一場2000萬投資險打水漂的危機是如何避免的？

案情簡介：（文中均系化名）

國際影院入駐上海，斥資千萬打造奢華

上海榮欣電影院有限公司是法商在華投資2000余萬興建的具有國際標準的電影城之一，總部位于北京，在中國多個城市開設影城，以高標準化高質(zhì)量的服務樹立了良好的企業(yè)形象和品牌信譽。

通過招商宣傳資料，榮欣公司選中了擬打造成中高檔商場，并提供高標準物業(yè)管理的上海某購物中心，在與上海佳安公司簽訂《租賃合同》后，影院正式入駐商場。

榮欣影院斥資建設了6個豪華電影廳，引進先進的3D數(shù)字放映技術(shù)及當今國際電影工業(yè)最先進的數(shù)碼視聽設備，還設置1085個全球最先進工藝的豪華航空座椅，全部采用西班牙人體工學設計。影院的定位是給觀眾帶來奢華的觀影體驗，時尚華麗的環(huán)境設施、400平米的高大前廳、精巧的設計、細致的雕琢淋漓盡致地詮釋出浪漫優(yōu)雅的法國風情；巨大的超清晰LED屏幕、精選的大理石地面、夢幻般的寬敞走廊、柔軟舒適的羊毛地毯、智能電腦儲物柜等都體現(xiàn)了影院巨額投資為觀眾提供全方位的國際五星級貴賓服務。

商場物業(yè)管理混亂，影院無奈被迫停業(yè)

當榮欣影院一切就緒，開門營業(yè)，準備給觀眾以極致的視聽享受的時候，卻發(fā)現(xiàn)事與愿違。上海佳安公司提供的物業(yè)管理服務一片混亂，各項設備設施運行不良，電梯長時間停運、廁所停水、照明有問題，廣告燈箱不亮，管理人員更換頻繁。榮欣公司及其他商戶多次發(fā)函要求佳安公司改進，但佳安公司均置之不理。更糟糕的是，由于商場不斷改變商業(yè)定位，開始整體裝修，多處搭建施工架，堆放建筑材料，整個商場就像一個大工地，管理混亂，不能提供正常的物業(yè)管理，除對觀影人員的通行存在安全隱患外，大量的粉塵、噪音、多部電梯停運，很多觀影消費群體都抱怨無法找到榮欣影院所在位置，極大地損害了榮欣公司的正常經(jīng)營和品牌形象，使包括影城在內(nèi)的所有營業(yè)商戶苦不堪言。即便如此，影城依然以大局為重，在面臨空中樓閣的不利局面下，仍長時間虧損經(jīng)營，苦苦支撐，開業(yè)第一年創(chuàng)造了1000余萬的票房佳績。

然而，自第二年入冬，佳安公司在未通知榮欣公司的情形下停止了中央空調(diào)的供應。時值冬日，榮欣影院室內(nèi)溫度在攝氏零度上下。榮欣公司為了苦撐經(jīng)營，進行多次促銷優(yōu)惠活動，其間仍有大量的消費群體提出投訴、退票，出現(xiàn)消費者流失的局面，并在網(wǎng)絡上出現(xiàn)大量惡評，嚴重影響榮欣公司的聲譽。為避免公司品牌進一步受損，榮欣公司在不得已的情況下被迫停業(yè)。

損失慘重反遭訴訟，律師維權(quán)代理反訴

停業(yè)以來，榮欣公司依然積極與佳安公司溝通，期望早日恢復空調(diào)供應，以盡早開業(yè)。但沒想到佳安公司反先提起民事訴訟，要求法院判令解除與榮欣公司的《租賃合同》，并要求榮欣公司支付拖欠的租金、物業(yè)管理費、水電費共計337萬余元及違約金125萬元。無奈之下，榮欣公司來到上海李小華律師事務所尋求法律幫助，接受委托后，律所指派在合同糾紛方面經(jīng)驗豐富的王律師代理榮欣公司應訴，并向佳安公司提出反訴，要求法院判令：1、佳安公司繼續(xù)履行《租賃合同》，恢復中央空調(diào)供應及各項物業(yè)配套服務；2、租賃期限就佳安公司停止空調(diào)供應時期做相應順延；3、免除空調(diào)停止供應期間榮欣公司的租金、物業(yè)管理費等；4、佳安公司賠償榮欣公司營業(yè)損失等各項損失共計338萬余元（已扣除空調(diào)停止供應以來的租金、物業(yè)管理費等成本）。

庭審時，雙方律師針鋒相對，王律師代理榮欣公司提出以下法律意見：

1、榮欣公司延期支付租金及物業(yè)管理費的行為是榮欣公司依法行使合同法所賦予的不安抗辯權(quán)，不應認定為違約行為，佳安公司要求解除合同、違約金主張以及要求支付空調(diào)停止供應后榮欣公司拖欠的租金及物業(yè)管理費缺乏法律依據(jù)。《中華人民共和國合同法》第六十八條規(guī)定，應當先履行債務的當事人，有確切的證據(jù)證明對方有“喪失商業(yè)信譽”以及“喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形的”，可以中止履行。在佳安公司嚴重違約的情形下，榮欣公司行使“不安抗辯權(quán)”，停止支付租金及物業(yè)管理費，為正當行使合法權(quán)利，不應被認定為違約行為。

2、基于佳安公司的違約行為，應承擔繼續(xù)履行合同，并應對榮欣公司的損失承擔賠償責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任。第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，賠償數(shù)額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

律師參與多次調(diào)解，雙方達成和解協(xié)議

經(jīng)過兩次開庭審理，律師全程參與了雙方的7次調(diào)解，最終，在法院的主持下，雙方達成如下調(diào)解協(xié)議：1、佳安公司與榮欣公司簽訂的《租賃合同》繼續(xù)履行，并順延五年。2、停業(yè)期間的租金損失由雙方依照一定的比例分擔。調(diào)解結(jié)束后，榮欣公司在極短時間內(nèi)重新開業(yè)，恢復正常經(jīng)營，實現(xiàn)業(yè)主及租賃方的共贏局面。

律師點評：

上述案例盡管最終雙方達成了調(diào)解，但若律師能更早介入，則榮欣公司可能會避免陷入被動并遭受損失。這起案例給廣大企業(yè)以警示：

首先，企業(yè)的重大經(jīng)營決策應聘請律師進行前期調(diào)查。榮欣公司投資近2000萬元建造五星級影院，做了長期經(jīng)營的準備，但卻僅憑佳安公司的招商宣傳便進駐商場，當米已成炊時才發(fā)現(xiàn)商場各項物業(yè)管理混亂，也并不符合影院的中高檔定位。而對于佳安公司所宣傳的高標準物業(yè)管理也未明確以文字形式載明于《租賃合同》，為訴訟中舉證增加難度。

盡管據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》約定榮欣公司有權(quán)選擇解除合同并要求佳安公司賠償裝修款。但基于榮欣公司簽訂的租期為十五年和近2000萬元投資的實際情況，影院經(jīng)營完全依靠長期投資才能收回成本的行業(yè)特性，若選擇解除合同且獲得法院的支持，也難以實際自佳安公司處取得大數(shù)額的賠償款項，對榮欣公司的投資無疑是毀滅性的，不公平的。因此榮欣公司唯一的選擇只能是繼續(xù)履行合同，才有可能把損失降到最低點。

其次，企業(yè)在自身利益受到侵害時應注意證據(jù)的收集。“以事實為根據(jù)”是我國法院審判的一個重要原則。認定某個事實，需要證據(jù)，證據(jù)是為了說明事實的真相，是整個訴訟活動的基礎和核心，證據(jù)決定訴訟結(jié)果。上述案例時間跨度長，有些證據(jù)隨著時間推移便會消失，榮欣公司若能有意識將佳安公司違約并侵犯自身權(quán)益的證據(jù)保留下來，在訴訟及調(diào)解過程中，則能為自身爭取更多的權(quán)益，減少企業(yè)的損失。同時，還需注意的是，證據(jù)證明的是已經(jīng)發(fā)生過的具體事件，證據(jù)本身的真實性、客觀性、全面性至關(guān)重要，收集證據(jù)要確保證據(jù)的真實性、客觀性、全面性。

對于企業(yè)來說，律師的作用不僅僅是在訴訟中體現(xiàn)的，更能在企業(yè)文化中起到潛移默化的作用，使企業(yè)提升法律風險防范意識，在遇到具體問題時能正確及時作出應對策略。良好的法治環(huán)境是現(xiàn)代金融經(jīng)濟快速發(fā)展的重要保障，對于中小企業(yè)來說，既要改變法律服務是大型企業(yè)專屬的成本高昂的服務的觀念，也要認識到法律成本是企業(yè)必備的支出，當每個企業(yè)都能夠享受到法律服務保障的時候，法治化進程才能真正上一個臺階。

（作者系黃浦區(qū)人大代表、內(nèi)務司法委員，上海市黃浦區(qū)商會副會長、商會法律服務中心主任，上海李小華律師事務所主任、高級律師）