房屋查封中的買受人異議問題之審視

摘 要：民事訴訟或執行過程中，法院查封的房屋往往是第三人從出賣人處買得，或已預告登記或實現占有。對上述各情形，絕對依據體現物權要件主義的《物權法》第九條及現行最高人民法院有關規定進行處理，會導致對買受人的不公及造成社會不安定。鑒此，我們認為可以根據期待權理論，賦予買受人期待權具有對抗出賣人債權或物權的效力，從而達到維護房屋買受人合法權利、交易安全及社會穩定之目的，并且在理論上建立起更具中國特色的物權要件主義和期待權理論。

關鍵詞：訴訟；查封；房屋；買受人；權利

中圖分類號：C923.2 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）04-0108-02

收稿日期：2011-12-15

作者簡介：金星（1975-），男，江蘇常州人，三級法官，法律碩士，從事民商法研究；阮俊慧（1981-），男，江蘇常州人，四級法官，法學學士，從事民商法研究。

一、房屋查封保全的現狀

為了確保給付之訴的執行，訴訟保全在訴訟中的運用極為廣泛。被保全的標的以銀行存款和房屋為多，房屋保全又因為價值大和穩定，在保全總量中占有相當大的比重。

法院對于不動產之查封，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》之規定，有明確的要求。其中第九條即規定“查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，并可以提取保存有關財產權證照。查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。”由此可見，依據該規定，對于不動產之查封，其首先即是張貼封條或公告，其次才是要求登記機關協助辦理有關禁止登記之手續。考量該規定之立法本意，乃是要求司法人員確認房屋之現實狀態，以便確認查封之效果。但司法實踐中，由于案多人少等諸多原因，對于不動產之查封往往是要求登記機關協助辦理有關禁止登記之手續，對于房屋現狀之考察以及公告、封條之張貼，往往無法顧及。但依據司法解釋張貼公告或封條屬于必須之行為。且《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條也規定“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”所以，法院之查封也應當符合法定之要件才能有效。

二、保全訴訟之債權與協助辦理過戶請求權的沖突

當涉案房屋被保全，同時該涉案房屋出現買賣。此時便出現了房屋買受人和保全房屋申請人之間的利益矛盾。例如，原告王某起訴被告劉某民間借貸糾紛一案，在起訴時，王某申請法院對被告劉某的房屋予以查封，買受人張某于起訴前即與被告劉某簽訂了房屋買賣合同，并支付了房款。但于查封前未完成房屋產權過戶手續。其后原告王某申請執行時，買受人張某提出異議。此時即出現了兩種權利的沖突，是維護司法保全的權威，抑或是維護交易的便利安全？

對于此種沖突，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”從司法解釋的文義來看，當買受人符合：第一，已經支付全部價款；第二，實際占有房屋；第三，對未辦理過戶登記手續的沒有過錯，這三個要件時，法院對被告房屋不得查封。即當且僅當買受人滿足上述三要件時，房屋不可以查封。

但是《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》并未對買受人未辦理過戶登記手續的沒有過錯的作出明確的規定。在現今，一套房屋價值頗大，對于一個善良人而言，應當合法合理地主張自己的權利。就合同履行而言考察買受人的過錯，可以從以下幾個方面進行判斷：

首先，買受人是否在買賣合同約定的過戶履行期屆滿后的合理期限內向出賣人主張過要求其履行過戶手續。對于購買如此重大價值的房屋的買受人來說，及時甚至說是盡快過戶取得房屋所有權，應當是每一個買受人所追求的。

其次，如前述，因房屋價值之重大，權利人應當積極行使自身權利而不能怠于權利之行使。在出賣人在買受人催告后仍長期未履行過戶手續時，買受人應當積極地行使權利，即通過訴訟或仲裁依據買賣合同請求被告履行過戶手續，并在訴訟或仲裁確認給付后，在出賣人拒不履行生效法律文書時買受人應當積極地請求人民法院為強制執行。

對于合理期間的界定，一般應當依據個案之情況予以判斷，原《城市房屋權屬登記管理辦法》（現已失效）第十七條規定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。”同時《中華人民共和國物權法》第二十條第二款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”畢竟對于一個一般正常人而言，購買一套房屋需要積蓄數十年甚至更長的時間，也就是說買受人原則上應當在三個月內積極主動地行使自己的權利。上述期間的考慮，主要是基于物權法定對于公信力和司法權威的維護，即涉案房屋長期登記于出賣人名下，第三人基于公信力也應當予以保護。此外，對于第三人而言其基于公信力而獲取信賴，其并無其他救濟，相對于買受人而言，買受人除積極主張權利和審慎履行合同外，其依據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”得行使預告登記之權利，以保障其自身權益。關于預告登記的性質，梁慧星教授認為，預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。孫憲忠教授認為，預告登記是將物權法的規則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬于物權法向債權的擴張。筆者認為預告登記在性質上其實是物權化的債權，究其根本還是債權，故對于已經預告登記的房屋，是否可以查封，筆者持肯定意見。依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》之相關規定，此時的查封可以將效力及于房屋買賣合同之價金，即在人民法院告知買受人房屋查封后，買受人尚未支付的房款不得再向出賣人清償；同時當買受人將上述未支付的房款給予人民法院保全時，則人民法院應當解除對于房屋的查封，準許買受人進行登記。部分法院的規范性法律文件也對此基本持同樣觀點，諸如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第八條“房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。”第九條“出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照本意見第八條第二款規定的內容處理。”綜上，對于預告登記之房屋，亦得查封，但查封之標的應當限于未支付的房屋價款。

三、如買受人不符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》之規定要件，人民法院依法查封房屋后，沖突利益之處理

因我國法律無個人破產制度，如出賣人無其他財產可供執行時，該房屋往往便成為了出賣人的債權人和買受人利益所爭的焦點。法院判決所確認的出賣人對于債權人的給付，是債權，而買受人因司法公權力之介入，即因出賣人的債權人申請保全之行為，而無法完成房屋過戶之物權行為，進而無法取得房屋之所有權，由此買受人系因可歸責于出賣人之原因導致房屋買賣合同的目的無法達成，故買受人有權解除合同并請求損害賠償，但此損害賠償之權利，亦為債權。由此，在僅有一套房屋存在時，兩個債權人對同一債務人，基于債之平等性原則，兩債權人得依據平等性和比例原則對房屋取得利益。

四、結語

當買賣之標的物房屋被另案查封，此時出現的兩種利益沖突無法完美調和，必然會導致一方實際利益受到一定的損失。相對于出賣人的債權人而言，買受人遭受損失的可能性更大。為了維護交易的安全和便利以及司法的權威，應當完善現行的法律制度，包括保全制度和預告登記制度，買受人在買賣房屋時應當積極地行使權利，不能怠于權利之行使，要充分運用預告登記等有利于實現物權的制度，以維護自身權益和交易安全。作為司法人員，應當依法執行保全措施，核實不動產現狀，張貼相關公告，進一步維護司法的權威。