商品房下行加速樓市拐點到來

木沐

但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長。而樓市將在新的供求關(guān)系下尋找平衡。

“2011年11月份，商業(yè)地產(chǎn)市場也下來了，身邊擁有千萬資金的投資人都不再出手。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期是，今年一季度，北京、上海等一線城市的核心區(qū)，房價將有一跌，而且幅度不會小。”長期從事商業(yè)地產(chǎn)投融資的高和投資董事長蘇鑫在近期舉行的一場內(nèi)部沙龍上坦言。

而住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，2011年11月的拐點意義非常，“11月以前，樓市成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了。”

與此相對應(yīng)，全國性布局的一線房企在11月份出現(xiàn)合約銷售額集體跳水的現(xiàn)象。銷售額排名前20位的房企中，絕大多數(shù)房企11月的銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)下滑；中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商品房全面下行拐點已經(jīng)確立，明年商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長。受預(yù)期悲觀影響，去年12月12日滬深股市房地產(chǎn)板塊跌幅居首。

商業(yè)地產(chǎn)未能幸免

持有數(shù)億元資金仍在觀望的溫州投資客老龍，暗自慶幸自己在2011年9月份經(jīng)歷的一場車禍。“那時候，我正在北京看一宗商業(yè)項目，一場有驚無險的車禍讓我在醫(yī)院躺了半個月，投資計劃最后也放棄了。回頭看，如果沒有那場車禍，9月份我肯定會投項目，那現(xiàn)在就難受了。”

去年11月份，曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)視為資金避風(fēng)港的商業(yè)地產(chǎn)也開始遭遇樓市寒流。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商用物業(yè)項目，成交量環(huán)比跌幅普遍超過20%。數(shù)據(jù)顯示，去年11月，深圳一手商鋪成交面積環(huán)比下降23%；北京商用項目(寫字樓、商鋪)共成交11.65萬平方米，環(huán)比減少9萬平方米。

地產(chǎn)入冬，投資下行。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55,483億元，同比增長29.9%，增幅較前10個月下降1.2個百分點。11月單月的投資同比增速達(dá)20.1%，較10月下降4.9個百分點，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將進(jìn)一步放緩。

據(jù)《金融理財》記者統(tǒng)計，2001年11月以來的十年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的月度同比增幅僅在2009年2月-12月低于20%，而那時正是全球金融危機(jī)最為嚴(yán)重的時刻。

由于投資趨冷，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入“不景氣”區(qū)間。去年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，比10月份回落0.40點，這是自2011年6月以來連續(xù)6個月下滑，并自2009年7月以來首次跌破100這一景氣榮枯線。該指數(shù)在上一輪調(diào)整中于2008年10月破百，并連續(xù)9個月維持在該水平之下。

搶收行動效果有限

2011年10月中旬開始，龍湖地產(chǎn)等一線房企啟動“搶收”行動，以“微利價”甚至“成本價”甩賣新開項目房源，以期快速消化庫存、回籠資金。去年11月中旬，龍湖地產(chǎn)位于北京六環(huán)外的“時代天街”項目以萬元單價入市，明顯低于周邊項目均價。雖然該項目首期200余套房源已經(jīng)售罄，但龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士仍然表示，“時代天街”項目選擇冬天開盤，原因是公司對明年的樓市更加看淡。

據(jù)知情人士透露，“華南五虎”之一的某全國性地產(chǎn)商，目前已將旗下所有未銷售商品住宅項目全部停工。“現(xiàn)在最難受的是項目已銷售20%的開發(fā)商，不好降價，也不能停工，只能硬撐。”蘇鑫表示。

盡管實施低價入市策略，但多數(shù)房企去年11月的銷售業(yè)績依然慘淡。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國性房企銷售額集體跳水。其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企去年11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂及富力等房企銷售業(yè)績亦不樂觀，降價“搶收”未能力挽狂瀾。

以萬科為例，去年11月公司實現(xiàn)銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元；其中銷售面積環(huán)比下降27%，同比下降24%；銷售金額環(huán)比下降20%，同比下降36%。自去年8月開始，萬科銷售額就已出現(xiàn)同比下降，8-10月，萬科銷售額同比分別下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在去年9-10月出現(xiàn)萎縮，同比降幅分別達(dá)4.9%和23%；去年9月份以來萬科出現(xiàn)成交面積和成交金額雙降局面。

同樣，保利地產(chǎn)去年11月份實現(xiàn)簽約面積42.10萬平方米，同比下降35.79%；實現(xiàn)簽約金額49.26億元，同比下降27.86%。2011年1至11月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積598.32萬平方米，同比下降4.45%；實現(xiàn)簽約金額676.22億元，同比增長18.33%，增幅大幅放緩。

一線城市布局占比大的中海地產(chǎn)去年11月銷售業(yè)績下滑最為嚴(yán)重。當(dāng)月，公司房地產(chǎn)銷售額按月銳減49%。另監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有中海、保利、萬科、富力等7家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模降價銷售活動。其中保利、富力、綠城、萬科和中海去年11月銷售均價環(huán)比降幅在10%-20%之間。

尋找新供需平衡點

秦虹透露，2011年房地產(chǎn)業(yè)的各項指標(biāo)都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅；但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長。而樓市將在新的供求關(guān)系下尋找平衡。

按照財經(jīng)評論人士葉檀的觀點，樓市需求反彈需要兩個條件，一是限購政策放松，二是貨幣政策放松；從高層最新的表態(tài)分析，明年限購仍不可能放松，但穩(wěn)健貨幣政策的實施意味著明年樓市的資金狀況將好于2011年。

受調(diào)控影響，樓市需求下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月全國完成商品房銷售面積8.95億平方米，同比增長8.5%，其中11月份完成銷售面積0.99億平方米，同比下跌1.98%。1-11月銷售均價5474元/平方米，絕對值較1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。

與此同時，作為供應(yīng)先行指標(biāo)的新開工面積也開始降速。1-11月全國新開工面積同比增長20.5%，較1-10月回落1.2個百分點；11月單月新開工面積為1.46億平方米，同比增長9.1%，這已是該指標(biāo)連續(xù)四個月單月同比增速均低于10%。

“如果考慮到保障房開工項目在四季度大規(guī)模推進(jìn)，那么11月份商品房新開工量的下降趨勢已十分明顯。”秦虹表示。

中金公司去年12月12日發(fā)布的研究報告指出，未來幾個月，樓市供應(yīng)釋放力度將加大，房價調(diào)整跡象將更為明顯；預(yù)計行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度。