香港“血拼”內地客

投資需求逐漸減少，自住需求日益增多。業內預測2012年內地購房者赴港置業的熱情將會適當回落，并逐步走向理性。

去年以來，內地客在港投資物業顯著增加，尤以豪宅為甚。據中原地產數據顯示，去年上半年在港豪宅交易金額近四成來自內地購房者，第三季度更是超過五成。

雖然年度交易統計晚些時候才會發布，但內地購房者對香港豪宅的偏愛已是不爭事實。然而隨著國內房價的逐漸下調，中原地產方面預測，2012年內地購房者赴港置業的熱情將會適當回落，并逐步走向理性。

內地客香港購豪宅

據中原地產統計顯示，2011年香港地區最高成交豪宅為南區深水灣3號，成交金額達8.888億港元，創亞洲豪宅售價新紀錄，而此豪宅正是被內地購房者收入囊中。

由于看好內地購房者強勁的消費能力，2011年底香港有多處樓盤著力“血拼”內地客，而內地客在豪宅上的“一擲千金”，也為香港地區的年末“購物季”增色不少。

去年底，香港信和置業豪宅項目天賦海灣一棟最貴的四層洋房被深圳購房者買走，成交總價高達1.5888億港元，折合單價29萬港元/平方米，刷新香港新界新房單套價格紀錄。此外，一線海景洋房天池屋以第二高成交價9300萬港元售出，同樣是由內地購房者所得，折合單價27萬港元/平方米。

據開發商香港信和置業相關負責人向媒體透露，天賦海灣項目已成交的一百多套物業中，內地買家就占了近2成的比例。

信和置業營業部總經理田兆源向媒體表示，公司非常重視內地客戶，尤其是深圳、東莞等地的買家。“由于天賦海灣地處東鐵(連接深圳羅湖與香港紅磡大學站)附近，吸引不少深圳客前往購房”。據了解，去年12月左右，信和置業也在深圳、廣州等地進行了該項目的推廣活動。

其實，包括九龍、香港島在內，年底也有許多樓盤“血拼”內地購房者，而開發商為吸引內地購房者，也在普通話訓練方面下了不少工夫。

據中原地產研究部聯席董事黃良異介紹，由于近兩年內地購房者猛增，香港開發商對銷售人員普通話水平也有了要求，一些公司甚至開班授課培訓普通話。有些開發商還特意到內地知名高校，招聘數名能講流利普通話的大學畢業生，充當銷售接待人員。此外，在大多數售樓處現場的廣告宣傳片中，除原有的粵語版本外，也有標準的普通話配音，以此招攬內地購房者。

雖然開發商不遺余力地“討好”內地購房者，但中原地產華北及西南總裁黃雄表示，去年前三季度，有些樓盤內地購房者比例甚至達到了五成之多，鑒于當前大多數樓盤二、三成的內地購房者比例，表明內地購房者在港置業動力已明顯減弱，而開發商年底“血拼”的收效也已大不如前。

自住需求增多

內地購房者去年對香港豪宅的青睞程度，也大大超出業內人士的預料。

“暫時還沒有完整的數據統計，但大致看來，去年香港豪宅近四成的交易份額都被內地購房者占去。”黃良異告訴記者，“兩三年前，內地購房者所購香港豪宅比例還不到一成，今年的快速攀升，最重要可能還是受內地限購政策的影響”。

事實上，國內一二線城市的大規模限購，已使得樓市投資需求基本無法入市。有業內人士表示，僅北京地區，限購之后本地戶籍購房比例就占到了九成，而首次置業比例更是高達八成多，投資及投機性需求基本被擠出市場。

而香港地區到目前為止，仍舊沒有出臺限購政策。“雖然香港也有限貸，但內地購房者，基本都是全款購房，不存在銀行貸款問題。”黃良昇表示。

其次，人民幣與港幣之間的匯率變化，也使得在香港購房更加劃算。黃雄告訴記者，“隨著去年人民幣的升值和港幣的貶值，僅匯率這一方面，內地購房者在港購買住宅，就相當于打了一個八折”。

同時，資金的自由出入、房產流通的便捷性以及有助于刺激資產升值的低利率，這些都是內地客戶將資金轉投香港樓市的重要因素。

就在大量內地資金涌入香港樓市的同時，投資性需求也在逐漸減少，自住型需求卻日益增多。

多位熟悉香港樓市的業內人士向記者表示，去年以來，自住型需求已明顯增多。黃良異告訴記者，據他了解，由于內地與香港之間貿易的密切程度越來越高，許多在港有業務的內地企業家也樂于在香港購置住宅，而且這種趨勢還在擴大，另一方面，隨著去年下半年以來投資性購房的減少，內地購房者在港置業比重有望逐步回落。

2012年或“降溫”

雖然香港豪宅在2011年被內地購房者捧得“火熱”，但2012年或許會是“降溫”的一年。

內地購房者對香港樓市的關切程度，多少還是與內地房價的走勢相關。“第四季度，香港豪宅內地購房者購買比例已開始放緩。”黃良羿表示，“去年末內地房價出現回落，已經分散了一部分購房者的注意力”。

其實，借由這幾年內地購房者的紛紛涌入，香港房價已進入高位區間。例如淺水灣等傳統豪宅區，均價已達30萬港元/平方米，其中最高價更是達到了50萬港元/平方米，類似瓏璽等一般豪宅項目均價也在20萬港元/平方米左右。

黃良昇預計，今后兩年，香港樓市將會進入房價調整期，相比較房價回落的內地，恐再有內地購房者輕易下手香港樓市。

中原地產方面建議，內地購房者仍需理性看待在港置業，最好先期考察購買項目及周邊樓盤近三年的房價變化走勢，再做決定。此外，香港的租務市場相當活躍，如果對具有資源優勢的優質樓盤進行中長線持有的話，相信在港置業仍能獲取較為穩定的收益回報。