從理想到現(xiàn)實(shí)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年之際，重慶和上海再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

1月10日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)說：重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近一年來，在政策推進(jìn)和征收手段上均達(dá)到了預(yù)期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。

黃奇帆還表示，重慶雖然沒有出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控舉措，但因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)稅的作用，使購(gòu)房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應(yīng)量明顯下降。“這是件好事，說明房產(chǎn)稅起到了調(diào)控的作用”。

此前，在地方政府工作報(bào)告中，黃奇帆和上海市市長(zhǎng)韓正均提出，今年將貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)部署，繼續(xù)推進(jìn)、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

2011年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾明確提出，2012年將繼續(xù)“推進(jìn)房產(chǎn)稅”。此后，一些接近決策層的學(xué)者不斷釋放“房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大”的消息。財(cái)政部在2011年度工作會(huì)議中也明確提出，要在“認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”的基礎(chǔ)上“穩(wěn)步推進(jìn)”。

這意味著，對(duì)重慶和上海試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和定性，或?qū)⒅苯雨P(guān)系到下一步房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)節(jié)奏和力度。

調(diào)價(jià)格與調(diào)結(jié)構(gòu)

重慶和上海一年來對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，首次為國(guó)人近距離觀察房產(chǎn)稅改革提供了“實(shí)證路徑”。

據(jù)重慶市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅高檔商品住房共8563套，實(shí)收稅金超過9000萬元，預(yù)計(jì)2011年底可達(dá)１億元。少部分沒有繳稅的房屋，主要是因?yàn)椤胺慨a(chǎn)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛或是暫未聯(lián)系到業(yè)主”。

重慶市財(cái)政局副局長(zhǎng)何志明表示，1億元征稅額與當(dāng)初預(yù)期基本吻合。所收房產(chǎn)稅將作為保障性住房的補(bǔ)充資金，全部用于重慶市公租房建設(shè)。

重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個(gè)檔位。對(duì)于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據(jù)測(cè)算，全市應(yīng)稅房產(chǎn)約占市場(chǎng)總量的7%。

2011年2月初，重慶市首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅申報(bào)入庫(kù)。這筆稅款來自北部新區(qū)某高檔社區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓，其建筑面積超過180平方米免稅范圍，交易單價(jià)則超過規(guī)定的房產(chǎn)稅價(jià)格起征點(diǎn)，即“上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑均價(jià)的2倍——9941元/平方米”。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在房產(chǎn)稅啟動(dòng)之初的幾個(gè)月內(nèi)，該稅確實(shí)對(duì)市場(chǎng)起到了一定的震懾作用。征稅次日，萬科重慶公司便迅速做出反應(yīng)，將旗下樓盤定價(jià)全部調(diào)整至應(yīng)稅價(jià)格起征點(diǎn)即9941元/平方米以下，并以“購(gòu)房免房產(chǎn)稅”為噱頭進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)；招商地產(chǎn)也緊隨其后，該公司位于重慶市北濱江路的某高檔樓盤，最高售價(jià)從1.5萬元/平方米全面下調(diào)至9941元/平方米之下。

幾個(gè)月之后，隨著輿論對(duì)房產(chǎn)稅關(guān)注度的降溫，這種反應(yīng)開始弱化。漸漸地，類似“買房贈(zèng)送房產(chǎn)稅”的樓盤促銷噱頭，讓購(gòu)房者感到乏味。多數(shù)市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預(yù)期上的影響，“房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響其實(shí)不太大”。

重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，房產(chǎn)稅設(shè)定的征稅范圍實(shí)際上很窄。若以9941元/平方米應(yīng)稅價(jià)格線計(jì)算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內(nèi)，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒有一棟房產(chǎn)需要繳稅”。

而政府人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年來，的確發(fā)揮了調(diào)整住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度格局。房產(chǎn)稅的實(shí)施恰恰強(qiáng)化了“三端”住房體系。

據(jù)房管部門調(diào)查，房產(chǎn)稅實(shí)施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項(xiàng)目訪客量下降30%－50%，部分購(gòu)房者改變了買大房、買高檔房的消費(fèi)傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個(gè)月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，高檔商品住房成交建筑面積均價(jià)，也較房產(chǎn)稅實(shí)施前下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。

就在市場(chǎng)與政府對(duì)房產(chǎn)稅實(shí)施效果感受各異之際，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迎來深度調(diào)整。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)了解到，該市大部分在售樓盤均已出現(xiàn)20%左右的降價(jià)幅度，部分高端樓盤價(jià)格降幅超過30%。

同時(shí)，高端住宅項(xiàng)目出現(xiàn)推遲動(dòng)工、延緩入市跡象。香港信和集團(tuán)2007年拿下重慶市一個(gè)“地王”項(xiàng)目，原計(jì)劃于2011年底開盤，“但現(xiàn)在才剛開始動(dòng)工”。

調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區(qū)建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%。同時(shí)，大戶型住房的供應(yīng)量則明顯下降。

房?jī)r(jià)下行是房產(chǎn)稅所賜嗎？重慶有些業(yè)內(nèi)人士似乎不以為然。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格和結(jié)構(gòu)雙調(diào)整，是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，以及限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控大背景發(fā)揮的決定性作用，房產(chǎn)稅只是“在調(diào)控之火上澆了點(diǎn)油”。

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)亦相當(dāng)客觀地分析說：房地產(chǎn)調(diào)控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個(gè)方面全方位調(diào)控，“房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房產(chǎn)調(diào)控起一定的作用，但它不是房地產(chǎn)調(diào)控的全部”。

“換稅”效果

另一項(xiàng)值得關(guān)注的“試點(diǎn)成效”，在于房產(chǎn)稅能否取代地方的“土地財(cái)政”。重慶試點(diǎn)之初，輿論對(duì)此抱有較高預(yù)期。

從目前的情形看，僅憑一年來的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，似乎還不足以驗(yàn)證“換稅”效果——重慶市2010年的土地出讓收入約900億元，而2011年的房產(chǎn)稅即使足額征收，也只有1億元。

有專家表示，在房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)成熟的歐美國(guó)家，大都奉行“寬稅基、少稅種”原則，前者旨在保證稅收來源的穩(wěn)定，后者則力圖避免重復(fù)征稅。如此，房產(chǎn)稅才能漸漸成為地方財(cái)稅體系的核心。重慶目前尚在試點(diǎn)之初，為避免推廣阻力，短時(shí)間內(nèi)還難以做到“寬稅基”。

總結(jié)重慶市一年來房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的成效，各方人士充分肯定兩點(diǎn)：其一是對(duì)新稅種的宣傳和普及，其二是完善稅制和增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段。

也有一些人士認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅制度“尚存漏洞”。例如，開發(fā)商和購(gòu)房者仍可以用“陰陽合同”的辦法逃稅。有些單價(jià)超過9941元/平方米計(jì)稅起征點(diǎn)的高端樓盤，可以按照“毛坯房”和“委托精裝修”兩部分與業(yè)主同時(shí)簽訂兩份合同，將超限價(jià)格分解，就可能避過征稅監(jiān)管。

正合地產(chǎn)重慶古麥公司董事長(zhǎng)張建軍認(rèn)為，市場(chǎng)之所以感覺房產(chǎn)稅實(shí)際影響不大，主要是因?yàn)槟壳霸O(shè)定的征稅范圍、征稅標(biāo)準(zhǔn)（如免稅面積過大）和稅率還有待精準(zhǔn)和完善。

總體而言，對(duì)于重慶市一年來自下而上的稅制改革探索，肯定者居多。用重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)的話說：“重慶不管收了多少房產(chǎn)稅，其最大的意義在于有個(gè)名堂出來了，讓市場(chǎng)接受了房產(chǎn)稅這一概念”。至于征稅細(xì)節(jié)，則可以逐步完善。

上海市一年來的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作頗為低調(diào)。與重慶的征稅對(duì)象不同，上海主要是針對(duì)人均居住面積超過60平方米的新增一般房產(chǎn)采取累進(jìn)稅率，人均面積大、房屋價(jià)值高的房屋稅率就越高。截至2011年7月，上海共認(rèn)定7000多套應(yīng)征房產(chǎn)稅住房，至于具體征稅額，迄今尚無官方數(shù)據(jù)披露。

而據(jù)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康的調(diào)研，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)也收到部分預(yù)期效果。上海市政府多年想追求的不動(dòng)產(chǎn)配置優(yōu)化目標(biāo)，這次通過稅制的具體設(shè)計(jì)取得了較好的調(diào)節(jié)效果。

“比如通過中心區(qū)域和周邊地區(qū)的稅率杠桿設(shè)計(jì)，已經(jīng)使房產(chǎn)成交大量被引流到周邊區(qū)域”。賈康說，相關(guān)部門對(duì)此“充分肯定”。

下一步信號(hào)

滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年之際，來自中央及各部委的相關(guān)表態(tài)，紛紛被業(yè)界當(dāng)作“信號(hào)”解讀。當(dāng)然，信號(hào)傳遞的房產(chǎn)稅“下一步”信息還頗為有限。

2011年12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。房產(chǎn)稅已被置于營(yíng)業(yè)稅改增值稅、消費(fèi)稅、資源稅和環(huán)境稅一攬子稅制改革計(jì)劃之中，但未作進(jìn)一步的解釋。

隨后，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在年度工作會(huì)議上表示，2012年將繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策，同時(shí)推進(jìn)稅收制度改革。其中，與資源稅改革的“全面推進(jìn)”有所不同，對(duì)房產(chǎn)稅的表態(tài)是“認(rèn)真總結(jié)改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”、“穩(wěn)步推進(jìn)”。

國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷在年度總結(jié)中將滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)歸結(jié)為2011年“優(yōu)化稅制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，營(yíng)業(yè)稅改增值稅、消費(fèi)稅和個(gè)稅等內(nèi)容均已列入議程，而對(duì)房產(chǎn)稅沒有相關(guān)表述。

略為相關(guān)的是，國(guó)稅總局提出2012年要“全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”（此前的表述是“積極推進(jìn)”）。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)的普及應(yīng)用，是全面征收房產(chǎn)稅的首要技術(shù)難題。這給征稅部門為房產(chǎn)稅“下一步”預(yù)埋的伏筆留下了想象空間。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在布置新一年工作任務(wù)時(shí)，也提出“將配合有關(guān)部門加快研究推進(jìn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅工作”。其中一項(xiàng)“非常重要”的內(nèi)容，就是加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。今年上半年， 住建部要求40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與部委聯(lián)網(wǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這仍然是一項(xiàng)為征收房產(chǎn)稅所做的“鋪路”之舉：“下一步若房產(chǎn)稅向全國(guó)推廣，查清個(gè)人名下實(shí)際房產(chǎn)將是一項(xiàng)必備的前置功課。”

相比決策部門的謹(jǐn)慎表態(tài)，一些智囊型學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅下一步的預(yù)斷較為具體。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康最近在肯定上海、重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成效時(shí)表示，房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，有關(guān)部門將會(huì)在總結(jié)重慶、上海兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。賈康預(yù)判，類似廣州、南京一類的大城市，以及一些中西部的二、三線城市，都不排除跟進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施的可能。

鑒于賈康有著財(cái)政部系統(tǒng)的身份背景，輿論迅速將此信息放大解讀，迫使他不得不做出澄清，強(qiáng)調(diào)自己無權(quán)談?wù)摲慨a(chǎn)稅推進(jìn)的“具體時(shí)間表”，“只是作為研究者討論的邏輯與方向”。

“頂層設(shè)計(jì)”路徑

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者觀察到，最近一段時(shí)期，圍繞“房產(chǎn)稅下一步該如何推進(jìn)”，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾展開一場(chǎng)密集討論。各方理論交鋒，隱約勾勒出一條可供決策參考的“頂層設(shè)計(jì)路徑”。

美國(guó)耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)教授陳志武認(rèn)為，如果要開征房產(chǎn)稅，首先應(yīng)當(dāng)建立完善的財(cái)政預(yù)算監(jiān)督制約機(jī)制。在監(jiān)督和制約沒有到位的時(shí)候，房產(chǎn)稅開征不大可能真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期的公平。

“當(dāng)前中國(guó)財(cái)稅體制改革到了新階段，應(yīng)該堅(jiān)持收和減同步進(jìn)行的原則推進(jìn)改革。”中國(guó)改革研究基金會(huì)理事長(zhǎng)樊綱說，“收，即收資源稅、財(cái)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅；減，即減個(gè)人所得稅和中小企業(yè)稅負(fù)。”樊綱建議，收房產(chǎn)稅應(yīng)該在減其他稅的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣近來觀察到，自2011年以來，從中央到地方實(shí)施了一系列的稅改動(dòng)作，尤其是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海、江蘇、浙江和深圳四省市試點(diǎn)地方自行發(fā)債。這些跡象都表明“我國(guó)政府正在考慮財(cái)稅體制改革的一攬子方案”。

在2011年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，營(yíng)業(yè)稅改增值稅、房產(chǎn)稅、消費(fèi)稅、資源稅和環(huán)境稅5項(xiàng)稅制改革計(jì)劃，同時(shí)被納入了下一年的中央經(jīng)濟(jì)工作部署。而僅占“五分之一”改革權(quán)重的房產(chǎn)稅卻受到格外關(guān)注。正如財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希此前在接受記者采訪時(shí)所言，“房產(chǎn)稅是小稅種、大討論”，其背后襯托的是全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的過度焦慮。

但王小廣認(rèn)為，還是應(yīng)將房產(chǎn)稅的改革置于“財(cái)稅體制改革頂層設(shè)計(jì)”之下來理性對(duì)待。房產(chǎn)稅改革的立足點(diǎn)應(yīng)關(guān)照三個(gè)問題：一是理順中央和地方的關(guān)系，二是增加地方財(cái)稅收入來源，三是兼顧收入分配的公平性。

在王小廣看來，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，單兵突進(jìn)較難突破。而“頂層設(shè)計(jì)”的改革智慧，同樣也離不開地方政府自下而上的經(jīng)驗(yàn)探索。