基于需求特征分析的住房消費市場需求調控策略選擇

楊巧

摘要：住房制度改革深化以來，我國住房市場需求呈現快速上漲趨勢。由于短期內供給缺乏彈性，因此住房價格走勢與市場需求密切相關。本文分析了這一階段我國住房消費市場的內部需求特點，指出了不同需求群體行為特點對住房市場的影響。最后針對住房消費市場需求實際，提出了當前進行需求調控的相關建議。

關鍵詞：住房消費；需求特征；調控

Abstract：With the deepening of the urban housing system reformation，the housing market demand raise rapidly. The supply of the housing market is lack of flexibility in a short time，so the housing price trend has a close relationship with the housing market demand. In this paper，we analyze the characteristics of the demand in housing consumption marketand the housing asset market at this stage，point the effects on the housing market by different needs of the peoples behavior，then give some advice on housing market regulation.

Key Words：housing，demand character，regulate and control

中圖分類號：F830文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2012）10-0064-04

1998年住房制度深化改革以來，伴隨著國民經濟的飛速發展和快速的城市化進程，我國住房市場取得了較大的發展。截至2010年底，城鎮居民人均住房建筑面積達到31.6平方米，居民住房需求水平和居住質量都有了較大程度的提高。這一階段也是我國住房市場需求快速增長的階段，商品住房銷售面積從1998年的10827萬平方米增長到2010年的90625萬平方米，年均增長19.4%；商品住宅銷售額從1998年的2006.9億元增長到2010年的43953.3億元，年均增長29.3%。由于住房市場供給短期內缺乏彈性，因此短期內住房市場價格走勢和市場需求的旺盛程度有關。當前我國住房市場需求非理性程度較高，研究需求群體內部不同類型主體的行為特征、分析其對住房市場發展所造成的影響，對于從需求治理出發、弱化市場正反饋機制具有非常重要的意義。按照市場需求主體購買住宅的目的，可以將住宅產品需求類型劃分為三類：自住需求、投資需求和投機需求。2010年以來，嚴厲的房地產市場調控政策使得住房市場投資與投機性需求得到了有效抑制，因此在限購限貸政策不放松的前提下，今后一段時間內住房市場需求主要來源于自住型的消費需求。

一、住房消費市場

（一）自住需求

自住需求是指購房者的動機在于滿足自身的居住需要，包括無房戶解決自身居住問題需要而產生的購房需求和有房者因為改善自身居住條件而產生的需求。進一步自住需求還可以分為兩類：一類購房需求呈主動性，居民主動地解決住房問題。比如新成立的小家庭買房、畢業幾年有一定積蓄不愿再租房的工作人群買房，或者為了改善和提高住房條件主動購買住房等；第二類需求是被動的，購房者從自身意愿出發并沒有買房需求，但是因為城市規劃和房屋拆遷導致居民原有住房不能使用進而“不得不”購買住房。如城市化發展中的城市外延擴大、基礎設施建設征地引起的居民大量動遷等。自住需求購買住房時的成本收益分析和消費者購買其他普通商品并沒有本質上的區別，需求方主要是依據家庭收入水平決定的購買能力以及住房產品的性價比來決定購買行為。

（二）住房消費市場與住房資產市場

分析住宅市場上各種需求類型，以自住為目的的住宅購買形成了住房消費市場，而無論是住宅投資還是住宅投機，只要購買目的不是為了自用而是為了獲得收益，就形成了純粹的住房資產市場。

住房消費市場和住房資產市場分別對應住房自住需求和住房投資或者投機需求，但是二者之間存在著相互交叉和重疊的關系。對于普通消費者而言，其購房需求往往是自住和投資需求的綜合體。初次置業階段選擇的住房不僅是為了解決自身居住問題，還希望通過強制儲蓄的方式使得自己在將來的二次改善型置業中具有一定的積累；改善型的置業一方面是為了提高居住質量，另一方面也是為了資金的保值增值。對于投資者而言，在市場存在過度的暴漲、房價產生較大泡沫空間時，原有的理性投資行為可能向投機行為（從某個角度看，投機行為的產生也基于理性的套利）轉化以獲取短期內更高額的利潤回報，這種市場的疊加性使得住房市場需求分析更為復雜。

由于住房消費市場需求方的購買目的是追求自身消費效用的最大化，無論是首次置業、改善型置業還是被動型的置業需求，在一定程度上都是出于生活居住和使用的目的而進行的購買，此類群體的需求價格彈性相對較小，整體上看具有一定的剛性特征。

二、首次置業群體需求特征

（一）首次置業型需求的購買成因表現多樣化

第一，城市化進程中大量新增人口進入城市增加了住房需求。除了城市戶籍人口增加所帶來的潛在需求外，流動人口的增加也是需求增長的重要原因。國家統計局第六次全國人口普查第1號公報顯示，全國居住地與戶口登記地所在的鄉鎮街道不一致、且離開戶口登記地半年以上的人口為2.6億人，比2000年增加了1.1億人，增長81.03%。北京、上海等一線城市外來人口的比例接近40%，在此群體中產生的定居型人口的首次置業需求不可忽視。他們的購房成因也各不相同，有的購房者是為了解決城市戶口（如武漢市自2008年規定在武漢市中心城區購買住房面積超過100平方米和總價超過50萬元，在遠城購買住房面積超過90平方米和總價超過30萬元的購房者可按有關規定在項目所在地辦理武漢市入戶手續，目前很多城市均有此類政策），有的購房者是為了子女入學，有的則是從社會保障養老角度的考慮。

第二，新婚人口增長是首次置業需求增長的重要原因。由于我國特有的文化背景，成家過程只要能力許可通常會購買住房，這使得首次置業需求的購買意愿是很強的。從需求規模看，新婚人數主要受到出生人口年齡結構的影響，在社會穩定、經濟發展時期，這一部分的需求規模總體趨勢比較穩定。據統計，進入二十一世紀后我國平均每年結婚人數達1000萬對以上，這部分需求的剛性比較強，需求價格彈性不高。從人口年齡分布數據來看，70后人口總量為2.17億，80后人口總量2.22億，90后人口總量為2.03億，婚齡人口基數較大。

（二）首次置業型需求的年齡層次較輕

由于婚齡人口的購房比例較高，使得不僅在首次置業型需求中、甚至在整體住房市場需求中，購房人的年齡結構呈現年輕化的趨勢。據鏈家地產市場研究中心與光大銀行2010年的住房市場調查結果顯示，北京首套房貸款者的平均年齡為27歲，而在2008—2010年中，英國首次購房者的平均年齡由33歲上升至37歲，日本和德國為42歲，美國首次購房年齡也在30歲以上，我國住房市場首次置業型需求的年齡比發達國家要快一代人的時間。上世紀70—80年代嬰兒潮期間的出生人口在城市化進程中提前進入置業階段，使得首次置業需求集中在這一階段實現，加大了市場需求壓力。

（三）首次置業型需求的后驗性較強

住宅產品是典型的后驗性商品，首次置業型的消費者在住房購買前缺乏足夠的消費體驗和消費經驗來對其質量和功能進行準確判斷，再加上我國目前住房市場以期房預售的形式為主進行銷售，消費者在購買時，住房產品還未被生產出來，因此首次置業型需求的定位較為模糊，購房者往往只考慮了住房價格、住房面積和房型，而對住房背后的區域屬性、城市公共產品背景的考察不足，因此在大城市出現了很多首次置業型需求買房后由于交通不到位、小區周邊公共配套設施建設不足而繼續租房消費的行為。當這部分群體收入水平提升后，加上有首套房置業進行的有效資金沉淀和積累，出于改善目的進行的購房行為就非常普遍。從這個角度看，當前住房市場改善型需求的產生存在較強的現實基礎。

（四）首次置業型需求的產品選擇范圍較少

首次置業時，購房者大部分是年輕人。受收入水平限制，其在住房產品選擇上傾向于中小戶型。但是住宅市場上，開發商提供的產品類型里中小戶型占比較低，在2006年的“90/70”政策執行后，中小戶型比例略有上升。此類細分市場產品供求的不平衡，直接造成了同一區域內中小戶型住宅的定價要高于大戶型。特別是近年來大中城市住房價格飛速上漲，在支付能力有限的情況下，由于中小戶型供給的短缺，2003—2009年間北京、上海等一線城市首次置業型需求的消費偏好經歷了從增量市場開發的中小戶型、城市存量市場成色較新的二手房、上個世紀80—90年代建設的老公房的轉變。因為供給的有限性和需求的集中性，中小戶型在住房增量市場和住房存量市場都出現了較快速度的上漲。

（五）首次置業型需求實現中的代際支持現象非常明顯

首次置業型需求方購房年齡的年輕化使得在購房時，即使購房者收入水平不錯，但由于工作后的積累時間較短、首付能力不強，單憑個人能力在住房價格上升的過程中難以承擔相應的支出。因此，大部分一線城市的年輕人在購房時獲得了來自上一輩老人的支持，新婚家庭通常雙方父母都會在首付乃至貸款償還上對子女進行幫助，使其實現住房的提前消費。

三、改善型置業群體需求特征

改善型的置業需求由于是在個人或家庭的基本居住需要得以滿足后產生的，因此在需求實現過程中表現出來的特點與首次置業型需求有一定區別。

（一）改善型需求的支付能力較強

由于改善型置業是在擁有了一套或者數套住房的基礎上進行的，此類需求者家庭整體收入能力處于社會中等水平以上，家庭的財富積累能力和理財意識相對較強。另一方面，由于已經擁有的住房可以通過存量市場交易變現，也增強了其支付能力。2010年二套房政策重新收緊以來，據中原置業對所代理樓盤的銷售情況的統計調查，二次置業者在2010年4、5、6月份選擇一次性付款的比例分別為34.2%、48.7%和44.0%。在較強的支付能力支撐下，即使政府執行差別化信貸政策，也難以達到對需求的全面抑制。

（二）改善型需求的購買目的主要在于提高居住水平和進行預防性儲蓄

改善型置業需求的實現一方面在于原有住房不能滿足其新的居住需要，比如住房面積相對家庭人口數量偏小、住房戶型不合理、交通不便等，另一方面，居民預期未來的不確定性增強，教育、醫療與社會保障方面的預期支出在不斷擴大，而經濟高增長情況下的貨幣貶值又在侵蝕著居民儲蓄存款，因而大部分的居民都將住房購買作為了防范未來不確定性風險的預防性儲蓄手段。從這兩個角度出發進行的改善型置業需求的剛性較強，在通脹預期加強的背景下很難抑制這類需求的實現。

（三）改善型需求中異地置業比例不斷提高

隨著居民收入水平的不斷提高，改善型需求呈現置業異地化的趨勢，購房者在其戶籍和工作地點所在地已有住房，但選擇在其他城市再次置業。異地置業的典型趨勢：一是集中在自然風景優美、氣候宜人的旅游城市，置業者購買此地住宅作為自己的休閑住所。二是體現在資源高度集中的一線城市。我國各地區城市發展不平衡，好的教育資源與醫療資源都集中在一線城市。隨著人口流動性的加劇，有一定支付能力的家庭選擇在資源優化配置城市購房的比例在增加。

四、被動型置業群體需求特征

城市化過程中，地方政府會加大對城市存量土地的整理力度，對一些土地利用現狀與規劃不符、經濟價值未得到有效體現、居民居住條件惡劣的項目進行拆遷。如表1所示，目前我國存量住宅中1995年后建成的住宅占比非常低，大量的城市住宅供應時間集中在上個世紀的80、90年代，房屋大多為磚混結構、建筑質量一般，并且以多層為主，土地利用效率低下。因此，通過拆遷來整理出新的城市建設用地非常必要。在住房市場上，因為城市拆遷而產生了大量被動型置業需求。

（一）被動型需求剛性特征明顯

因為拆遷而產生的住宅市場置業需求呈現出較強的剛性特征，普通被拆遷居民原有的居住場所已經被拆除或即將被拆除，必須另外找尋安家的住處。目前普遍采取的是貨幣化的拆遷補償方式。在接受拆遷補償后，居民選擇租賃方式進行住房消費的非常少，基本上都是重新購買住房。城中村改造或者居民私房拆遷面積較大、居民獲得拆遷補償款總額較高時，購買自住所需要的居所后，多余的補償資金大部分也是選擇購買住房，以實現資金的保值增值。由于被動型需求剛性特征明顯，因此當城市拆遷規模擴大時，會立刻放大當期市場需求，當期的市場住宅供給水平卻缺乏彈性，容易造成市場的不平衡，住房成交量和住房價格短期內迅速上升。

（二）被動型需求市場規模不斷擴大

近年來住房市場被動型置業需求的市場規模呈現不斷增加趨勢。以武漢市為例，2009年武漢城中村及舊城改造的拆遷量達到了1500萬平方米，為改革開放以來的最高峰，全市重點工程征地拆遷共涉及70多個項目。2009年武漢市住宅竣工面積為824.58萬平方米。在多方需求支撐下，2009年武漢市住宅銷售面積達到1041.39萬平方米，比2008年提高52.4%。被動型置業需求市場規模的不斷擴大使得住房市場整體需求的剛性一定程度得以增強，在這個過程中不僅被拆遷家庭需要購買住房，投資投機型的需求也進行住房購買，需求整體呈現增加趨勢，住房市場的調控難度進一步加大。

五、結論與建議

住房市場需求的旺盛發展是改革開放以來，伴隨著我國的經濟發展和城市化進程，在住房制度有效改革和住房市場不斷發展的基礎上出現的必然現象，是住房消費市場需求和住房資產市場需求共同作用的結果。住房消費市場近年來首次置業需求、改善型需求、被動型需求都呈現快速增長趨勢，且在預期價格上漲前提下的需求價格彈性較低，住房資產市場投資投機型需求也非常旺盛，加劇了所在區域的住房市場供給壓力，同時還對自住型需求產生擠出效應，促使住房價格進一步上升，住房市場內部呈現嚴重的非均衡發展態勢。

本文認為當前我國住房市場總量和結構的非均衡發展與整體市場需求過于旺盛有著密切關系。當前調控背景下，住房投資市場需求得到有效抑制，但通過分析住房消費市場需求主體行為特征，可以看到首次置業和被動型置業的需求呈剛性，且2003年后這部分需求隨著城市化進程帶來的人口增加和土地短缺格局而呈逐年增加的態勢，改善型需求在當前經濟大背景下購買意愿和購買能力均較強。因此對于因自住型需求過于旺盛帶來的住房市場非均衡發展問題，要建立在解決居民住房問題的基礎上來進行。首次置業者之中有足夠支付能力的需求者可以選擇購買住房，而對于支付能力不足的需求者可考慮通過合理改變居民的置業心理以及提供保障性租賃房的方式解決住房問題；對于改善型置業者，通過金融支持其依靠自身力量來購買住房；對于被動型置業者，則需要政府合理制定拆遷計劃，不要讓這類需求集中在短時期內爆發，此外可以考慮以回遷方式而不是完全貨幣化補貼的方式來進行拆遷。

宏觀調控的目標取向是市場均衡發展，努力保持市場供求總量與結構的基本平衡。在需求旺盛的背景下要達到這一調控目標，一方面應對需求進行有效調控，堅持市場化方向，利用市場手段將部分有效需求轉化為潛在需求或者放緩需求的實現節奏，而更為重要的方面還是在于提高市場有效供給，以供給的增加來保障居民住房消費權利，真正達到居者有其屋，從而促進住房市場持續、健康、穩定發展。

參考文獻：

[1]仇保興.我國房地產市場調控的難點與對策[J].城市發展研究，2011，（1）.

[2]李濤.房價波動的需求變異因素分析[J].經濟問題，2010，（8）.

[3]李云山.房地產市場的結構性特征及其宏觀調控需求[J].金融發展研究，2008，（1）.

[4]樊雪志，董繼華.中國城鎮居民住房市場化改革的實證分析[J].經濟理論與經濟管理，2007，（5）.

（責任編輯 耿 欣；校對 SJ）