樓市分化時代到來

今年1-9月份，北京商業地產的供應量下降了39%，但是成交量卻上漲了45.6%。從2011年的三季度開始，北京超越上海，成為中國寫字樓租金增速最快的城市。而同處北方的鄂爾多斯，房價卻下跌了50%。

為什么相隔千里不到的地方，一個像冬天一樣寒風凜冽，另外一個卻是艷陽高照？

房地產市場存在一個長周期，根據美國的數據，二戰以后，這個周期長達20年。當一個地方實體經濟逐漸走強，你在此購買一處房產，房價會逐漸上漲，而人們也變得有錢了，這是一個長周期的發展模式。

樓市分化時代已經到來。核心城市、資金與人口導入的城市，房地產市場穩中有升；以往泡沫過高、目前仍未找到經濟突破點的非核心城市，房價下跌；人口與資金流出的城市，房價大幅下降。

據高和資本《2012年民間資本與房地產研究報告》專刊指出，房地產區域分化明顯，溫州房價大幅下降，但成交量仍不理想；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。溫州和鄂爾多斯為民間資金本地積累型地區，民間借貸資金鏈斷裂后難以支撐虛高的房價；山西和陜北屬于民間資金外流型地區，本地房地產投資需求相對較少，市場調整有限。依此推測，市場上升空間也有限。

而其他一些地區房地產市場依然保持平穩，如全國重點城市京滬等地，以及區域性核心城市鄭州、太原、武漢等地。從房租價格看，在2010年實行嚴厲的房地產調控政策后，以住宅為主的房租價格大幅上升，尤其以北京等地的核心區域寫字樓租金上漲速度最為迅猛，說明在通脹壓力與資源集聚效應下，核心城市仍有房價穩中有升的內在動力。

這就不難理解一種現象，一旦北京的房價略有下跌，大批人就會看房、買房，而在鄂爾多斯，即使房價下跌了50%，依然沒有人敢購置房產。同樣的情況還發生在北歐與南歐、美國的西海岸與東海岸。

與鄂爾多斯和溫州等地情況相反的是，由于人口與資金流入，中西部由軌道交通貫穿而成的核心城市房價在溫和反彈。雖然存在去庫存化難等矛盾，但人口大省的集聚效應使得鄭州剛需上升，今年上半年80到90平方米的住宅供應量150.45萬平方米，銷量109.21萬平方米，改善型需求保持平衡。

太原同樣如此，雖然煤價下跌，但區域性大城市的集聚效應，使太原的房地產市場保持平穩。正如溫州房價下跌未能影響杭州的房地產市場，城市群中大城市已經顯示出明顯的資源集聚優勢。

當前，地區資源正在進行新一輪的配置——資金在從舊的富裕地區向新富地區重新配置，在中國如此，世界亦是如此。而當某一地區的資源、資金、人員開始集聚時，就是此地新一輪上漲周期的開始。