房地產(chǎn)“危”中尋“機(jī)”

王森

對(duì)于有居住需求的一般購房者來說，不存在絕對(duì)“抄底樓市”的感覺和時(shí)點(diǎn)，2012年年中或是最佳購房時(shí)機(jī)。

2011年，中國房地產(chǎn)業(yè)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革、“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)結(jié)束了地產(chǎn)業(yè)的十年“黃金期”，幾乎令行業(yè)再陷僵局。

2011年1至11月，全國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯放緩。從成交量上來看，全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量較2010年同期下降16.4%。而最受關(guān)注的房價(jià)在第四季度出現(xiàn)連續(xù)緩慢的下滑，11月份100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.28%。

對(duì)此，有人說樓市的拐點(diǎn)來臨了，有人說地產(chǎn)業(yè)的末日出現(xiàn)了，而在筆者看來，說拐點(diǎn)和末日都還早，此輪調(diào)控帶來的是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的契機(jī)。預(yù)計(jì)2012年房價(jià)仍將持續(xù)回落，銷售量全年或呈現(xiàn)“前低后高”的震蕩走勢(shì)；房企將面臨整合，一些中小房企面臨破產(chǎn)或被收購的選擇，地產(chǎn)股跌幅或大于大市。

一線城市加速回落

樓價(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房價(jià)走勢(shì)何去何從?

從各地的房產(chǎn)促銷廣告上，我們似乎可以感覺到這個(gè)市場(chǎng)的微妙變化，從降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購樓盤、零首付、送分期、買房送車到白送房，花樣頻出的促銷手段讓人看到這個(gè)曾經(jīng)火熱的市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)降價(jià)到了冰點(diǎn)。

但是對(duì)于購房者來講，目前的房價(jià)還是太高了，與如此高的房價(jià)相比，所有的促銷手段都不足以讓他們掏腰包。現(xiàn)在主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，若房價(jià)調(diào)控不放松，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格可能加速回落。

官方數(shù)字顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房價(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。而業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，在郊區(qū)房價(jià)的帶動(dòng)下，未來6-12個(gè)月內(nèi)北京等一線城市的房價(jià)還會(huì)有10%-20%的降幅。

機(jī)會(huì)在年中

由于房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的1/5左右，房價(jià)下跌將影響投資和經(jīng)濟(jì)增長，給地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)帶來負(fù)面影響。此外，目前有些城市的土地收入占到其財(cái)政收入的近五成，房價(jià)下跌后土地市場(chǎng)交易活躍度下降，政府通過土地交易所獲得的收入大幅減少，地方財(cái)政可能陷入困境。

國家很可能為了保增長，降低經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，在下半年松動(dòng)部分調(diào)控政策。預(yù)計(jì)2012年在信貸、稅收方面或有所松動(dòng)，尤其針對(duì)首次置業(yè)的購房者。由于需求會(huì)有所增加，成交量相比去年會(huì)有所上漲，成交均價(jià)將保持穩(wěn)定，不同區(qū)域會(huì)現(xiàn)不同程度漲跌。

對(duì)于有居住需求的一般購房者來說，不存在絕對(duì)“抄底樓市”的感覺和時(shí)機(jī)點(diǎn)，2012年年中或是最佳購房時(shí)機(jī)。根據(jù)業(yè)內(nèi)近期預(yù)判，3-5月份樓市或?qū)⒂小八蓜?dòng)”，這種“松動(dòng)”表現(xiàn)在購房者身上，市場(chǎng)預(yù)期屆時(shí)經(jīng)過深度觀望的人中將會(huì)有部分“出手”購房。那么如果在年中出手購房，一方面，市場(chǎng)上房屋的存量較大，有足夠的挑選余地；另一方面，由于國內(nèi)樓市還沒有徹底回暖，存在較大的討價(jià)還價(jià)的空間。

避讓地產(chǎn)股

去年140多只地產(chǎn)股中，有一半的個(gè)股跌幅超過30%。排名前十位的多為全國或地區(qū)性地產(chǎn)龍頭，其中招商地產(chǎn)市值上漲12.85%，保利地產(chǎn)上漲2.36%，華僑城A上漲4.87%。金融街、萬科A等個(gè)股雖然跟隨大市下跌，但調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于同期大盤和房地產(chǎn)板塊整體跌幅。一些重組概念股表現(xiàn)強(qiáng)勁，金科股份以高303 .50%的漲幅位居首位。

分析人士認(rèn)為，2011年地產(chǎn)股與大市是持平的，所以地產(chǎn)來的冬天還沒有到來，真正的冬天在2012年。政策繼續(xù)從緊，銷售不暢再加之融資受阻，大量資金將從地產(chǎn)股中流出，地產(chǎn)股的跌幅將大于整體市場(chǎng)。

從過去十余年中國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看，政府干預(yù)和調(diào)控是市場(chǎng)化進(jìn)程中不可或缺的要素，目前中國地產(chǎn)業(yè)正在陣痛中轉(zhuǎn)軌，這是一個(gè)市場(chǎng)的建立健全需要的過程，也是房地產(chǎn)行業(yè)必須面對(duì)和經(jīng)歷的成長路徑，相信經(jīng)過這次洗禮，中國地產(chǎn)業(yè)能朝著更健康的方向發(fā)展。