商品房下行加速樓市拐點到來

木沐

但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發投資額等一系列指標都有可能出現負增長。而樓市將在新的供求關系下尋找平衡。

“2011年11月份，商業地產市場也下來了，身邊擁有千萬資金的投資人都不再出手。現在業內的普遍預期是，今年一季度，北京、上海等一線城市的核心區，房價將有一跌，而且幅度不會小。”長期從事商業地產投融資的高和投資董事長蘇鑫在近期舉行的一場內部沙龍上坦言。

而住建部政策研究中心主任秦虹認為，2011年11月的拐點意義非常，“11月以前，樓市成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了。”

與此相對應，全國性布局的一線房企在11月份出現合約銷售額集體跳水的現象。銷售額排名前20位的房企中，絕大多數房企11月的銷售金額同比環比均出現下滑；中海地產、保利地產等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%。業內專家認為，商品房全面下行拐點已經確立，明年商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發投資額等一系列指標都有可能出現負增長。受預期悲觀影響，去年12月12日滬深股市房地產板塊跌幅居首。

商業地產未能幸免

持有數億元資金仍在觀望的溫州投資客老龍，暗自慶幸自己在2011年9月份經歷的一場車禍。“那時候，我正在北京看一宗商業項目，一場有驚無險的車禍讓我在醫院躺了半個月，投資計劃最后也放棄了。回頭看，如果沒有那場車禍，9月份我肯定會投項目，那現在就難受了。”

去年11月份，曾經被業內視為資金避風港的商業地產也開始遭遇樓市寒流。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商用物業項目，成交量環比跌幅普遍超過20%。數據顯示，去年11月，深圳一手商鋪成交面積環比下降23%；北京商用項目(寫字樓、商鋪)共成交11.65萬平方米，環比減少9萬平方米。

地產入冬，投資下行。國家統計局最新數據顯示，2011年1-11月，全國完成房地產開發投資55,483億元，同比增長29.9%，增幅較前10個月下降1.2個百分點。11月單月的投資同比增速達20.1%，較10月下降4.9個百分點，繼續創出年內新低。業內預計，12月房地產開發投資增速將進一步放緩。

據《金融理財》記者統計，2001年11月以來的十年間，我國房地產開發投資額的月度同比增幅僅在2009年2月-12月低于20%，而那時正是全球金融危機最為嚴重的時刻。

由于投資趨冷，房地產行業開始步入“不景氣”區間。去年11月，全國房地產開發景氣指數為99.87，比10月份回落0.40點，這是自2011年6月以來連續6個月下滑，并自2009年7月以來首次跌破100這一景氣榮枯線。該指數在上一輪調整中于2008年10月破百，并連續9個月維持在該水平之下。

搶收行動效果有限

2011年10月中旬開始，龍湖地產等一線房企啟動“搶收”行動，以“微利價”甚至“成本價”甩賣新開項目房源，以期快速消化庫存、回籠資金。去年11月中旬，龍湖地產位于北京六環外的“時代天街”項目以萬元單價入市，明顯低于周邊項目均價。雖然該項目首期200余套房源已經售罄，但龍湖地產內部人士仍然表示，“時代天街”項目選擇冬天開盤，原因是公司對明年的樓市更加看淡。

據知情人士透露，“華南五虎”之一的某全國性地產商，目前已將旗下所有未銷售商品住宅項目全部停工。“現在最難受的是項目已銷售20%的開發商，不好降價，也不能停工，只能硬撐。”蘇鑫表示。

盡管實施低價入市策略，但多數房企去年11月的銷售業績依然慘淡。統計數據顯示，已公布11月銷售數據的16家全國性房企銷售額集體跳水。其中有15家房企銷售金額同比環比均出現明顯下滑。中海地產、保利地產等房企去年11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂及富力等房企銷售業績亦不樂觀，降價“搶收”未能力挽狂瀾。

以萬科為例，去年11月公司實現銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元；其中銷售面積環比下降27%，同比下降24%；銷售金額環比下降20%，同比下降36%。自去年8月開始，萬科銷售額就已出現同比下降，8-10月，萬科銷售額同比分別下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在去年9-10月出現萎縮，同比降幅分別達4.9%和23%；去年9月份以來萬科出現成交面積和成交金額雙降局面。

同樣，保利地產去年11月份實現簽約面積42.10萬平方米，同比下降35.79%；實現簽約金額49.26億元，同比下降27.86%。2011年1至11月，保利地產實現簽約面積598.32萬平方米，同比下降4.45%；實現簽約金額676.22億元，同比增長18.33%，增幅大幅放緩。

一線城市布局占比大的中海地產去年11月銷售業績下滑最為嚴重。當月，公司房地產銷售額按月銳減49%。另監測數據顯示，截至目前，已有中海、保利、萬科、富力等7家開發商進行大規模降價銷售活動。其中保利、富力、綠城、萬科和中海去年11月銷售均價環比降幅在10%-20%之間。

尋找新供需平衡點

秦虹透露，2011年房地產業的各項指標都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅；但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購置面積、開發投資額等一系列指標都有可能出現負增長。而樓市將在新的供求關系下尋找平衡。

按照財經評論人士葉檀的觀點，樓市需求反彈需要兩個條件，一是限購政策放松，二是貨幣政策放松；從高層最新的表態分析，明年限購仍不可能放松，但穩健貨幣政策的實施意味著明年樓市的資金狀況將好于2011年。

受調控影響，樓市需求下滑明顯。數據顯示，2011年1-11月全國完成商品房銷售面積8.95億平方米，同比增長8.5%，其中11月份完成銷售面積0.99億平方米，同比下跌1.98%。1-11月銷售均價5474元/平方米，絕對值較1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。

與此同時，作為供應先行指標的新開工面積也開始降速。1-11月全國新開工面積同比增長20.5%，較1-10月回落1.2個百分點；11月單月新開工面積為1.46億平方米，同比增長9.1%，這已是該指標連續四個月單月同比增速均低于10%。

“如果考慮到保障房開工項目在四季度大規模推進，那么11月份商品房新開工量的下降趨勢已十分明顯。”秦虹表示。

中金公司去年12月12日發布的研究報告指出，未來幾個月，樓市供應釋放力度將加大，房價調整跡象將更為明顯；預計行業底部將出現在2012年一季度或二季度。