淺析我國預告登記制度

一、預告登記的概念和發展

不動產預告登記制度是不動產登記上與“本登記”相對應的一項登記制度。所謂“本登記”是登記申請人為了取得或移轉某項現存的不動產物權所進行的具有確定、終局效力的登記，即我們通常所說的不動產登記。所謂預告登記則是為了保全以發生不動產物權得喪變更效果為目的的債權請求權而為的一種登記制度，預告登記并不導致不動產物權發生任何變動，其意只在增強登記背后的債權請求權的效力。

預告登記制度發源于普魯士， 而登記制度這種區別格式的正式形成，是從1896 年的德國民法典開始的豍。此后相繼為瑞士民法典、日本不動產登記法以及我國臺灣地區的“土地法”所借鑒。我國2007 年制定的《物權法》確立了預告登記制度。該法第20 條第1 款規定：“ 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！钡? 款規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！边@是一種新型的登記制度。

我國《物權法》第20條沒有明確規定預告登記的范圍，但從法條中可以看出該條規定了兩類情況：

1、當事人簽訂買賣房屋的合同，可以預告登記。這實際上就是商品房預售登記，是最典型的預告登記。商品房預售是指開發商將在建而未竣工的房屋出售給預購人，由預購人先行支付一定數額的房款，待房屋竣工后才能取得真正的房屋所有權。由于商品房預售的特性，使得房屋預購人的權益常常受到侵害，最常見的事例就是“一房二賣”。因此我國《物權法》建立了商品房預告登記制度，對弱勢房屋預購人的權益加以保護。在商品房買賣過程中，買受人為了保障能夠依據合同完整地獲得房屋產權， 而在實際交付之前的預先登記，使自己的債權能夠對抗其他權利人。預售登記在我國是雙方協商約定的，而不是強制登記。但從保護買受人的利益來講，筆者認為開發商有義務在商品房預售之后辦理預售登記。

2、當事人簽訂的其他不動產物權協議的，可以預告登記。其他的不動產物權協議主要包括以下幾類：抵押權的順位登記，在建工程的預告登記，正在建造的建筑物、船舶、飛行器的預告登記，先買權、買回權的預告登記，建筑承包人的工程款實行預告登記等。

二、我國預告登記的效力和制度價值

在法律效力上，預告登記一般具有三種效力，即權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。如《德國民法典》第883 條第2 款規定：“在對土地或權利作預告登記后所進行的處分，如果此處分可能損害或者妨害請求權時，為無效”，是為權利保全效力；第3 款規定：“以轉讓某項權利為請求標的時，該項權利的順位按預告登記的日期加以確定”，是為順位保全效力；《德國破產法》第24 條規定：“在登記簿內記入預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行”，是為破產保全效力豎。值得注意的是，在預告登記的效力上，德國還承認對抗繼承人的效力和對抗公權力的效力，而我國臺灣地區則不認可對抗公權力的效力。

我國《物權法》第20條第1 款后段規定：“未經預告登記的權利人同意，對經預告登記后的不動產進行的處分，不發生物權效力”，由此可見，我國法律確認了預告登記的權利保全效力。預告登記后，不動產權利人處分該不動產的，不問其是否妨害預告登記所保全的債權請求權，一律不發生物權效力，也就是我國對登記期間物權人處分行為采取絕對無效的做法，最大限度限制房屋賣方權利，中間處分行為絕對無效。所謂中間處分行為是指，在預告登記之后本登記之前，不動產所有權人對不動產所作的處分行為。

預告登記制度的建立，對于保障債權人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用?！段餀喾ā泛托碌摹斗课莸怯涋k法》實施后，購房者購買一手房或二手房，只要按照約定進行了預告登記，就可以有效防止交易風險。比方說，如果購房人張三和售房人李四在簽訂購房合同后進行了預告登記，那么，在沒有得到預告登記權利人張三同意的情況下，李四是無法將該房產出售給第三人王五的，即使出售給第三人，也不發生物權效力，即不發生法律效力。這樣，購房人張三的權益就得到最大程度的保障。也就是說，一旦通過預告登記，就可以將債權記載下來并予以公示，這樣任何違反預告登記的不動產變動都是無效的，并將使最先登記的獲得優先權。

三、 我國預告登記制度的不足

（一）預告登記的范圍狹窄。

關于預告登記的適用范圍，各國均有比較明確的規定。例如德國《民法典》規定：

為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權請求權，或土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的順位的請求權，得在土地登記簿中為預告登記。這就是說德國物權法上的不動產預告登記包括土地之上的物權請求權、土地上負擔的物權請求權、物權順位請求權；瑞士民法典也規定先買權及買回權、買受權、租賃權等個人權利可進行預告登記，甚至官方為保全有爭議或有待執行的請求權所發布的命令、出質破產或遺產延期分割、家宅的設定及后位繼承人的繼承等權利也可進行預告登記。

比較來看，我國不動產預告登記的客體僅限于房屋和其他不動產，況且其他不動產的具體范圍在物權法中語焉不詳，對房屋和其他不動產以外的物權變更、轉讓的物權請求權更是排除在外，即使是可以登記的請求權也僅限于基于合同之債產生的請求權?？梢娢覈餀喾ú粍赢a預告登記范圍的過于狹窄，將使預告登記制度難以充分發揮應有的作用。

（二）申請登記方式的不足。

物權法規定當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，按照約定可以向登記機構申請預告登記。這是在私權自治的范疇內對當事人意思自治的一種尊重，是值得肯定的。然而預告登記的申請方式只有雙方有“約定”才能到登記機構申請不動產買賣預告登記，如果沒有“約定”則不能進行預告登記。這就不利于保護不動產買受人的利益，在我國目前房地產市場極為火爆的情形下，不動產所有者常常處于買賣的強勢地位， 若不動產的出賣人故意不同意預告登記，買受人的利益無法得到保護，預告登記制度的設立就無法達到預想的目的豐。

（三）信息披露制度不健全。

房地產登記的本意是既要保護登記權利人的合法權益，又要通過登記信息的公示來保護善意第三人的利益，但目前我國許多地區并不能查詢房地產權屬登記資料，這是導致“一房多買”的一個重要原因。相應的登記權利人的合法權益難以保障，善意第三人往往也因此受騙。

(四)尚未建立專門的房地產登記機關。

多級多部門的登記制度，使得房地產登記相當復雜，同時相應的登記救濟機制不健全，救濟程序復雜，使得房屋預購人的權益得不到足夠的保護。

四、 我國預告登記制度的完善

（一）擴大預告登記的適用范圍。

我國預告登記的范圍僅包括基于合同產生的債權請求權和以移轉物權為目的的請求權，使用范圍狹窄，至少應從兩個方面擴展：第一，一些重要的不動產物權的請求權，如建設用地使用權與農村土地承包經營權應納入預告登記的的范圍。第二，法院判決、政府的行政決定、法律規定、遺產繼承等產生的請求權，也應納入預告登記的范圍。

（二）完善登記方式。

我國的不動產預告登記需要交易雙方當事人“約定”辦理，如果不動產權利人拒絕辦理的話，可能會給買受人的利益帶來損害。筆者認為，首先應當尊重當事人的意思自治，若雙方自愿辦理或不辦理，法律就不能強制介入。但是，如果買受人要求辦理，不動產權利人拒絕辦理的話，買受人可以向法院申請裁決，憑借法院裁決單方面向登記機關申請預告登記。

(三)完善商品房預告登記的信息披露制度。

完善商品房預告登記的信息披露制度，使交易雙方或其它權利人可以查詢商品房的登記信息，不僅可以保護預告登記權利人的權利，而且有利于保護第三人的知情權，這樣才能實現建立商品房預告登記制度的目的。

(四)設立專門的不動產登記機關。

設立專門的不動產登記機關，分地區統一管理商品房的預售登記，這樣不僅提高了管理效率，還可以便捷商品房買賣當事人。同時還應建立保護權利人的登記救濟機制，簡化救濟程序。一方面，建立異議登記制度，當權利人或者利害關系人對房地產登記簿上記載的事項的正確性提出異議時，應該對異議進行登記并及時進行更正。另一方面，建立行政賠償制度，如因登記機關工作人員過失給相關權利人造成損害，相對人可以請求登記機關給予賠償。

（作者單位：廣東商學院2010級民商專業）

注釋：

王軼．物權變動論．中國人民大學出版社，2001．

德鮑爾．施蒂爾納著．張雙根譯．德國物權法．法律出版社．2004 年版．

王利明．物權法研究．中國人民大學出版社，2007．

喬宏良，李宏偉，張志林．預告登記制度之完善．河南公安高等專科學校學報．2007（2）：34-37．