論不動產登記的效力

摘要 不動產登記效力是指“不動產登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用” ，學界存在登記要件說和登記對抗說的模式之爭。 從某種程度上說，不動產登記的效力，物權制度核心問題之一，本文對不動產登記效力的主要體現進行分析。

關鍵詞 不動產登記 效力

中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A

一、物權變動效力

物權變動，即物權的設立、變更、轉讓和消滅，需要特定的方式予以公示方能產生法律效力。動產一般采占有交付手段作為公示方式，不動產一般采用登記公示方式。我國《物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，顯然明確了不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則，即不動產物權的設立、變更、轉移和消滅都應當依法進行登記，未經依法登記的不能產生法律效力。

不動產登記生效，以德國、瑞士為代表。不動產物權的變動，必須進行登記，非經依法登記，則不發生不動產物權變動的效果。但對于物權登記原因關系的不同理解，又有不同的做法。德國是將物權行為的獨立和無因性作為制度基礎，因此物權變動與原因行為（即債權行為）可以完全分離，以“登記同意”替代“物權合意”的原因行為，登記行為一旦完成，即不再受原因行為的影響。瑞士則采用“債權形式主義”模式，不承認物權行為的抽象原則。登記僅是不動產物權變動的必要法定手續而非單獨的物權合意。一旦不動產物權變動的原因關系無效或被撤銷，經登記的不動產物權也相應無效或被撤銷。我國的立法取向究竟為德國法上的登記生效主義還是瑞士法上的登記生效主義，《物權法》也未予以明確，這給實踐操作帶來了諸多的困惑。1999年最高院的《合同法司法解釋（一）》在第9條中規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”，首次由立法將物權變動和合同行為進行了區分。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第8條規定，“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟”。既然行政訴訟是對行政行為的合法性進行審查，而基礎原因關系又不屬于行政訴訟的審查范圍，證明基礎原因關系也不屬于房屋登記機構在登記過程中的審查內容。可見，在我國的司法行政實踐活動中已將合同行為的效力與物權變動二者相分離，合同行為有效與否并不必然影響物權變動的效力。有鑒于此，筆者認為應采德國法意義上的登記生效主義更為合適。

二、登記公信效力

不動產登記的最大意義在于它讓人們相信：凡是參與交易的人們，只需要秉持正常理性和一顆良善的心，依據公示方法所表現的不動產的物權狀態從事交易便可獲得法律的保護。其賦予不動產物權登記簿所記載的權利狀況具有權利推定力和善意保護效力。

（一）權利推定效力。

不動產物權登記的權利推定力，是指經合法登記的不動產物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，即使事實上他并不是真正的權利人。

《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”對登記的權利推定效力作了確認。梁慧星教授主持編寫的《物權法草案建議稿》第238條規定，“在不動產登記簿上記載某人享有某項權利時，推定該人享有該項權利。在不動產登記簿上涂銷某項物權時，推定該項權利消滅。”

對于第三人而言，登記的推定效力和善意保護效力二者的區別在于，對于前者，不論不動產真是狀況如何，均推定登記簿所載之物權與真實權屬一致，信賴不動產登記簿所載的權利人為真正的所有權人；對于后者，因信賴登記簿之記載而為交易，即使因登記簿記載之權利非為真實之權屬，登記簿所載之權利人非為真正之所有權人而致交易發生錯誤，該第三人仍可獲得合法、不受真正權利人追索的權利。

（二）不動產善意保護。

登記公信力的具體表現形式即為登記推定力和不動產善意取得，其中不動產善意取得為其最核心的體現。推定力和善意取得都是為了保持登記的確定性以維護交易的安全，二者的區別在于，推定力是假定登記簿的記載是正確的，而這種假定是可以被推翻的；善意取得是在登記簿記載是錯誤的情況下，仍能得以承認這種錯誤的權利表象而使第三人的權利得到完全的保障。

《物權法》第106條對不動產的善意取得做出了具體的規定，不動產善意取得須同時具備以下條件：一是該不動產系被無權處分人之處分行為處分給了受讓人；二是受讓人在受讓該不動產時須為善意；三是該轉讓行為須已依法辦理了登記手續；四是受讓人支付了合理的對價后得以受讓。受讓人在受讓時善意，不包括在取得不動產物權后得知登記存在問題的情況。謝在全先生認為，信賴登記者，推定為善意無過失，反之，就登記內容不加以調查，縱屬善意，亦推定其有過失。蓋自登記推定力，應可進一步衍生上述附隨效力也。

注釋：

孫憲忠.論不動產物權登記.中國法學.1996年第5期.

王利明.物權法研究.中國人民大學出版社.2002年版，第207頁.

謝在全.民法物權論（上）.中國政法大學出版社.1999年版，第85頁.