美邦物業低價出租調查

依靠加盟店崛起的美邦服飾（002269.SZ，下稱“美邦”）早在上市后就開始購買商業地產發展直營店。僅2009年，美邦竟使用超募資金6.3億元大舉購置店鋪。

截至2011年末，募集資金余額僅剩余110萬元。

然而《證券市場周刊》記者發現，美邦花費近5000萬元購買的江西上饒市抗建中路店，卻因低價出租給美邦董事長周成建的溫州老鄉開加盟店而導致投資回報率低下。

大舉買樓

2008年8月，美邦IPO募集資金凈額為13.35億元。2008末，使用募集資金1.61億元購置兩家店， 2009年，共使用募集資金8.7億元買了53家店鋪。2010、2011年，美邦利用超募資金1.8億元共取得店鋪18家。

截至2011年底，美邦募集資金余額僅為110萬元。歸屬于美邦母公司的投資性房地產由2009年的2.37億元，大幅增至2011年末的11.74億元。

由于大舉買樓，廈門中華城、成都京都大廈及沈陽新世界百貨店等購置的店鋪轉入固定資產。美邦2011年固定資產為19.2億元，占總資產的比重為22%。而2008年，美邦固定資產僅為5.9億元，占總資產的比率僅為12.9%。以加盟店輕資產模式崛起的美邦初步具有了重資產的特征。

老鄉低價承租

國泰君安證券房地產行業分析師李品科對記者表示，商業地產投資回報率正常為5%-6%，而2%-3%的投資回報率則太低了，沒有投資的價值。

2008、2009年，美邦經營租出的投資性房地產(商鋪)原值均為2060萬元，租賃期2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額為481.5萬元。按租賃期3.1年計算，這價值2060萬的地產年租金約為155.3萬元，按照“商鋪的投資租金回報率=年租金/商鋪總價”的公式計算，其投資回報率超過7.5%，屬較高水平。

2010年是比較戲劇化的一年。

正因為增加了江西上饒店鋪，美邦的投資性房地產投資回報率降了大半。

2010年美邦投資性房地產總量較2009年末余額增加208%，原因是增加了江西上饒店鋪，該店鋪系美邦2009年8月22日自當地法院購買，價格為4997萬元，由美邦租給了當地加盟商使用。

由于花費4997萬元買的江西上饒店鋪，美邦2010年經營租出的投資性房地產(商鋪)原值增加至7434萬元，租賃期仍然為2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額則變更為711萬元。按照租賃期3.1年計算，這樣價值7434萬元的地產年租金約為229萬元，其投資回報率由先前的7.5%降至3.08%。

到了2011年，這部分投資性房地產投資回報率更低。

其2011年中報顯示，經營租出的投資性房地產(商鋪)原值仍為7434萬元，但租賃期從2008年11月11日延至2016年5月22日，合同總金額為1351.4萬元。按照租賃期7.5年計算，價值7434萬元的地產年租金為180.2萬元，投資回報率降至2.4%（2011年報無顯示）。

而2011年，美邦的租金支出為8.99億元，占總營收的比例高達9%；2010年租金支出為6.29億元，占總營收比例為8.4%；2009年6.0億元，占比11.5%。

在租金支出節節攀升的背景下，美邦投資性房地產的回報率卻不斷下滑。

美邦何以愿做這賠本的買賣呢？

經本刊記者調查，美邦上饒市唯一的加盟商為徐某，家庭住址為浙江省溫州市平陽縣山門鎮，與美邦董事長同為溫州老鄉。

當記者問及徐某是否按照市場價租來上饒抗建中路店鋪時，他在電話中承認了與美邦董事長周成建有著較為復雜的關系，“是比市場價低一點，一兩句話講不清楚。”但當記者再次致電徐某時，他則否認了前一說法。

美邦董秘辦人士告訴記者，一線城市、省會城市及極少數二線城市是公司的直營市場，其余二、三線城市及縣城均為公司的加盟市場，而二、三線城市的加盟店幾乎不可能轉為直營店。