美國次貸危機對我國住房保障政策的啟示

[摘 要]為美國房地產次貸危機的爆發引發了全球范圍之內的經濟大衰退，這場危機的爆發根源是美國在住房政策上的失敗。因此我們應該吸取美國在住房政策上的失敗教訓，并結合我國相應的房地產經濟相應情況制定危機防范措施，以期來完善我國的住房保障制度。本文將探析美國房地產次貸危機爆發原因的基礎之上，并以此為鑒，針對我國住房保障政策提出一些看法和建議。

[關鍵詞]次貸危機 住房保障 房地產

一、美國次貸危機的概念及其定義

美國次貸危機（subprime crisis）又稱次級房貸危。一般而言我們認為這是一場因次級抵押貸款機構破產，投資基金被迫關閉，股市劇烈震蕩所引起的金融風暴。

次貸即“次級按揭貸款”，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。

二、美國次貸危機爆發的原因分析：

美國次貸危機的形成是有歷史原因的，在美國1949年《住房法案》序言中這樣寫道：“讓每一個家庭都在適宜的環境里擁有一個家。”，這也成為了美國國家住房政策的基本原則。同時，美國次貸危機的形成原因也是多樣化的，在此筆者將做一個簡要的介紹。

1.美國房地產的降溫，地產泡沫破滅

美國房地產買賣的降溫及其泡沫的破滅可以說是美國次貸危機的最直接原因。有調查顯示，自2003年起一直到2006年間，美國諸多城市的房價漲幅達到了驚人的100%，房地產業的泡沫現象異常嚴重。但從2006年底開始美國房價開始達到了最近70多年內的谷值，而次級貸款者多數收入較低且不穩定，個人信用值也較低。這樣的現狀讓次級貸款者開始停止還貸，他們的違約行為也使得次貸金融產品的風險完全暴露在世人面前。

可以說正是因為美國的商業銀行、房地產抵押貸款機構、次級債券的發行及購買者對于房屋價格過于樂觀的估計，造成了他們缺乏必要的風險防范意識，使得原本隱藏在地產泡沫中的危機爆發了出來。

2.房地產信貸環節的過分放松

正是因為筆者在前文中所提到的自2003年起美國房價的一路走高，使得房地產信貸機構在高額利益的誘惑下逐步放松了對貸款人的限制和要求。

對貸款人要求的放松確實可以滿足大量低收入人群的購房需求，但因低收入人群個人收入狀況及個人信用度問題無形中亦增加了該群體還貸的風險。美國信貸機構減少對貸款者的限制，不斷增加其貸款額度的基礎前提是其對于美國房地產行業前景的樂觀預期，而一旦房地產價格開始下降其所具有的危機就顯現出來了。

3.美國政府金融監管職能的缺失

次貸危機爆發，究其根源在于美國住房政策的制定缺陷及相關機構在高額利益誘惑下失去理性的樂觀估計。但對于危機的不斷蔓延及擴散美國政府相關的金融監管機構則負有不可推卸的責任。

美國相關機構監管職能缺失的體現是多重的。首先其未能對地產市場之畸形的價格泡沫進行任何的調節，導致在2003年及2006年之間美國房價的一路上漲。當泡沫破滅后房價開始暴跌，成為了次貸危機爆發的重要原因。另一方面，對于信貸機構放寬貸款的門檻的決定，相關的監管機構未能進行合理有效的調整和建議。最后，在美國次貸危機全面爆發之后，美國政府的急救措施不夠及時亦不夠徹底，在態度上較為曖昧，使得最后的局面一發不可收拾。

三、美國次貸危機對我國住房保障政策的啟示

前文中我們已經探析了美國次貸危機的概念、背景及其形成的原因。可以說，房地產經濟的泡沫、信貸機構逐利而放寬要求以及監管的缺失是次貸危機最重要的原因。在吸取這些教訓的同時我們也應該認真分析我國房地產市場及相關保障法律、法規和政策，借此啟示，探尋出一些完善我國住房保障政策的方案。

1.政府應發揮公共服務職能，為低收入人群解決住房問題

美國次貸危機的發生與美國住房政策的失敗有著密不可分的關系，但是應該承認的是在其《住房法案》中所提出的“讓每一個家庭都在適宜的環境里有一個家”的原則是值得肯定的。，美國次貸危機已經證明了依靠完全化的市場自主調節是不可能解決社會的住房問題的。

而我國低收入人群的住房困難也越來越多的開始成為社會爭議的焦點及熱點，亟待政府發揮其公共服務功能。黨在十七大中提出了“推動科學發展，促進社會和諧”的目標，而作為最基礎的民生問題，居民的住房問題解決刻不容緩。我們的政府應更多積極主動地發揮自身職能，我國廉租房政策的出臺就是政府職能發揮的一大職能。

2.建立相應的住房保障金融體系，完成預警系統

美國的金融市場較之我國要成熟許多，但是必須承認的是在美國金融市場之中房地產信貸機構依然比較單一化，用以承擔金融風險的房地產金融市場也沒有較為清晰的層次性。

筆者通過研究資料發現我國房地產融資渠道相當的單一，對從商業銀行獲得信貸的依賴性很高，低收入人群者所得到的相應的住房金融政策支持是非常有限的。因此筆者建議我國應逐步建立起市場化及政策化下雙軌制的住房政策金融保障體系，以多層次的金融市場、融資方式及金融產品來分擔金融風險。

其一，可以構建政策性的住房金融體系。我國現行的廉租住房政策就對資金的來源渠道構建了立體化的來源，包括：住房公積金增值收入余額、廉租住房的租金收入、社會相關團體的捐贈及其他方式。其二，完善已有的住房公積金制度，同時發展商業化金融機構。其三，住房消費信貸模式也要力爭變得更為多樣化，如可試行及調整分級償還抵押貸款、抵押貸款、遞加付款等。

3.引導國民的住房消費觀念，倡導房地產市場的理性消費

對比美國次貸危機的發生，美國信貸機構對于信貸者門檻的放低，加諸長期的還貸低息，使得全美住房需要過于膨脹，最終使得美國房地產市場在繁華之后迅速進入危機。

結合我國國情來看，我國國民自古以來熱衷于不動產資產的購買及累積，且多數人在可能的條件下會盲目追求和攀比大面積產權房。且我國政府在近年來過于強調房地產市場在整個經濟增長中的拉動作用，造成了錯誤的價值引導。

我國國土資源有限，人口眾多，過高的自有產權房比例以及過大的住房面積根本不符合我國的社會國情及經濟發展的可持續化。

因此筆者建議在構建多層次金融住房保障體系及政府積極發揮其自身職能的同時，政府也應通過正確的宣傳渠道引導全體國民的房地產消費觀念，在住房交易買賣中能夠更為理性。也不宜過度的夸大房地產市場對于經濟增長的作用，將其定義為一個民生問題來解決更為合適，使國民能夠有所居所。可以鼓勵二手房交易市場的發展完善及房屋租賃的普遍化推行。

4.加強住房保障的相應監管，建立風險反應機制

前文筆者已經談及在美國自由主義經濟文化的影響下，美國政府對于房地長市場的監管和干預幅度過小。事實上在次貸危機影響得到控制后，美國政府也承認政府適度干預具有一定的必要性。

我國政府一向重視對國民經濟發展中的宏觀調控，故此在保障性住房市場政策運行中的適度干預也有利于風險的防范。首先，政府在保障性住房各環節上應嚴把審查環節，包括：供應對象，申請標準，戶型面積，分配等等。這樣的嚴格審查有利于維護市場的公平和公正。其次，對于保障性住房的質量安全問題也應予以正視和重視。在工程建設中應分階段的進行抽查，建立完善的工程質量投訴渠道等。

在政策層面，國務院針對我國房地產市場已經陸續出臺了“國八條”、“國六條”等重要的文件，但需要認識到的是作為政府規章政策在司法威懾力及效力位階上還顯得不足。為了徹底的完善我國保障性住房體系，在立法層面之上進行嚴謹的討論和研究是不可避免的。只有將這些政策法律化、制度化，政策的執行及維護才會更加合理及具有可實現性。

四、結語

美國次貸危機的影響已經開始逐漸消去，但是其帶給我國房地產市場尤其是住房保障問題的教育及啟示意義是深遠的。我們應對對于國家的國民住房問題引起足夠的重視，吸取他國經驗，進行完善和修正。最后筆者要說的是，居民的住房問題不論在何時都是我國民生問題的重中之重，完善住房保障體系是我國促進社會持續和諧，經濟市場健康發展的必經之路。

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