市場比較法在土地估價中的應用

土地價格評估是指土地估價人員，根據估價目的，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結合估價經驗，通過對影響土地價格因素的分析，對土地最可能實現的合理價格做出推測與判斷。土地估價方法主要有市場比較法、收益還原法、假設開發法(剩余法)、成本逼近法、路線價法、基準地價系數修正法等。在這幾種估價方法中，最常用到的一種就是市場比較法。

市場比較法根據替代原理，將估價對象與近期發生交易的類似不動產進行比較，對類似不動場成交價格進行適當地修正后，以得到待估對象在估價時點客觀合理價格的估價方法。市場比較法一般公式為：估價對象價格=可比實例價格€捉灰濁榭魴拚凳齹捉灰茲掌諦拚凳齹濁蛞蛩匭拚凳齹贅霰鷚蛩匭拚凳Ｒ虼嗽讜擻檬諧”冉戲ㄊ保罷業膠鮮實目殺冉系畝韻螅約翱悸嗆糜跋焓諧〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉蝦玫牟饉慍銎蘭鄱韻蟮募鄹瘛５竊謔導實牟僮鞴討校庵址椒ɑ崠嬖諞歡ǖ奈侍猓虼宋頤欽攵暈侍庖慘嚶Φ畝圓摺?

市場比較法與市場結合比較緊密，它在以近期交易實例并進行比較的基礎上得到的評估對象的估價結果具有較強的現實性和說服力，反映近期不動產市場的行情，能為人們所接受。市場比較法的最大缺點主要是由其估價原理和適用條件所致。因為市場比較法在非正常情況下，比準價格往往偏離不動產本身的特性，無法與收益價格相協調，如市場低迷或市場過度炒作、出現“泡沫”經濟等。在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產交易不活躍的情況下，適用條件的限制構成該方法的缺陷。除外，還有其原理所導致的需要大量信息和要求較高技術方面的問題構成的缺陷。

1、市場比較法在應用的過程中容易出現的問題

（1） 信息的不靈通導致尋找到的比較對象存在一定的不適應性。

可比實例的選取存在一定的困難，這樣就直接影響估價結果。對于估價對象的選取，估價人員也主要根據其經驗，采用定性方法主觀地進行篩選，也對估價結果產生間接影響。

（2）技術上的不成熟導致這種方法的實施需要花費大量的人力物力。

因素修正是市場比較法的難點，難點的存在使技術運用必然存在缺點。目前，市場比較法中如何確定因素權重和怎樣提高因素修正系數的準確性沒有規定。雖然在估價過程中考慮到交易、日期、區域和個別因素的修正，且在確定區域和個別因素時，繪制區域和個別因素對其打分計算，但是沒有對影響地價的因素的各種條件確定定量的修正系數，導致估價人員在估價過程中無章可循，主觀性很大，難以把握。同時對于交易情況的修正，也存在這樣的情況，非正常交易情況、不同的估價目的下都沒有確定的修正指數，這樣就導致不同的估價人員估價同一不動產而使用不同數據產生不同的價格的后果。地價影響因素眾多，而目前修正因素類型較少，比如市場比較法中沒有考慮到將來區域發展狀況、經濟發展狀況以及國內和國外經濟金融走勢狀況等。

（3）土地估價人員的素質存在不同的差距。部分估價人員誠信心理扭曲、職業道德缺乏、道德修養不夠。

市場估價法是一個與市場緊密相連，需要時時關注市場動態的估計方法。部分估價人員缺乏道德責任感，藐視市場規則，不尊重競爭對手，再加上重“關系”，、講“人情”，從而使市場比較法這一估價方法存在一個的不公正性。

（4）對土地估價方法的理論研究不夠，沒有專業、專門的團隊來改進現行的土地估價方法，特別像市場比較法。

2、針對市場比較法在運用過程中出現的問題及存在的缺陷。我們提出改進其方法的途徑。

（1）建立完善的土地市場估計信息系統

①目前我國城市土地市場發展還不夠成熟，要做到有大量適當可比實例，建議相關部門開發建立健全土地估價信息系統，如建立土地交易信息系統，房屋交易信息系統（新房和二手房等），房屋出租信息系統等。其中系統中較為詳細地記述實例的一些信息，除了最基本的房屋坐落、四至、交易方式和交易類型等情況外，如一些影響地價的一般區域和個別因素甚至是國內外的經濟金融狀況也要加以體現。②在信息充足的保障下，采用科學定量的方法篩選可比案例，其中高蓉等運用模糊聚類和層次分析法等決策方法定量地篩選可比實例，做到了客觀、準確。

（2）加強技術方面的研發，改進并優化市場估價法在實際中的運用。

①在信息充足和增加了可比案例交易情況等方面的情況下，在信息修正這一項中體現出社會、行政、政策、城市規劃和人口等對地價的影響。②體現社會和行政因素，政策、未來城市規劃和人口以及國際經濟、金融走勢等對城市地價的影響，即把區域因素和個別因素的類型分得再詳細一些，以解決無法與收益價格相匹配等問題。③每個城市或地區，根據自身特點將各種比較因素差異情況劃分一定的等級，并規定每一等級的差異修正比例大小。或采用定量方法，如前述幾種決策方法等解決各因素對可比案例主觀打分的問題。這幾個方面可以開發成相應的系統，輸入相關信息，系統自動運行，在識別信息后，產生一系列數據，從而較科學、容易地確定可比實力，以及各種因素修正系數。

（3）建立估價結果的監督機制，提高估價人員的整體素質，確保估價結果的相對準確。

目前土地估價結果采用的是備案制，國土部門并不對評估結果的精度或者誤差進行監督，很少有人對此進行研究，今天這個問題已經牽涉到評估師的法律責任，有些評估結果直接影響國有資產的真實性。

由于我國對土地估價的誤差或結果很少進行監督，在實際的操作過程中就存在很多問題。土地估價行業協會的建立及制度的完善將有利于監督行業人員的工作。同時我們知道，無論是現行的估價方法還是未來自動化估價，都需要估價人員篩選一定的信息和進行主觀判斷，并且在目前的情況下，土地估價人員存在一定的不合格性，所以提高估價人員業務素質和道德素質勢在必行。

不斷推進土地評估行業的自律監管，充分發揮行業自律職能對會員機構的約束作用。行業協會對于行業成員的約束和調節作用在國內外特別是會計、咨詢、評估行業發展過程中起到了重要的作用。在弱化行政手段的今天，完善土地評估行業協會的職能將是十分必要的。行業協會的章程應當是會員單位共同遵守的紀律，引導行業協會健康運作對于整飭行業風氣是大有裨益的。譬如對會員單位不道德執業的共同譴責將是保障其他執業會員地位的重要工具。

我們需要引導土地評估行業風險管理，走可持續發展之路。評估執業風險產生于執業過程中，控制行業風險要從機構自身角度出發，加強內部項目管理、提高執業人員素質和提高評估報告書的質量。隨著土地資源的市場化推進，土地評估部門已經取消了土地評估結果的審查確認制度，這顯然加大了評估機構的執業風險，從風險退出機制角度來看，可以借鑒國外審計服務行業保險制度，只有這樣才能進一步促進評估結果的準確性。

建立估價結果的公示制度土地估價原本就是一項“公正、公信、公開”的工作 ，為更好的推動估價工作水平，可將估價結果公布于公共信息平臺，接受公眾的監督。

（4）加強理論研究，完善操作規范，加大對土地估價理論研究的重視度，尤其是對作為估價靈魂的土地估價方法的研究。只有把土地估價的理論研究好，估價規程編制好，才能更好地指導實踐，最終推動土地估價的發展。培養一些專門致力于土地估價研究的專業人才。目前在土地估價行業研究中的研究者多是來自于各個土地估價機構，缺乏專門的研究者。而這部分估價師往往由于業務繁忙難于專心學術研究，建議在高校設立專門的土地估價研究機構，對現行的估價技術進行深入研究。對市場比較法的運用方式進行完善，尤其是對市場比較法起關鍵作用的可比對象的選擇、及影響因素的確定，能提供更量化、直觀的指導。

總體來說，對市場比較法而言，可比實例的選取和因素修正系數是運用該方法估價的關鍵，文中重點概括了在這兩個方面的缺點，給了定量化解決缺陷的建議，同時提出了從信息、技術和人員、監督、理論研究等方面構建市場比較法的不斷改進的觀點。

（作者單位：湖南師范大學資源與環境科學學院）