從房地產業與“內需不足”機理關系看中國經濟發展模式

[摘要]房地產目前已經成為影響中國“內需不足”的單個最大因素，其自身結構、運行和功能不僅不是現代市場經濟模式，而且折射出某種利益集團之行為。解剖房地產業與“內需不足”機理關系，我們認為，中國房地產發展戰略需要重新定位并進行結構性、方向性和本質性改造。如果房地產業不與中國經濟發展模式的科學化轉型相結合，不僅自身問題和內需不足無法解決，而且中國經濟發展模式的科學化轉型也無從談起。建議對房地產行業采用國有-集體-私人所有制三合一的改造模式。

[關鍵詞]內需；房地產；核心消費；發展模式

[中圖分類號]F293.3；F120.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1000-4769(2012)01-0017-09

近10余年來，房地產業在中國經濟改革開放中不僅成為一個關系全局的經濟問題，也因其運行結構、功能和社會、經濟結果成為一個無法忽略的政治問題(龍斧、王今朝，2011，2009abcdef)。它與中國內需不足的機理關系最直接、最全面、最集中、最典型地體現了30年來中國經濟發展模式中存在的結構性、本質性和方向性問題(龍斧，2007；龍斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龍斧，2011)。不認識到房地產業對中國經濟結構、合理內需市場建立的影響，不認識到房地產自身運行存在的膏肓之疾，僅想通過控制信貸、限購、廉租、限價、補貼等政策使房地產業在“中國特色”的社會主義經濟體制中體現“三個代表”、“構建社會主義和諧社會”和“平等、公平、正義”的經濟利益關系(龍斧、王今朝，2011；龍斧，2007)，實現中國經濟發展模式的科學化轉型，只能是緣木求魚。

當前對內需不足的原因分析眾多，但都是在收入與消費之間建立線性因果關系(龍斧，2010)，都沒有系統地考慮支出模式和支出結構的影響，更沒有考慮消費自身的合理性問題(王今朝，2011)。而就中國房地產業怎樣對“內需”產生根本性、結構性影響進而導致中國合理內需市場無法建立的研究則更少了(龍斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龍斧，2011)。本文在宏觀經濟分析上擺脫宏觀經濟學傳統需求理論(C+I+G+NX框架)和消費模型(凱恩斯絕對收入理論、杜森貝利相對收入理論、莫迫利安尼生命周期理論、弗里德曼持久收入理論、霍爾隨機假說和貝里羅、扎德斯預防性儲蓄假說)的教條，從中國客觀實際出發，研究房地產如何成為對消費需求作用最為直接、影響力度最大又對各類消費產生牽掣作用的單個最主要因素，同時在產業分析、管理分析、社會經濟學分析基礎上，運用決策理論之成果和方法，分析房地產業自身運行的重大缺陷。借此，本文對中國如何通過科學的房地產政策制定推進中國經濟發展模式轉型做出理論探討上的貢獻。

一、房地產是影響消費內需的

單個最主要因素

中國經濟1998年就進入“買方市場”，出現通貨緊縮，面臨內需不足。然而這種內需不足又與發達國家有所不同，即廣大消費者的需求并未得到滿足。2008年，當中國再次出現內需不足時，又一次采取以投資拉動內需的手段。雖然內需總量似乎已經恢復，但中國積累性投資持續過熱、收入分配不均所導致的不合理性內需市場問題繼續存在。因此，對“消費需求未滿足、內需總量卻不足”這個悖論的分析必須從中國目前的消費市場結構入手。

中國市場經濟下的消費結構分為核心消費(CC，住房、教育、醫療和社保，為消費者的必須、必要和必然消費，無所謂消費行為的差異性)、日常消費(DC，基本日常生活必需消費)和邊際消費(MC，滿足前兩種后的消費，如奢侈、享受型消費等)三種(龍斧、王今朝。2009a)。”核心消費是一個社會的經濟制度和特定市場環境下消費者的必須、必要消費，無所謂消費行為的差異性，因此也是必然消費，也就成為“民生”內涵中最主要、最本質構成。從經濟學、市場學和消費者行為學看，一方面，它的成本直接影響日常消費的“可多可少”和邊際消費的“可有可無”；另一方面，它占消費者收入的比例對后兩類消費的價格效應產生最直接影響，即核心消費成本占消費者收入比例越大，后兩類消費的價格效應越小。二者之間的效應關系以及與合理內需市場之間的關系參見圖l。從函數關系上看，CC=CC(SD，P¹，ID)，DC=DC(CC，P²，ID)，MC=MC(CC，DC，P³，ID)，DC³>0，MC⁴>0。其中，SD表示中國與核心消費相關的制度和政策，涉及社會上各種權利的分配。P¹、P²=P²(P¹)，P³=P³(P¹，P²)，分別表示核心消費、日常消費、邊際消費的價格。ID=ID(P¹，P²，P³)表示由價格體系所決定的收入分配(龍斧，2010)。正是由于核心消費這種雙重性質，其比例太大必然降低日常和邊際消費需求，造成內需不足。而核心消費中又以住房消費成本最大。

首先，給定收入分配后，對普通家庭而言，住房支出占總支出比重最大。以2008年平均房價5000元／平米左右計，100平米住房加上裝修、家具等總價接近80萬元(遠遠超出教育、醫療和社會保障支出)。如果按30％首付(為此必須首先縮減其他消費)，每月還款3000元測算，還款時間需20年以上。這樣的價格對于年均收入6-7萬左右的中等收入家庭而言，稅收后加上教育、醫療等必要消費，負擔遠遠超過其他單項消費，甚至大大超過其他消費總和。而這種壓力對于收入較低的家庭(即大多數消費者)更是可想而知。因此，房價不降，無論對買房者還是對有購房意愿者，都會降低他們對其他商品消費的需求，內需不足就是必然結果。

其次，房價過高已經成為引致社會資源分配與收入分配不均的最主要機制(盡管教育、醫療、社會保障領域也不盡人意，但房地產問題遠遠超過核心消費的其他三個因素)。近20年來，各行業中房地產發展速度最快，突出特點就是自有資金少、以權謀地、以地貸款、高價售房，而官商勾結、“政府-銀行-房地產商”三位一體的現象也超過其他任何行業。這樣，寶貴的土地資源、金融資源、建材資源、市場資源被“少數人”以全球最快的速度獲取。在這樣一種社會分配結構下一旦少數人占有這些資源和經濟機遇，擁有了“由寶貴資源向原始資本、向生產資料、向超出一般消費者購買力的商品、再向財富”的價值轉換支配權，多數人的消費需求必然被限制、被擠壓，而且其他許多商品消費的權力也因此被削弱。房價與平均購買力差距越大，多數人的消費被剝奪得越快，內需也就越顯不足。不管房價究竟被多少主體(政府、原材料供應商、地產商、建筑商、銷售商、銀行)分割，也不管土地在建房之前被轉手多少次，以上房地產行業具有的價值轉換規律都正確。這個規律也使多數人辛勤勞動收入的主要部分通過帶有強制性的不平等交換轉入最富有少數人的收入中，從而使中國已有的收入分配不均現象結構化。

再次，房地產行業發展速度雖快但效益相對低下。在房地產行業特有的高利潤誘導之下，社會大量資源、資產、資本被投入其生產領域。根據市場經濟理論，市場化、商業化的競爭機制應該使廣大消費者享受數量更多、質量更好、服務更優、價格不斷降低的“產品”(教育和醫療至少還有較強的專業性可言)。然而，近二三十年來，除少數先富者可以放手購房用于消費甚至投機而外，其他無論是已經買房或正準備買房的消費者都必須縮減除教育、醫療以外的各類消費。這是否就是“讓市場發揮資源配置的基礎性作用”的結果和效益?另一方面，由于房地產行業資源、資產的社會配置有一定特殊性(比如購地是與政府的關系，貸款是與銀行的關系)，商家不是以市場需求、消費層次、購買力、價格彈性、替代品影響、其他消費比例、資本效益、物流結構、倉儲成本等相互關系的科學分析、預測(許多也缺乏這些知識)等決定產品的產出數量(不用說其他復雜性市場要求)，而是根據這種社會分配結構造成的“特殊性”拼命“生產”(因而也不需要上述知識)，結果在少數人購房(和囤積)后，在勉強購房的消費者購房后，在其他消費者還在積蓄準備購房時，一方面“產品過剩”、“積壓”；另一方面大大擠壓其他消費。很顯然，中國房地產行業嚴重缺乏市場經濟規律的科學導向，再佐以“強制性”消費文化色彩的廣告和輿論炒作，結果發展速度越快，投資就越缺乏科學性，消費被剝奪的人數總量就增加越快，消費結構也越不合理，內需總量也越脆弱。

第三，從經濟學價格機制理論和西方幾百年來市場經濟(包括房地產業)的實踐模式看，為促銷或市場競爭采用價格戰略的做法十分普遍，而商品積壓后考慮到資金周轉、貸款利息、倉儲成本、產品耗損等因素而使用降價戰略更是家常便飯，也是市場經濟中的基本原理。然而，中國房地產業的“特殊性”、“三位一體”模式將這個有利于競爭、有利于消費者、有利于利潤合理化、有利于經濟可持續性發展、有利于擴大內需的價格機制完全打破，價格不由市場規律決定，即使大量積壓，也不降價銷售，因為有區域壟斷，有銀行優惠政策，有當地政府支持和保護，有千絲萬縷的利益關系做后盾。這種“畸形”從根本上使價格機制喪失市場規律的作用與效應，既不是資本主義也不是社會主義的市場經濟現象(教育和醫療至少還有政府定價)。這樣看來，某些省份出臺“拯救”房地產商的財政和金融政策對中國內需不足問題而言無疑是“雪上加霜”、南轅北轍。這說明，即使采用新古典經濟學的分析，中國房地產的結構和運行模式也是錯誤的。

第四，房地產行業中出現的貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結現象不僅案例數量、金錢總量超過其他所有行業(包括教育、醫療和社保，不排除社保資金也被用于房地產)，而且相比所有西方發達市場經濟國家獨占鰲頭。從西方經濟學理論看，這種超常的、既非資本主義又非社會主義市場經濟的、違背“科學發展觀”的經濟行為所產生的“交易成本”會轉嫁到哪里呢?一方面答案不言而喻；另一方面想要通過“思想教育”、“法律制裁”、“民生教育”和“科學發展觀”運動從根本上“杜絕”這種現象需要很長時間，因為巨大而且來之容易的“交換利益”與冒險、違法行為／心理成正比(龍斧，王今朝，2011)。這種由社會分配結構引致的經濟行為和結果不僅與其他問題一起加劇中國社會的主要矛盾(龍斧、王今朝，2011)，而且成為中國經濟發展中25種“可避免成本”的重要組成部分(龍斧、王今朝，2011)。

上述分析表明，房地產業的經濟、社會、文化和市場效應是造成中國目前內需不足的最主要單個原因。價格過高僅僅是一個表面現象，房地產行業中存在的社會資源、資產、資本分配結構不合理加上現代市場經濟不完善才是問題的實質。正是由于這個實質，一方面少數人暴富起來，另一方面多數人利益受到損害；一方面消費者消費不足(需求壓縮)，另一方面消費市場“飽和”(產品積壓)；一方面銀行儲蓄上升，另一方面消費者購買能力下降。這是中國“內需不足”又無法擴大的根本性原因，也是中國經濟“可持續性發展”的最大單個障礙，和擴大內需戰略首先要瞄準的根本性問題。如果這個問題再不從根本上解決，其長遠效應將不再是簡單的內需不足和無法擴大了。

二、怎樣科學定位中國房地產發展戰略

1 優化意識。當房地產行業在獲得寶貴的資源、資本、資產和市場以及因此產生的經濟機遇時，社會期望是它能最大限度地使消費者受益。然而事與愿違，一方面少部分人在極短時間內攫取了巨額財富(許多轉移國外)，另一方面多數人的住房問題沒有很好解決；一方面中國內需市場呈畸形狀態，另一方面普通消費者的辛勤所得流進了少數人的腰包；一方面滋生大量貪污腐敗、行賄受賄和官商勾結，另一方面對中國社會原已建立的“公平、平等、正義”價值觀產生巨大負面影響(龍斧、王今朝、劉嬡媛，2009；龍斧、王今朝，2011)。從市場機制配置資源“應該”產生的效益看，房地產行業差距甚大。一方面，它證明長期以來頗為流行的那種以新自由主義為基礎的“越市場化越好”、“越商業化越好”、“越私有化越好”的理論在本質上與里根-撒切爾主義的“涓滴”效應如出一轍，另一方面二者在影響經濟發展上的失敗又是殊途同歸。從宏觀經濟角度看，這種非優化結果還表現在以下幾個方面。首先，根據市場經濟的價格-收入比原理，平均工資越高，消費品價格一般相對越高(“螺旋式上升效應”)。然而在市場經濟最發達的美國，今天每平米住房價格與平均工資比例遠低于中國。其次，西方經濟學一個基本原理是在衡量一個國家、社會、經濟真正發展、消費者利益改善上，GDP遠不如購買力平價(PPP)來得準確和具有說服力，因為后者在正常的市場經濟消費結構上有一個購買力／價格的“均衡”原理。然而這個原理卻由于房地產行業的價格“扭曲”被打破，中國改革開放的民生成果也因此被大打折扣。盡管“綜合國力”加強、表面平均工資增加、少數人先富了起來，最廣大人民群眾的實際經濟利益卻因此受到損害。第三，已經買房的人面對債務枷鎖，而準備購房者還在拼命積蓄，且要面臨教育、醫療消費，在這種狀態下再要他們加大消費力度豈不是一廂情愿?

對內需不足的根本影響因素的分析表明，中國房地產業的私有化、商場化、商業化在多個方面違背了市場經濟規律，市場機制配置資源的效益優化性喪失。

2 理論意識。盡管西方經濟理論標榜“自由”、“競爭”，政府卻在許多領域的政策上對極端商業化、市場化、利潤化和私有化行為加以限制，對房地產行業也不例外。以下美國和加拿大的相關理論意識對中國擴大內需的戰略定位不無借鑒之處。首先，從經濟和自然屬性看，土地是一個社會經濟長遠、穩定、可持續發展極為重要卻又“無法再生”的資源；其次，從社會屬性看，土地的社會全民所有性質決定這一資源(以及河流、森林、礦產)應該由全民和后代共同公平享受而不能成為使少數人富起來的手段(美國總統西奧多·羅斯福經濟發展理念)；第三，從國家和民族屬性看，土地是國家、民族整體延續性的標志，因而政府必須排除任何利益集團利用土地謀取暴利的可能性；第四，從政府職責和功能看，與土地直接相關的住房不僅是具體體現“民生”的社會福利的最重要環節之一，而且這一資源(和河流、森林、礦藏)的配置、使用的合理性、公益性、公平性、平等性更高于其他經濟領域，因此利用這些資源為人民福祉發揮作用是政府的最主要職能、責任和功能領域(西奧多·羅斯福)；第五，從經濟發展看，房地產行業的效益性與公益性結合對經濟平穩、長遠發展起杠桿作用，對其他消費需求更是起著直接促進作用。正是由于上述觀點和意識，美國政府上個世紀初(不顧大資本財團及其政治代表的反對)在原來非商業使用土地基礎上又增加劃定1.94億英畝土地為非商業用地，并將1.25億英畝土地轉為國家森林資源。而俄勒岡州規定所有海岸線土地不得用于私人房地產開發，因為這個資源應由人民共同享受。進入21世紀后，美國經濟不景氣，但俄勒岡仍將本州經濟的最主要支撐產業——森林工業和地產業加以限制或“關停并轉”，以保護土地等各種自然資源，盡管州GDP下降，財政收入減少。相對民生住房條件和現狀，美國政府的建房投資原來就比中國的力度大、建房速度快、覆蓋面廣，現在奧巴馬政府更是加緊利用救市投資擴大政府建房。盡管美國房地產業的“國有”效益高于中國，但是它也承認自己不如其他許多發達國家，更不要說法國、荷蘭、瑞典模式了，就是與鄰國加拿大相比也差之甚遠。

加拿大在上述理論意識影響下采取了“三合一”政策，一是政府所有(相當于國有制)的非盈利性房地產公司，二是社區-工會-教會集資的非盈利性房地產公司(相當于集體所有制)，三是被國家和各省課以重稅的私營房地產公司。有人會說，如果前兩者是非盈利組織，又對第三者課以重稅，誰來從事私人房地產業?的確，這種“三合一”結構和稅收政策使得房地產行業既不存在暴利可能(使其與其他行業的利潤率相對接近從而使資本、資源隨利潤流動的隨意性、無計劃性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企業也來從事這一行業，同時還迫使這些私人企業必須具備較強的專業知識和市場能力(而不是依靠私人關系或利益交換)。這不僅大大降低了交易成本從而使消費者受益，而且使經濟政策真正起到了市場經濟下的杠桿和宏觀調控作用。三合一結構和高專業化程度還幫助杜絕房地產業的腐敗，使“最廣大人民群眾”成為最大的受益方，而沒有成為阻礙消費、影響合理內需市場建立的因素。此外，其“國有制”無論在效率、效益上都不低于美國房地產私有企業。

3 “憂患意識”。中國土地資源豐富，當前“重在發展經濟”，不必那樣看重自然資源對民眾利益的長遠性、重要性。然而，這正是胡錦濤同志強調“憂患意識”的原因之一。加拿大人均土地面積約為中國的41倍，考慮到沙漠、干旱地、澇洼地、鹽堿地、不適合耕作及居住的盆地、高原等非經濟性土地面積，超過100倍，而與房地產業相關的各種自然資源的人均占有更是差距甚大。再考慮到加拿大3000萬人口中只有84萬從事農業(不僅生產效率是一個問題，而且國家人口的農產品需求總量和農業占地本身也是一個問題，這就對土地面積需求產生了多重交叉作用)，意味著兩個國家除了必需的農耕、農居地外，用于經濟發展和非農業人口居住的人均土地面積差距更大了。然而，正是這樣一個自然資源極為豐富、生產力極為發達、生產率較高、人口較少的發達國家，基于對土地資源的社會和經濟雙重屬性的認識，為使它不成為個人暴富的生產資料，表現出以長遠、和諧、平等、公平、可持續發展為內涵的“憂患意識”和政策上的“科學發展觀”。中國作為一個世界上人口最多、人均資源極為貧乏、生產效率較為低下、反對將全民所有的寶貴資源作為制造兩極分化手段的社會主義國家，究竟應該怎樣通過社會分配結構的合理性體現帶有中國特色的社會主義價值觀和性質呢?怎樣體現社會主義相對于資本主義的優越性呢?又怎樣建立一個體現“憂患意識”、在經濟發展的具體政策上體現“科學發展觀”和“社會主義和諧社會”的房地產業體制以杜絕“三位一體”和官商勾結呢?

4 多元化意識。將房地產業注入國有成分在中國必然遭到反對，尤其來自那些主張中國“越私有化越好”、“越商業化越好”、“越市場化越好”的經濟學“主流派”。他們最擅長的就是攻擊國有企業的效益、效率問題。國有企業的效率和效益究竟怎樣?加拿大已經用事實加以回答，中國歷史上國有企業的效益、效率也曾經輝煌過(大鍋飯只是文革中一個短期現象，效益低下只是局部現象)，如果中國一直延續原有道路，在1988年完全可以達到2005年的GDP水平(龍斧、王今朝，2011)。”當前國有非盈利性房地產企業的效益還沒有實踐來證明，但房地產行業的市場化、商業化、利潤化有這樣幾個實踐證明結果：一是中國房地產商用人類歷史上最短的時間在和平發展時期取得了個人的最大經濟效益，富裕程度達到或超過西方標準而速度堪載吉尼斯；二是中國絕大多數人無力依靠自己的工資收入購房；三是在所有發生貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結現象的行業中，從案例數量、程度、規模、范圍、手段、方法來看，房地產業首當其沖；四是在中國首富人群中，房地產行業上榜人數最多，而與此相對應的是最廣大人民群眾不僅住房問題沒有較好解決，其他消費和經濟利益還因此受到嚴重影響；五是在違背、打破資本主義和社會主義兩種市場經濟的基本原理和規律方面，相對其他所有行業，房地產行業首屈一指；六是房地產行業由大學提供的EMBA學位、學歷獲得者在不同行業中的相對人數最多，但與其市場經濟能力和知識以及產生的結果和效益并不相符(贏利方法和實踐結果使他們不需要具備加拿大同行的知識和能力就能產生更高回報)；七是各種經濟、社會的成本交易、各種利益交換的代價轉嫁到消費者身上；八是商品(住房)價格與平均工資收入比例極不合理并且長期存在，成為影響擴大內需、建立合理內需市場的最大單個障礙；九是實踐運行模式打破了在市場經濟下對生產效益起直接作用的價格機制和金融杠桿作用；十是降低了政府(上層建筑)對經濟結構、運行和發展上的宏觀調控功能。上述“主流派”的“效益理論”不可能建立在這十類實證基礎之上(龍斧、王今朝、劉嬡嬡，2009)。而房地產業國有成分的加入會對經濟發展、國計民生產生比上述更為嚴重的經濟、社會問題嗎?GDP增長速率會放慢嗎?增長速度雖然重要，但它與最廣大人民群眾的住房利益相比是次要的，與增強中國經濟長遠、科學、可持續發展相比是次要的，與占世界人口1／5的居民居住現狀體現出來的社會公平性、公益性和平等性相比更是次要的。只有保證了社會和經濟領域的公平與平等，GDP與其“增長速度”才可能成為社會和諧的促進因素；反之，公平與平等的程度降低，GDP增長速度越快，和諧程度下降越快(龍斧、王今朝，20011)!在這個辯證關系中，房地產行業是最重要的單個影響因素。

三、房地產行業與“拉動內需”理論博弈

當前有些地方政府推出了“拯救”房地產業的措施，如延長土地出讓價款繳納期限、延緩銀行貸款利息等“拯救”私營房地產企業。這種通過維持房地產商利益防止企業破產、失業率上升的政策，既沒有理解市場經濟的合理機制，又沒有看到某一行業的某些企業的破產最終可以擴大內需的辯證關系。這些“拯救”措施實際上是在支持那些在極為優惠的政策下，一方面自己暴富起來了，另一方面卻效益低下、效果不良、經濟與社會效應不佳、對擴大消費需求產生根本性掣肘影響的行業。從擴大內需看，這種“扶持”、“拯救”不僅無的放矢，而且其結果對實現擴需戰略目的南轅北轍。房地產行業出現破產會嚴重影響中國經濟發展嗎?會使失業率上升嗎?會影響消費需求嗎?采用加拿大模式會使經營效益降低嗎?同時，中國投資數萬億拉動內需，既有對消費(民生)領域發展的投資，又有為GDP增長的積累性投資。在房地產行業制定以民生為目的的政府投資政策與以GDP增長為目的的積累型投資相悖嗎?從理論上正確理解這些問題是政府制定具體政策和相關決策的必要前提。

1 辯證理解“民生發展”與“GDP增長”的關系。首先，內需市場結構分為消費型內需和擴大再生產的積累型內需，二者比重有其自身規律，其合理性對經濟的“可持續發展”蘊含相互作用的辯證關系，即沒有一個相匹配的消費型內需市場為基礎，積累型內需的長遠性、合理性就不存在(如通貨膨脹和通貨緊縮會不斷交替發生)，“可持續發展”也終將成為一句空話。其次，房地產行業不僅是中國消費型內需不足最重要的單個影響因素，是核心消費中對消費者實際購買力產生最大影響的因素，而且對拉動日常消費和邊際消費的數量、種類、頻率起著根本性掣肘作用。通過投資緩解消費者購房壓力，一方面可以幫助解決當前最重要的民生問題，另一方面可以從根本上降低消費者的住房成本，再一方面能夠加大消費者在其他消費領域的購買力，從而形成這樣一個良性循環：住房消費成本下降一消費需求，多元化、消費數量增加、消費種類擴大、消費頻率上升→消費內需擴大→積累性投資的效益得以合理實現→積累型內需投資相應擴大→再生產相應擴大。如此這樣，GDP合理、穩定、可持續性的增長將是必然結果。所以，以民生為目的的房地產行業投資不僅不會影響中國GDP增長，而且從“科學發展觀”看，只會從根本上有利于GDP的可持續增長。

2 打破房地產行業“私人企業不能破產”的理論禁錮。這一禁錮也來自上述“主流派”的理論影響，不僅與“科學發展觀”相悖，而且與市場經濟基本規律相悖。它的“奇特”產生反映了一種非市場經濟法則的存在。今天全世界的市場經濟都敢于實行破產，中國也不應該例外；中國的其他行業和中小經濟敢于實行破產，房地產行業也不應該例外；歷史上為中國經濟發展、民生保障做出巨大貢獻的國有企業都實行了破產和出售、轉讓，今天私有房地產行業也不應該例外。當然，鑒于中國房地產行業還存在一定程度的“三位一體”結構問題，要想做到這一點并非易事，因為它會直接影響某些強勢利益集團的既得利益(有些人因此打著“破產會使失業率上升、影響消費”的幌子)。但如果破產機制這一市場經濟規律被“三位一體”模式所代替，房地產行業就會出現一種“只能發大財、只能迅速暴富、只能一本萬利”卻不承擔任何風險的現象。

3 走出“破產會引起失業、影響內需”的理論誤區。從西方實踐結果看，由于競爭不力、產品積壓、違反市場規律而導致某一行業的某些企業破產并沒有引起經濟不發展。恰恰相反，它體現了競爭、市場、管理和戰略能力的基本要求。最終只會促進經濟發展。從中國房地產行業看。假如某些企業破產可能使三類人員面臨失業：一類是企業所有者，他們在“初級階段”已經聚斂了堪比西方最富裕人群的財富，消費需求不會縮小；第二類是企業的高薪收入者(如管理人員)，他們的住房已經解決，基本生計也不成問題，消費不會大量減少；第三類是普通職工。首先，這一行業中的某個、某些企業的破產不會使中國失業率急劇上升(很容易預測)。其次，對于普通職工而言，有國家失業救濟負擔(這是現代市場經濟下的政府社會功能之一)，而來源是失業保險加上政府多年稅收中的一部分。從理論上講，這是運用全社會所有納稅法人和個人的力量幫助某一行業中的某個雇傭勞動者或某些企業的某種數量的雇傭勞動者解決其失業后的基本生活保障問題。如果再加上破產的資產清算補償，使這些普通職工原有的基本消費得到保障，也不會極大地影響中國的“內需”。反而是，某些、某個企業破產后，通過政府／銀行的拍賣一是可以使消費者直接受益，并且促進購房以外的消費，提高整個消費需求，結果會創造更多就業機會；二是使積壓成本降低、資金迅速回籠并轉入其他高效率、高效益行業，擴大生產、提高就業率進而擴大內需；三是這種破產將對還沒有破產的房地產企業提出更高的現代管理和發展要求，后者必須改善質量、提高服務、合理定價、避免交易成本，結果不僅使消費者受益從而擴大他們在其他領域的消費，而且企業發展受益從而擴大就業以彌補破產企業造成的失業。

上述分析揭示了市場規律和機制的辯證法。那種“破產會引起失業進而影響消費需求”的“恐慌認識”要么缺乏市場經濟基本理論知識，要么擔心既得利益無法繼續維持。同時，單從政策公平性、平等性上看，中國既然實行市場經濟，既然對國有企業上億人(在低工資、低生活水平、低消費為國家基礎建設、民生事業做出多年的高效益、高效率的高貢獻后)可以實行下崗，為什么對低效益、低效率、低市場能力、個人暴富、消費者受損、造成內需不足、影響市場結構合理性、成為行賄受賄、官商勾結主力軍的某些房地產企業不能實行“下崗”?這既不是社會主義市場經濟規律，也不是資本主義市場經濟規律。

4 破除“公有制效益、效率必然低下”的理論謬誤。首先，這種謬誤以樹木代森林。國有制在建國后為中國經濟發展、為改革開放打下基礎的過程中所表現的效益是有目共睹的，大鍋飯只是文革中在局部地區、局部行業形成并有所延續(龍斧，王今朝，2011)，將它說成那個時期的分配現實無疑是別有用心的夸大其詞(如果大鍋飯是事實，那個社會就不會有八級工、20幾個行政級別差異了；用新古典的術語說，如果是大鍋飯，就不會產生低收入者羨慕、嫉妒高收入者的現象了；而除了物質激勵之外，中國那時還有許多其他激勵，否則，就不會有將軍為了軍銜高低而想不通，也就根本不會有中國1976年已經初步建立起來的獨立而完整的工業體系了)。其次，在加拿大房地產業的公有制效率、效益高于私有制效率(以各自目的和結果為衡量標準)。其他歐洲國家如瑞典、法國、荷蘭等國房地產行業的國有成分也都各有特點。是否社會主義中國在國有成分的實踐上反而比這些國家缺乏經驗、能力和知識呢?第三，加拿大和歐洲國家房地產業的國有成分所表現的效益遠遠高于中國房地產私有制所表現出來的效益；從解決普通消費者住房問題的結果看，從價格合理性上看，從收入一價格比上看，從拉動內需、促進消費的經濟效益看，從房地產對經濟平穩、可持續發展產生的效應看，都更符合“科學發展觀”。第四，國有成分較難產生私有成分那種貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結行為。比如，私有房地產業可以用股份交換獲得某些官員對私有企業利益的保護、支持和優惠，而且很容易“合法”(龍斧、王今朝，2011)。而國有房地產業拿出國有股份進行利益交換從而使國有企業利益受到保護、支持和優惠在邏輯上難以成立，更不用說法律上的可能性。第五，從決策科學的預測角度看，公有制成分進入房地產行業后的效率效益可以不低于現有私有企業。這個可能性基于四個參數：一是中國政府官員的平均學位高于加拿大(學位不僅是晉升標準，而且是執政效益標準)；二是中國不乏為國家、為民族做貢獻而不以個人仕途投機、經濟暴富為目的的人才；三是不以利潤謀取為經濟行為的根本目的，價格就會趨向實際購買能力；四是交易成本大大降低進而使價格機制效應有利于消費者。從實踐是檢驗真理的唯一標準看，中國房地產私有化實踐已歷經20多年，效率、效益、效應和結果已在上面分析過了，檢驗國有成分較之是否更差應該是20年以后的事。而中國在經濟結構中注入國有成分時能否像注入私有成分時一樣具有信心已經不只是一個擴大內需的理論問題了。

四、重新界定權利解決中國房地產

行業發展問題

上述對中國房地產現狀的實證分析，住房與內需的機理關系分析，消費型與積累型內需的辯證關系分析，國際比較分析，以及相關理論分析，從實踐和理論兩方面為政府決策提供了科學依據。這些分析表明，要做到既解決住房問題又拉動內需，同時又有利于科學的積累和擴大再生產、有利于經濟可持續發展，完全可以采取對房地產行業注入國有成分和進行相應投資。

首先，借鑒他國先進模式和理念，博采眾長，結合中國土地資源、人口、經濟實力、財政力量和發展現狀，以擴大消費內需為目的，以投資發展房地產國有成分為手段，創新具有中國特色的房地產業。發揮他國房地產“國有制”所表現的交易成本低下、不以營利為目的的市場絕對優勢，打造競爭、服務、價格、管理和市場認可的相對競爭優勢，一方面滿足消費者需求，讓更多的人更快地解決住房問題，另一方面減輕“最廣大人民群眾”的消費壓力；一方面提高房地產的現代科學管理能力，另一方面提高大學生、破產企業中普通職工的就業率，而這些綜合效應可從根本上“擴大內需”、促進消費，并最終實現GDP良性增長；參考他國對土地資源、房地產業的社會公平、平等屬性的理論觀點，對胡錦濤同志提出的“憂患意識”從房地產業和中國土地面積/人口比較矩陣的角度真正賦予其經濟學內涵；嚴格審核目前的購地和貸款合同，對利益交換下產生的不合理合同予以更改；實行企業破產法，對那些雖沒破產但已積壓銷售并經過信貸預測證明無法好轉的企業按照成本對銀行進行支付性收購和買斷(可參考當年出售、轉讓國有企業的價格)；對那些仍然盈利的房地產企業提出更高要求，修正不合理貸款和法律合同。唯有依靠上述對策的綜合效應才能建立一個與經濟發展相匹配、與消費水平相吻合、與家庭收入相接軌、對世界經濟波動具有與自身結構和規模相符的“抗震能力”且能充分體現社會公平、平等的合理內需市場。

其次，國有成分的房地產行業應該以中等收入和中等以下收入消費者為主要服務對象。在保證質量的基礎上，制定合理價格機制，結合工資收入分配均等程度，采取出售、租賃和租售結合等多層次市場戰略，并制定相應的銀行貸款政策和金融工具。由于消費者對象的市場規模和消費行為的一致性，這些價格機制、市場戰略和貸款政策、金融工具不僅可以實現規模效益，而且大大降低交易成本。同時，從決策科學角度看，國有成分的介入將從根本上糾正目前房地產行業的不合理現象，從而增加相關政策的科學性和穩定性，比如，針對“二級市場”少數人的“囤積”現象，國家曾制定了相關限制政策，當發現不僅沒有解決房價高、售量低的問題，反而使以“囤積”為目的的購買也下降從而不利于解決“積壓”問題時，又取消了限制。很明顯，如果政策治標不治本，必然產生搖擺性，缺乏科學性，表現出相關理論的不成熟性。二級市場本來應該是合理的一級市場的“微調器”，但當一級市場由于貧富的巨大差別和價格的極端扭曲而喪失合理性時，二級市場的合理作用也已經喪失，無所謂限制還是不限制。

第三，給國有成分以政策的有力支持。中國過去30年為民營房地產經濟的發展提供了大量的服務、扶持和優惠性支持政策(從基礎設施到土地資源，從運行資本到固有資產，從金融政策到市場機遇)。今天政府的財政收入較計劃經濟下更為充裕，對國有成分的房地產行業發展采取相應的政策和手段，既可以幫助解決住房問題。也可以提供就業機會；既可以大大增加消費品種和數量并縮短消費周期，又可以使中國消費結構趨于合理化；既可以促進房地產行業管理和發展的專業化，又可以提高服務質量使消費者受益；既可以加強寶貴資源配置和使用的科學性和社會公平性，又可以減少暴利行為及由此產生的貪污腐敗、行賄受賄和官商勾結，無疑是一個具有一石多鳥效應的宏觀經濟政策。

注入國有制成分的實質是建立一種“界定權利”的新契約，它既不同于以前計劃經濟下的公有制，又不同于市場經濟下的私有制；既有市場經濟成分，又有非市場經濟成分，是市場經濟下在發展結構中以一種新契約代替失敗了的舊契約。國有房地產企業不以利潤為最終目的，因而價格與人們的收入水平相一致，由此降低了市場前景的不確定性。而銀行對于這樣的企業貸款意愿上升，加上政府的支持，便可以避免私人房地產商利用與銀行的聯姻而影響消費內需的擴大。加拿大和許多歐洲發達國家在房地產行業已經樹立了國有企業和銀行市場關系的榜樣。有理由相信，這種契約能夠使一個國家、社會的極為重要、不可再生、影響整個經濟平穩、可持續發展的生產資料和相關寶貴資源的配置和使用科學化、合理化，使直接關系民生、以人為本和“最廣大人民群眾利益”的資源、資產、資本的社會分配公平化。而這個“科學化、合理化、公平化”的經濟學意義是明顯的，沒有任何手段比通過“界定權力”能夠在短期內更加直接、迅速、高效率、高效益、低成本地促進消費、拉動內需。而其長期效應必然有利于建立符合自身發展的合理內需市場，以及低能源、低資源耗費的可持續性GDP增長。

五、結論

房地產業最直接、最全面、最集中、最典型地體現了今天中國經濟發展模式存在的問題。本文分析表明，房地產全面的商業化、利潤化、私有化、市場化模式不是中國社會主義經濟發展模式，不是平等、公平、正義的社會主義和諧構建模式。從本文所分析的機理關系看，它是產生貪污腐敗、官商勾結的最大溫床。既然“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那今天是用國有-集體-私人所有制三合一模式這種代表科學權利界定的新方法真正解決中國房地產問題的時候了。在這個方面進行嘗試將不僅對擴大消費內需做出貢獻，而且對中國社會主義經濟在科學發展觀指導下的“可持續發展”模式做出探索。