調控后的中國房地產行業發展現狀及趨勢

[摘 要]2011年是全國房地產調控最為嚴厲、政策落實最到位的一年，房地產調控政策的行政性干預色彩繼續加重，限購、限貸、限價政策逐步細化升級，著力抑制投資投機性需求和遏制房價過快上漲。

[關鍵詞]調控 房地產 現狀 趨勢

一、宏觀經濟背景

2011年，全球經濟在受到一系列沖擊的情況下復蘇進程緩慢。我國全年國內生產總值471564億元，比2010年增長9.2%，增幅比2010年回落1.1個百分點，明顯有所下滑，而2012年的一季度更是降至8.1%，經濟增長穩步放緩。全國固定資產投資為301933億元，比2010年增長23.8%，增幅與2010年完全持平，略低于近十年的平均增幅。其中全國房地產開發投資完成額為61740億元，比2010年增長27.9%。國內CPI逐漸走高，物價上漲壓力持續增加，抑制通貨膨脹率上漲、穩定物價成為宏觀經濟調控的核心內容。為此，2010年12月中央經濟工作會議確定的2011年經濟政策為：要把穩定價格總水平放在更加突出的位臵，并實施積極的財政政策和穩定的貨幣政策，增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。

二、行業政策及宏觀調控

2011年1月26日，國務院常務工作會議推出八條房地產調控措施，被稱為“新國八條”，加強和細化了2010年的“國十條”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房價控制目標，同時還調整完善了相關稅收政策，并出臺具體的限購范圍和標準，明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市必須加入限購，將范圍進一步擴大。2011年7月12日，國務院召開的常務會議指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。2011年11月7日，溫家寶在訪問俄羅斯時強調：房價總的形勢還處于僵持階段，但這一個月來也開始松動，調控決不可有絲毫動搖，目標是要使房價回歸到合理的價格。2012 年1月31日，總理溫家寶主持國務院會議，并對當前重點工作了部署：鞏固房地產市場調控成果。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作。2012年3月22日，發改委宣布適時擴大房產稅試點范圍。國務院批轉了發展改革委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》:適時擴大房產稅試點范圍。

三、中國房地產發展現狀

2011年，中央和地方政府房地產調控政策繼續升級和深化，抑制商品房投資投機性需求和加快保障性住房建設兩條腿并行。在商品房調控方面，不斷擴大限購范圍、大中城市提出房價控制目標、調整住房轉讓營業稅、貨幣政策持續收緊、信貸政策更加嚴厲。在保障房建設方面，從土地、資金和制度等多方入手，單列保障房用地、加大保障房建設財政投入、鼓勵多渠道籌集資金、下達1000套保障房開工建設任務并分解實行建設責任制、公開保障房建設信息等。這一系列調控政策使2011年的房地產市場出現積極變化。

從反映房地產行業整體形勢的國房景氣指數來看，2012年3月只有97，遠低于去年同期的104.4，顯示今年以來房地產市場開始降溫。自2011年以來，國房景氣指數已連續下滑，說明這兩年來房地產市場開始降溫。近幾年來房地產行業的投資一直保持較快的增長，進入2012年后，增速雖有所下降，但仍然保持較高的水平。

四、2012年發展趨勢

1.2012年宏觀經濟政策有望結構性放松

從12月召開的中央經濟工作會議來看，2012年全國將“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈活性、前瞻性”。這也就意味著，2012年全國將延續2011年的財政和貨幣政策，但是在政策執行方面將有所不同。

貨幣政策方面：2011年貨幣政策全面從緊，前三季度加息、上調存款準備金率和緊縮信貸等各類手段頻頻使用。而2012年貨幣政策將有望定向放松，預計在經濟增長放緩和通脹緩解的情況下，2012年存款準備金率將有數次下調的空間，基準利率也有望下調，從而步入降息通道，貨幣政策將由全面從緊轉為定向放松。

財政政策方面：10月份國務院常務工作會議研究制定了小型和微型企業發展的財稅優惠政策：提高小型微型企業增值稅和營業稅起征點，將小型微利企業減半征收企業所得稅政策，延長至2015年底，并擴大范圍；12月25日，財政部部長謝旭人闡釋了2012年結構性減稅的四條路徑：降進口關稅、減小微企業稅負、擴營業稅改增值稅范圍和推資源稅改革。由此可見，2012年財政政策將更加積極有效。

2.2012年房地產調控政策整體上繼續從緊

（1）繼續推進保障性安居工程建設，更加注重管理與完善制度

2012年中央經濟工作會議中提出：繼續加大對保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入群眾、就業職工、農民工住房困難。住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議表示：2012年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，采取有效措施，確保資金和土地落實。可見保障性住房建設開始設定竣工目標，在目標設定方面更加科學合理，在制度建設方面更加健全，保障房建設的重點開始由追求規模逐漸轉向健全制度。

（2）調控政策整體從緊，不可能重現2008-2009年寬松狀態

從官方表述分析，12 月的中央經濟工作會議明確：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。12月23日住建部部長姜偉新發表講話：繼續堅持房地產調控不動搖，促進房地產市場健康發展。表明中央2012年將會繼續堅定不移地對房地產進行調控，促使房價合理回歸。

從宏觀面分析，2012年政策不可能重現2008年四季度的放松力度。當時受國際金融危機影響，國內經濟快速下滑，于是中央和地方政府才采取各種手段救市，主要是四萬億元一攬子經濟刺激計劃，其中包括9000億的安居工程投資，另外是放松住房信貸和購房稅收優惠。當前形勢與2008年明顯不同，經濟只是穩中有落，CPI雖已下行，仍處偏高水平，存款負利率現象仍然存在。即便考慮到2012年經濟形勢還將有所下滑，經濟政策和樓市政策放松的程度也將明顯小于2008年。

（3）房地產調控政策將先緊后松，有望逐步、小幅放松

從時間階段分析，“政策底”2011年四季度就已出現，2012年的調控政策不可能進一步加碼了，只會一點點放松。一方面，2012年國內外經濟形勢復雜而嚴峻，中國經濟存在很大的不確定性，如果下滑幅度超過預期，則自然會放松對重要支柱產業——房地產市場的調控。另一方面，2012年房價還將繼續下跌，尤其是持續下跌至下半年，調控效果會趨于顯著化，調控目標接近實現，也就具備了放松調控的依據和條件。即便如此，還須清醒的認識到，2012 年調控整體上偏緊，放松只是局部的、小幅的、慢節奏的。預期2012年下半年，早則年中前后，政策會進行一定程度的調整，并且地方政府將先行一步，或明或暗的放松政策。

（4）房貸政策將對自住需求適度放松

2011年以來，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套禁貸，二套門檻提高，連首套住房貸亦不斷提高門檻，再加上經過五次加息之后，貸款利率水平明顯提高，導致很多自住需求被迫推遲購房。首套住房與民生聯系密切，這有悖國家差異化房貸政策方針，明顯誤傷了剛性購房者。12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議表示：要支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會體現優惠政策。因此，2012 年有望針對自主需求者出臺一些信貸方面的優惠政策，尤其是首次房貸。

（5）房產稅征收試點范圍將擴大

2012年中央經濟工作會議強調：要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點。自2011年１月上海和重慶率先進行試點以來，關于房產稅將在全國范圍內推廣的觀點就一直存在。在調控效果尚未達到預期、限購政策難以放松的情況下，有望快速催生部分城市房產稅的出臺，以代替限購政策，預計2012年房產稅將擴大試點范圍，將會有第二批城市進行試點，數量將會超過兩個。

3.2012年房地產投資和建設增幅將明顯放緩

受調控政策持續從緊的影響，房地產開發商對2012年的房地產市場持預期悲觀，因此，在2012年房地產開發企業將繼續大幅減少對商品房市場的投資，預計2012年房地產開發企業房完成投資額的全年增幅在15%左右。

全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將明顯下滑，預計將出現近十年來的首次負增長，預計全年將下跌5%左右。

商品房市場的持續低迷將繼續往土地市場蔓延，特別是經營性土地市場，預計2012年經營性土地市場仍將繼續冷清。由于中央高層對于調控不放松的基調的延續，開發商對未來樓市預期悲觀。因此購地意愿下降、購地能力削弱，預計全年經營性土地成交建筑面積將下降10%左右。