基于老年人心理需求的房地產(chǎn)項目開發(fā)特點探析

摘要 老年群體的消費行為受到心理因素的影響較大，本文通過對該群體的深入分析，我們發(fā)現(xiàn)，老年房地產(chǎn)項目的開發(fā)有較大不同于普通地產(chǎn)的特點，在定位階段就應進行全方位的考慮。

關(guān)鍵詞 老年人心理 房地產(chǎn)項目 開發(fā)特點 探析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

毫無疑問，中國正在快速走向老年期，據(jù)分析表明，到2025年我國老年人的比例將達到25%強，如此龐大的老年群體勢必帶來大量的銀發(fā)商機。但是目前市場上針對老年群體的地產(chǎn)項目發(fā)展的并不理想，從數(shù)量上、質(zhì)量上均達不到平均開發(fā)水平。可以預計的是，隨著時間的推移，未來的消費目標群體定位中，老年人是無法忽略的群體，投資機構(gòu)應規(guī)避自身的短期逐利性，提早研究，切入到銀發(fā)商業(yè)領(lǐng)域。本文從分析老年人心理需求的角度出發(fā)，主要探析城市有能力的目標消費群對未來地產(chǎn)項目的開發(fā)要求。

一、城市老年人心理需求發(fā)展矛盾及特點

進入暮年，老年群體的心理及生理會發(fā)生幾方面重要變化。一是老年人的社會角色發(fā)生了變化，從之前的被關(guān)注、被包圍的氛圍轉(zhuǎn)化為渴求、希望被關(guān)注的角色，從財富的創(chuàng)造者變?yōu)楸毁狆B(yǎng)者。社會發(fā)展帶來的價值觀的重塑，與老年人的傳統(tǒng)觀念也格格不入，由此會造成老年群體孤獨、猜疑、固執(zhí)、自私的心理變化；二是社會的發(fā)展導致的老年人精神需求與供給不足的矛盾，使老年人更加趨向于群居，趨向于群體活動。傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老已無法實現(xiàn)，現(xiàn)代家居狹窄的困境也無法提供物質(zhì)基礎(chǔ)，老年群體之間更加傾向于同齡人之間的自我認同，增加了銀發(fā)群體與商業(yè)開發(fā)者之間的認知隔閡；三是老欲所為與身心衰老之間的矛盾會帶給老年群體一種矛盾及掙扎的心理困境。尤其是城市老年人，豐富的生活經(jīng)歷及財富積累過程讓他們認為人生還充滿未來，但身心的生理變化，以及城市發(fā)展建設(shè)對該群體的關(guān)注程度不夠，讓他們心有余而力不足。

河海大學公共管理學院博士許佃兵研究表明，城市老年群體心理特點的發(fā)展軌跡最后集中到三點：一是由關(guān)注社會發(fā)展到更加關(guān)注自身；二是由關(guān)注生活更加關(guān)注生命；三是由關(guān)注物質(zhì)發(fā)展為更加關(guān)注精神。結(jié)合未來社會的發(fā)展軌跡及財富積累方向的思考，我們需要認識到，打造符合老年群體需求的項目，這里專指地產(chǎn)項目，前景是可預期的，是未來的方向。

二、老年人消費行為心理分析

由于老年群體的身體及心理特點，該群體的消費心理及消費行為與中青年有較大區(qū)別。但是我們不能否認老年群體的消費意愿及要求豐富多彩生活的心理需求，以及老年群體日益增強的經(jīng)濟消費能力。在我國逐年加大離退休群體的養(yǎng)老收入的宏觀前提下，這個尤其值得注意，城市部分老年人的養(yǎng)老金水平甚至遠遠超過在職人群。

老年群體的消費行為受到心理因素的影響較大，一是產(chǎn)品依賴度較強，對于信任的產(chǎn)品品牌，有較強的購買情感；二是追求方便使用的產(chǎn)品，過多的修飾及影響使用的功能反而會降低其購買意愿；三是對食品、醫(yī)療保健、娛樂健身、良好的居住環(huán)境有優(yōu)先的購買意愿。

通過對該群體的深入分析，我們發(fā)現(xiàn)，老年房地產(chǎn)項目的開發(fā)有較大不同于普通地產(chǎn)的特點，在定位階段就應進行全方位的考慮。

三、基于心理行為因素的老年地產(chǎn)項目的特點分析

（一）選址及布局特點。

老年地產(chǎn)項目的選址要考慮幾點因素，一是要注意地點的環(huán)境質(zhì)量，遠離噪聲污染，空氣污染。如果在城市綠化帶或水體周邊，盡量利用市政資源是更好。二是要有充分的陽光、日照和通風環(huán)境。切忌將老年地產(chǎn)項目安置在高層住宅或樓宇的包圍之中，也不能置于面臨強光照射及大風量的環(huán)境中。三是有較好的出行交通。四是盡量杜絕坡地住宅或商業(yè)體。整體的布局上，老年群體所需要的功能比較全面，超市、銀行和小型劇場等都要考慮設(shè)置。能盡量利用社區(qū)資源當然更好，比如能毗鄰醫(yī)院、學校或者廢棄的工業(yè)廠礦、自然山體或湖泊是優(yōu)先選擇的方向。

這里存在一個矛盾的問題是，有豐富自然資源及社會資源的地塊往往是地產(chǎn)項目開發(fā)的熱點區(qū)域，城市經(jīng)營者更希望開發(fā)成為商業(yè)綜合體或者短期效益更加明顯的項目。老年地產(chǎn)如果選址在這些區(qū)域，往往拿地成本過高，導致未來的經(jīng)營成本居高不下。筆者認為這里存在政府的引導和扶持問題。有眼光的開發(fā)單位會選擇致力于扶持老年產(chǎn)業(yè)的地方政府合作，或者在新城開發(fā)區(qū)域預留部分資源地塊用于老年地產(chǎn)項目。未來會出現(xiàn)一種趨勢就是，在針對中青年開發(fā)的項目周邊會出現(xiàn)為其配套的老年地產(chǎn)項目，使其像銀行、郵局一樣成為必然的配套設(shè)施，以滿足解決老年人希望與兒女聚集及城市中青年解決贍養(yǎng)老人及自身工作、生活的矛盾。

（二）室內(nèi)外環(huán)境形態(tài)設(shè)計特點。

如前所述，老年群體的身體較中青年時代發(fā)生較大變化，老年地產(chǎn)項目的室內(nèi)外環(huán)境布局及設(shè)計也應有所不同，真正做到以老年人為本。

在室內(nèi)環(huán)境上面，要充分考慮到無障礙設(shè)計的要求，滿足國家關(guān)于殘疾人及老年人的建筑設(shè)計標準要求。在材質(zhì)上要考慮粗糙、防滑、舒適的界面，并有利于保養(yǎng)和清潔，方便進行消毒處理；在色彩上面盡量選用易于識別的圖案及顏色，盡量利用原色設(shè)計，鮮明且視覺沖擊力強，少采用或不采用灰暗或難辨別的色彩系統(tǒng)；在家具的選擇上，經(jīng)久耐用及環(huán)保是首先考慮的因素，少裝飾，多實用是基礎(chǔ)條件。老年人習慣儲存，不輕易丟棄，足夠的藏納空間是必須考慮的。造型上要避免尖銳的構(gòu)件，比如拉手能用條形的，就不要實用點狀的，能用弧形，就不要實用三角的。在室內(nèi)通行上面，輪椅的旋轉(zhuǎn)半徑是考慮因素，所以，通道通常要比常人寬約400mm，室內(nèi)的高階不平的現(xiàn)象應杜絕，防止摔倒。室內(nèi)的通行輔助設(shè)施需要設(shè)置，比如扶手及助力設(shè)施等。陽臺的欄桿較正常水準要偏高設(shè)置，防止老年人眩暈。在燈光設(shè)計上宜采用均布、面光源，宜采用顯色性高的光源，防止點光源導致老人目眩，切忌射燈及強光。墻面材質(zhì)的選擇應避開光澤度高的諸如玻璃，鏡面不銹鋼等，防止出現(xiàn)沖撞及重影。

在室外環(huán)境上面，要盡量避開強光及強日曬、大風等不利因素。充分利用地形設(shè)置，必須設(shè)置坡道的地方，采用緩坡。綠化帶的設(shè)置是必不可少的，應多采用長青植物與有色植物結(jié)合的設(shè)置，高矮搭配，不能過于密集及封閉，防止老人出現(xiàn)孤獨感，或者出現(xiàn)暈厥而不利于行人發(fā)現(xiàn)的情況。室外的座椅應多采用軟質(zhì)及木質(zhì)，采用弧度護手，高度要適中，與輪椅齊高較為合適。室外環(huán)境的色彩應該淡雅大方，少刺激，室外的夜間照明要滿足功能使用，且不易過于強烈。基于老年人有靜坐注視行人的習慣，涼亭及休閑廣場的設(shè)置不能太偏，或太封閉，設(shè)置點以能同時容納6-8人為宜。考慮到注視行人也是滿足老年人心理需求的一種方式，設(shè)置路邊的休閑場所較為合適。室外的通行系統(tǒng)要發(fā)達，尤其是豎向通行方面要做到寬松無障礙。

（三）功能、運營布局特點。

老年人的行為習慣中，基本的功能包括一是休閑娛樂場所，娛樂場所的設(shè)置宜靜不宜動，如閱覽、棋牌、小球類等設(shè)施需要優(yōu)先考慮。二是中型聚集場地的設(shè)置，研究表明，諸如群體歌舞及太極拳運動是城市老人的首選項目，廣場設(shè)置從文化上、形態(tài)上、規(guī)模上均應考慮以上因素。三是醫(yī)療設(shè)施，老年人對于自身生命的關(guān)注會大于對于生活的關(guān)注，良好的，滿足基本急救功能及日常醫(yī)療的設(shè)置會更加吸引老年群體。四是其他的商業(yè)設(shè)施，比如老年人的健康產(chǎn)業(yè)系列的產(chǎn)品超市、老年心理咨詢中心，又或者布置相應的宗教場所，比如教堂或寺廟等等。當然通常的生活必須的基本場所是不可少的，如超市，銀行等

除了基本的功能布局以外，筆者認為，應將未來的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)引進老年社區(qū)，加大智能化設(shè)施的投入，并簡化使用程序，比如緊急呼救系統(tǒng)，3G通話系統(tǒng)，視頻聊天系統(tǒng)等等。這些硬件設(shè)施具備了，還應配備專業(yè)運營老年地產(chǎn)項目的物業(yè)企業(yè)，開展系列的活動，從而豐富老年的精神生活。

四、結(jié)論

從社會主義的核心價值觀出發(fā)，老年地產(chǎn)事業(yè)是一項利于國家及人民的良心事業(yè)，無論人的富貴與貧窮都無法阻擋時代的年輪；從社會發(fā)展的角度出發(fā)，我國步入老年化的時代已到來，未來的老年人將會成為社會生活不可忽視的主體之一；從經(jīng)濟的角度出發(fā)，老年事業(yè)及銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中蘊量著巨大的商機。老年地產(chǎn)項目必定在未來的20年成為地產(chǎn)項目開發(fā)的主要類型之一，成為未來地產(chǎn)企業(yè)的主要利潤點之一。如何抓住這個機遇期，是研究者及投資者都需要進行深入考慮及布局的關(guān)鍵點。結(jié)合國情，從滿足老年心理發(fā)展需求出發(fā)開發(fā)老年群體熱衷的地產(chǎn)項目會是一件有德、有利的事業(yè)。

參考文獻：

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