保障房融資模式的現狀研究

中國社會保障房融資受各方面影響，導致融資渠道過分單一，迫切需要引進更為先進的融資模式，改變中國社會保障房覆蓋率偏低，改善中低收入家庭的經濟困難，創造人人安居的美好景象。

我國現有的保障性住房融資的現狀分析

2008年11月，住房城鄉建設部按照國務院關于加大保障性住房建設規模的要求，提出2009年到2011年三年間，投資9000億元，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套經濟適用住房。2009年的政府工作報告，又將保障安居工程里的2800億元增加到4000億元。從整體的投入計劃來說，還缺5000億元的資金，而且政府投入的4000億元資金中相當一部分是由地方政府投資的。如何解決短缺的資金問題成為擺在政府和社會面前的一道難題。目前，我國保障房供應的融資渠道比較單一，資金來源主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈，以及新近規定的土地出讓金凈收益。這幾種融資渠道均呈現出供給不足、極不穩定的特點，這與房地產開發所需要的大額、連續的資金需求相悖。另外，經濟適用住房開發建設需要金融信貸以及預售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對項目成敗至關重要。面對經濟適用房供應如此巨大的資金需求及融資難題，單純依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。

國內外保障性住房融資模式的比較

美國住房保障政策

自20世紀30年代以來，美國政府為實現羅斯福總統提出的“人人享有體面的住宅”這一目標，采取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化的措施，其中金融支持在住房保障政策的實施中發揮著非常重要的作用。1932年為應對經濟蕭條而導致的嚴重住房短缺問題，美國政府開始介入住房市場，成立了“聯邦住宅銀行抵押貸款系統(FHLB)”，由FHLB開始向公共住房開發商和中低收入家庭提供低息貸款，FHLB的成立，徹底改變了以往完全由地方私人金融機構壟斷住房貸款市場的格局。

20世紀60年代，美國政府還實行對私人金融機構實行補貼的計劃，扶植和鼓勵私人金融機構向公共住房開發商提供低息貸款。這一計劃的執行，極大地刺激私人金融機構參與公共住房貸款的熱情。

國內方面

胡彬在其《制度變遷中的中國房地產業》一書中，就住房政策對住房市場的作用機制進行了研究，運用經濟學原理對住房政策的效率進行了分析，并提出經濟適用房的建設對商品住宅市場會產生一定的負面影響，是舊福利分房政策的延續。她提出，對于政府采取的從供給與需求兩方面解決住房問題的策略，無論從消費者效用的視角還從國家發展趨勢而言，直接以貨幣補貼方式給消費者將是最佳選擇。印坤華就住房政策對住房市場的作用機制進行了定性分析，通過實物補貼與貨幣補貼的效用比較，他提出從市場經濟運作的整體效率與資源最佳配置的角度，供給方補貼是缺乏市場公平和違反效率原則的，而需求方補貼是符合市場經濟發展規律的，是我國住房市場化運作的方向，經濟適用房的政策應該向這一方向邁進。胡彬、印坤華、高曉慧三人住房政策的效應分析方面，切入點、分析過程有一定的差異，但是其結論是相同的，即贊同以貨幣補貼為主，“磚頭補貼”為輔的觀點。

結論

中國房地產開發企業進行房地產投資時，由于保障房的低利潤率，使得開發成本過高，很多企業不愿意進行保障房的開發，這就需要國家進行干涉，并提出各種優惠政策使其能夠填補資金來源這一大的缺口。但是房地產開發企業所能利用的融資方式還是非常有限的，除了銀行貸款以外的融資量也實在太少。于是基金、房地產投資信托基金（REITs）以及其他金融創新的融資模式應運而生。借鑒國外先進的融資模式，選擇更適合我國國情的融資渠道能為我國的房地產開發企業、投資者提供可靠的資金循環保障，能促進保障房開發經營專業化及資源的合理配置，有利于我國房地產資本市場的形成、降低中低收入家庭的經濟負擔，充實保障房的開發領域和覆蓋范圍，也能豐富我國居民的投資品種，降低銀行風險以及減少國家的財政負擔。

（作者單位：合肥工業大學 經濟學院）