人民幣匯率變動對房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析

根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)理論，人民幣升值通過兩個方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響：一方面，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價格降低，人們會普遍感覺到剩余財富的增加，就會有更多錢投資于資本市場與房地產(chǎn)市場，而我國股票債券市場發(fā)展滯后，房地產(chǎn)就成為最佳的選擇，這會推動房價上漲；另一方面，人民幣升值預(yù)期明顯，這必然吸引投機(jī)性外資的大量流入，為了實(shí)現(xiàn)保值增值，房地產(chǎn)成為較好的投資渠道，促使房價上漲。本文運(yùn)用人民幣對美元匯率和房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的近期數(shù)據(jù)對其定量分析兩者之間的關(guān)系。

實(shí)證分析

1、變量的選取和說明

本文選取2005年12月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)作為樣本，其中，匯率用直接標(biāo)價法下人民幣對美元的平均匯率，房價用房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)，以上數(shù)據(jù)都來自《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》和新浪財經(jīng)網(wǎng)站。為了消除時間序列中存在的異方差現(xiàn)象，有必要對匯率、房價指數(shù)進(jìn)行自然對數(shù)變換，處理后匯率、房價指數(shù)分別用LNHL、LNPC表示。運(yùn)用的計量軟件為Eviews5.0。

2、單位根檢驗

在對時間系列數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析檢驗時，首先要通過ADF檢驗來判斷各數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，以此來消除對非平穩(wěn)性時間系列數(shù)據(jù)的回歸造成的偽回歸的問題。下面將運(yùn)用ADF方法分別對LNPC，LNHL進(jìn)行單位根檢驗，檢驗結(jié)果如表1。

從表1的檢驗結(jié)果中看出，兩個變量經(jīng)過一階差分處理后，在5%的顯著性水平下，都拒絕非平穩(wěn)性的原假設(shè)，因此LNHL和LNPC都有一個單位根，是一階段單整系列。即可以認(rèn)為人民幣匯率和房價之間可能存在協(xié)整關(guān)系。

3、協(xié)整檢驗

由于LNHL～I(xiàn)(1)，LNPC～I(xiàn)(1)，可以用Engle—Granger兩步法來檢驗這兩個變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系。

第一步，建立長期均衡關(guān)系，其回歸模型為LNCPt=€%Z+Qt+€%[LNHLt+€%et，通過多次回歸剔除不滿足顯著性水平的因變量和消除自相關(guān)問題，最終的回歸方程為：

第二步，對上式的殘差實(shí)行單位根檢驗，由回歸方程的估計結(jié)果，殘差可表示為：對殘差進(jìn)行單位根檢驗的結(jié)果如表2，由于在1%的顯著性水平下，ADF檢驗值大于1%的臨界值，即可認(rèn)為～I(xiàn)（0），為平穩(wěn)性系列，這表明LNPC和LNHL之間存在協(xié)整關(guān)系，人民幣匯率對房價有很強(qiáng)的解釋力度，即人民幣對美元匯率每下降一個百分點(diǎn)，也就是人民幣每升值一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價格指數(shù)將會下降0.068%。

4、誤差修正模型

以上分析出人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間存在長期的均衡關(guān)系，但是在短期內(nèi)可能與這種關(guān)系背離，為了更真實(shí)的反應(yīng)這種短期與長期的動態(tài)關(guān)系，有必要建立誤差修正模型（ECM），其構(gòu)建的定理可簡單表述為：假如變量Y與X協(xié)整，那么兩者的短期非均衡關(guān)系可以用誤差修正模型表示，其結(jié)構(gòu)為，其中為長期均衡偏離項，€%\\為短期調(diào)整參數(shù)，具有反饋機(jī)制的作用，其范圍為€%\\＜0。

令ecmt=，殘差系列為誤差修正項，建立的誤差修正模型為：

注：(c，t，p)為檢驗類型，其中c為常數(shù)項，t為時間趨勢，p表示滯后階數(shù)，其由AIC準(zhǔn)則來確定，0表示不含有該項，△表示為差分。

注：符號及其意義同表1

第二步，對上式的殘差實(shí)行單位根檢驗，由回歸方程的估計結(jié)果，殘差可表示為：對殘差進(jìn)行單位根檢驗的結(jié)果如表2，由于在1%的顯著性水平下，ADF檢驗值大于1%的臨界值，即可認(rèn)為～I(xiàn)（0），為平穩(wěn)性系列，這表明LNPC和LNHL之間存在協(xié)整關(guān)系，人民幣匯率對房價有很強(qiáng)的解釋力度，即人民幣對美元匯率每下降一個百分點(diǎn)，也就是人民幣每升值一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價格指數(shù)將會下降0.068%。

4、誤差修正模型

以上分析出人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間存在長期的均衡關(guān)系，但是在短期內(nèi)可能與這種關(guān)系背離，為了更真實(shí)的反應(yīng)這種短期與長期的動態(tài)關(guān)系，有必要建立誤差修正模型（ECM），其構(gòu)建的定理可簡單表述為：假如變量Y與X協(xié)整，那么兩者的短期非均衡關(guān)系可以用誤差修正模型表示，其結(jié)構(gòu)為，其中為長期均衡偏離項，€%\\為短期調(diào)整參數(shù)，具有反饋機(jī)制的作用，其范圍為€%\\＜0。

令ecmt=，殘差系列為誤差修正項，建立的誤差修正模型為：

在10%的顯著性水平下，上述誤差修正模型基本能通過顯著性檢驗，誤差修正系數(shù)為-0.36，符合反向修正機(jī)制，表明房地產(chǎn)價格的變動與人民幣匯率的長期均衡關(guān)系影響到房地產(chǎn)價格的變動。△LNHLt-1說明滯后一期的匯率的波動對房地產(chǎn)價格指數(shù)變動具有顯著性影響，△LNPCt-1表明滯后一期房地產(chǎn)價格指數(shù)對當(dāng)期的房地產(chǎn)價格指數(shù)影響顯著。

表3 △LNPCt和△LNHLt的Granger因果檢驗結(jié)果

5、格蘭杰因果檢驗

為了進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價格指數(shù)與人民幣匯率長期均衡關(guān)系中雙方的的因果關(guān)系，我們運(yùn)用Granger因果檢驗方法對其進(jìn)行檢驗，采取滯后一期、二期得到△LNPCt與△LNHLt因果關(guān)系的檢驗結(jié)果如表3。

由表3可知，在5%的顯著性水平下，△LNHLt在滯后一期、二期都是△LNPCt的格蘭杰原因，說明人民幣匯率是影響房地產(chǎn)價格的原因，且兩者之間是單向的因果關(guān)系。

結(jié)論與政策

從本文房地產(chǎn)價格與人民幣匯率的實(shí)證分析中，可以看出兩者之間具有同向的變化關(guān)系，與理論上所說的人民幣匯率與房價的負(fù)向關(guān)系不符，這可能與我國的匯率制度有直接的關(guān)系。為了更有效地發(fā)揮人民幣匯率對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)作用，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議。

第一，從實(shí)證分析中看出，人民幣匯率與房地產(chǎn)價格有相同的變化趨勢。在當(dāng)前的匯率政策下，短期內(nèi)人民幣的小幅度的升值將有利于我國房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。但是從長期看，隨著人民幣匯率改革更富有彈性，匯率對經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制將趨于理論化，保持人民幣匯率的穩(wěn)定將更有利于房價的穩(wěn)定。

第二，由于匯率與房地產(chǎn)價格之間存在長期的均衡關(guān)系，即政府在制定穩(wěn)定房價的一系列政策和措施中，要綜合考慮各個方面的因素，不僅要運(yùn)用貨幣政策、行政措施等，還需要把匯率政策考慮進(jìn)去，把匯率看做是治理房價過快增長的一個重要變量。

第三，由于人民幣升值而流入我國房地產(chǎn)行業(yè)的外資，一方面要充分利用外資對我國房地產(chǎn)建設(shè)中發(fā)揮積極作用，另一方面也要密切關(guān)注境外短期投機(jī)性資本對我國房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響。因此，政府有必要對流入我國房地產(chǎn)的投機(jī)性資本進(jìn)行專門的監(jiān)控，通過調(diào)整金融、稅收等政策來限制交易環(huán)節(jié)的過度投機(jī)，這將有利于我國房價的穩(wěn)定。

（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）