很多房地產開發商都在這個繁榮時期分得一杯羹。

2.2008年，由于國外金融危機的影響到中國的外向型經濟，中國的出口行業受到很大的影響，甚至于倒閉，另外汶川大地震影響到人們購房的意愿，加上當時國家緊縮銀根，利率達到歷史最高水平，于是很多房地產開發商的資金鏈出現了斷裂，于是樓市的寒冬的到來，房地產開發商為了回籠資金，出現促銷、降價潮，樓市的價格出現了下跌，房子的“不保值”打擊了人們對購房愿望，于是很多人們對樓市抱著一個觀望的態度，不敢輕易出手。

由上圖IS-LM曲線可知，2008年國家緊縮銀根，銀行針對房地產貸款，不僅會從總體上收緊個人和開發商的貸款發放總量，更重要的調控措施在于，銀行將提高貸款利率的標準，上浮幅度大約在10%左右，導致貨幣供給量減少(價格水平上升)，而市場貨幣需求量增加，LM曲線向左上方移動，導致了利率的上升，房地產開發商的貸款困難、貸款成本升高，最終影響到產出（房地產開發面積）的減少。同樣綠城集團的銷售額也不像往年那樣突飛猛進地增長，2008銷售額同2007年持平，為151.8億元。另外國家采取了一系列緊縮銀根的貨幣政策，造成了綠城集團的資金鏈一度緊張，該企業的房地產開發面積比往年下降50%。

3.2009年，在經濟危機的影響下，國家為了達到GDP保持增長的目標，為此國家增加了4萬億投資，在財政稅收、金融等方面出臺了多項政策刺激消費，財政政策更加寬松，企業整體稅負在下降，貨幣政策逐漸在松動，三次降息，兩次降低存款準備金率，在政策財政支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預期等因素的影響下，中國房地產市場強勢回暖（見圖3）。

由上圖可知，寬松的貨幣政策導致貨幣供給量增加（價格水平下降），LM曲線向右下方移動，并伴隨著利率的下降，利率的下降導致產出的增加。

從2009年開始的“國家宏觀調控的政策甜蜜期”，綠城集團從國家的宏觀調控政策中獲利頗豐，綠城中國2009總資產周轉率為1.11，流動資產周轉率為1.29，整個集團體現出很好的運營穩健性和成長性，也反映了整個房地產行業“回暖”，很多房地產公司在國家的“利好”宏觀政策下銷售額得到大幅提高。

4.2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》明確二套房貸首付不得低于40%。4月14日“新國四條”出臺。其中最嚴厲的要屬：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。2011年國家又出臺了兩項房價調控措施。2月17日，國務院辦公廳印發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，共有八條內容，簡稱“國八條”。4月27日，溫家寶總理在主持國務院常務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控，并提出了八項措施引導和調控房地產市場。簡稱為“新國八條”。

如此多的調控措施，歸納起來主要有五個具體方法：1）加息；2）房產稅；3）限購令；4）限制銀行給房地產貸款；5）保障房。

（1）加息對房地產的影響：首先，加息表達了央行的一個宏觀調控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預期，導致對房子的需求量的減少，很多人就會從樓市退出來。

其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負擔，這會抑制投資者、投機者的購房需求（見圖5）：

由上圖可知，緊縮的貨幣政策使得LM曲線左移，導致了利息由r1上升r0，貸款成本的增加，最終達到減少人們對房子的需求量，相應的也影響房地產開發商的開發產出量（由y1減少到y0）。

（2）房產稅對房地產的影響：

從2011年1月27號開始，國務院批準上海、重慶作為第一批征收房產稅試點城市，由上圖可知，開征房產稅，使人們收入水平的降低，導致了AE曲線的斜率降低，人們購房意愿的降低，均衡點由A點轉移到A1點，最終達到減少購房數量（由y0降低到y1），提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴。

（3）限購令對房地產的影響：限購令的執行，限制了很多資金充沛的企業或個人進行“炒房投機”行為，還住房本來的居住本質。

由上圖需求曲線可知，由于限購令的執行，房子需求曲線向左平行移動，在相同的價格下房子需求量Q減少，最終達到房價下跌的目標。

（4）限制銀行給房地產貸款對房地產的影響：房地產開發商資金來源直接間接占比40％以上來自銀行貸款，如果限制銀行給房地產貸款，房地產開發商資金流動鏈就有可能出現斷裂，最終使開發商降低房屋銷售價格促售回籠資金。

（5）保障房。國家投入大量的人力物力財力，2011年的目標是新建1 100萬套保障房，這些保障住房價格低廉，成為許多中低收入家庭解決住房的另一方面來源。由于保障房是商品房的替代品，于是產生了替代品效應（交替使用能夠滿足人們同一需求或相似需求的商品，一種商品的替代品的價格下降（上升），則對該商品的需求減少（增加）），保障房的大量供給以及價格低廉，大大緩解了人們對房子的需求，最終使商品房的價格下跌。

這五種調控“法寶“中，國家對房地產經濟調控的目的都指向房價，讓房價理性回歸到合理水平，這些宏觀調控政策讓房地產行業重新進入寒冬，在2011年綠城中報顯示，截至2011年6月底，綠城的銷售額為201億元，僅完成全年目標的約36%，負債率超過160%，綠城集團的經營面臨了前所未有的困難，在2011年9月，綠城集團董事長宋衛接受杭州媒體記者采訪時表示：“接下來綠城會分三個階段走，首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了”。

三、結論和啟示

1.房地產行業是資金密集型的高風險行業。房地產企業往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業籌措，一般貸款金額都很大，因此國家經濟貨幣政策的調整對房地產行業的影響是立竿見影的，當國家采取了寬松的貨幣政策，開發商就容易從銀行貸到款來拿地、囤地及開發，普通老百姓向銀行按揭貸款也很容易，造成了房子出現“熱銷”現象，房價步步攀升，房地產一片繁榮，當房價出現嚴重泡沫時，國家就采取緊縮的貨幣政策，開發商從銀行貸不到錢，另外人們按揭貸款也很困難，而且貸款成本高，打擊了人們的購房意愿，使房地產的房子的銷售受到影響，甚至使一些房地產開發商的資金鏈出現斷裂，整個房地產行業出現寒冬。

2.自從2002年以來，房價步步攀升，房子在人們的心目中成為一個保值、升值的投資工具，民間很多熱錢涌入了房地產行業，很多房子的價格被炒房客抄高了，房子逐漸失去了原先“居住”功能了，成為了一種投資、甚至是投機的工具。國家為了打擊炒房行為，控制房地產的泡沫，降低房地產的風險，于是出臺了“限購令”，使炒房客無法囤積大量住房，另外還出臺“ 房產稅”，使炒房客擁有多套住房同時付出的成本也高，最終目的是使房子從“投資工具”回歸到原來的“居住”功能。

3.房子在人們的心中是“家”的所在，“有房才有家”的傳統觀念在人們心里根深蒂固，房地產開發商也緊緊抓住人們這種心理，拒絕降價，使房子的價格缺乏彈性，由于改變人們這種“有房才有家”的傳統觀念很難，所以國家大力推進保障房的建設，讓中低收入的人們能夠入住價格低廉的保障房，使保障房成為商品房強有力的替代品，最終目的是使商品房的房價得到合理的回歸。

總之，保障人們能安居樂業是一項民生工程，人們能夠買得起房，住得起房，讓老百姓能睡得安心住得舒心過得開心，是我們這個社會能健康穩定發展的前提，希望國家能夠通過宏觀經濟調控手段，使房地產能夠回歸到合理發展的軌道，讓房子回歸到原先的“居住”功能，房價能夠回歸到大眾能夠承受的范圍，讓人們不再為高價房而煩惱，同時房地產能夠健康地發展壯大，是宏觀經濟調控房地產的最終目的。

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[4] 麥文.浙江綠城集團變身外商獨資謀在港上市[EB/OL].http://house.sina.com.cn.[責任編輯 吳高君]