中國未來房價趨勢探討

公海濤

近期，隨著央行降息、首套房貸利率打折等多重利好的發(fā)布，深圳、南京、上海、杭州等幾個具有樓市風(fēng)向標意義的城市購房熱情持續(xù)升溫，“千人購房”盛況重現(xiàn)，多個樓盤一開盤即售罄。2012年6月10日，位于深圳龍華的水榭春天項目第五期開盤，推出千余套住宅單位。開盤現(xiàn)場十分火爆，當天在售樓處進行登記的共有1300多批客戶，再現(xiàn)了千人排隊購房的盛況。火爆購房的場面同樣出現(xiàn)在南京。6月10日，碧桂園南京鳳凰城項目的700套房源開盤當天甚至引來1.1萬人次看房，現(xiàn)場兩度緊急加推200多套新房源。

2011年下半年以來，已經(jīng)有近40個城市出臺了不同角度的樓市扶持政策，內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠及購房補貼等；還有貸款政策出現(xiàn)變化及三年來央行的首次降息。廣大老百姓此時迷茫了，是不是到了該出手買房的時候了？

首先，房價還會出現(xiàn)前幾年那樣的瘋漲嗎？先看看中央的態(tài)度：“放松對購房者的資格審查”的成都新政、“居住證滿三年可買二套房”的上海新政和稱放松限價令僅為試行的中山新政均被叫停。佛山、蕪湖等地的新政出臺后，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑。在上級政府干預(yù)下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺到被叫停尚不到12小時，被諷為“史上最短命新政”。6月份以來，中央多個部委五次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，個人房貸政策不變。6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市“執(zhí)行好限購措施”。同時，該發(fā)言人還稱，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。據(jù)悉，2012年以來，住建部已三次重申“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。同月，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會接連駁斥了市場上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個人住房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重下調(diào)的報道。中央政府已經(jīng)認識到?jīng)Q不能再讓房價瘋漲產(chǎn)生更大的泡沫。因為房地產(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后，有了數(shù)倍的溢價，使得金融杠桿大幅加長。事實上，加上期房、開發(fā)貸、個貸等，房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控，加長金融杠桿，讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品，在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量內(nèi)生性下降的背景下，房地產(chǎn)泡沫會加速崩潰，最終拖累整個金融業(yè)與實體經(jīng)濟。以房地產(chǎn)泡沫拉動經(jīng)濟是飲鴆止渴。

那么，房價會出現(xiàn)大幅下跌嗎？國家統(tǒng)計局在國新辦舉行2012年年度經(jīng)濟形勢季度發(fā)布會的第一場發(fā)布會時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）107995億元，同比增長8.1%。各方預(yù)測二季度的GDP破8已基本無懸念。眾所周知，拉動GDP要靠投資、出口、消費三駕馬車。據(jù)統(tǒng)計中國地方債務(wù)余額約為4萬億人民幣，什么意思，最直接的解釋就是地方政府錢不夠用了。可是就在此時，中國的經(jīng)濟正面臨著一種巨大的威脅：在出口、投資、消費三種元素的布局中，近乎是一盤死棋！由希臘債務(wù)危機引發(fā)的全球性經(jīng)濟危機還沒有延緩的跡象，仍然十分猖獗，已擴散到歐洲其他國家，同時人民幣升值導(dǎo)致出口步履維艱；投資政府沒有錢；消費長期低迷，三駕馬車幾乎全部停滯！面對這一死棋，還要保證GOP的穩(wěn)定增長，一句話，地方政府必須要手里有錢，先把投資盤活，這是地方政府解決問題的基本思路。只有繼續(xù)賣地才能有錢投資，但由于房地產(chǎn)市場的低迷，土地成交少、價格低，因此地方政府不希望樓市再低迷下去，所以住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進行微調(diào)。中國房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是中國GDP的主干，這已經(jīng)是大家不愿意承認的事實，華遠集團董事長任志強語出驚人：“房地產(chǎn)打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，溫總理比我們開發(fā)商還急。”

另外，中國迅速擴張的城市化建設(shè)和日益增長的農(nóng)村人口城市化，使得用于居民建房的土地面積在急劇減少。中國用了三十年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進城問題，他們對于住房有著強大的需求；此外，土地資源的稀缺性，目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農(nóng)田只剩了18億畝多一點，其中約13～15億畝用于糧食的生產(chǎn)，其余用于經(jīng)濟作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設(shè)用地的增減直接關(guān)系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護。而全國的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了。沒有房地產(chǎn)支撐的中國經(jīng)濟太虛，稍有不慎，房價大幅下滑觸發(fā)的雪崩效應(yīng)足以摧毀中國整體經(jīng)濟的堤防，導(dǎo)致改革開放幾十年的成果一夜之間付之東流。這在現(xiàn)階段誰都不干，誰都不敢干！

所以，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上下兩難，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。房價不會出現(xiàn)大幅增長，也不會出現(xiàn)大幅下跌。當然這個前提是中國的經(jīng)濟不會出現(xiàn)崩潰，國家能夠控制住局面。6月22日，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院名譽院長，世界銀行前高級副行長、首席經(jīng)濟學(xué)家林毅夫在北大稱中國經(jīng)濟仍有條件維持20年或更長時間的8%的高速增長。筆者沒有那么樂觀，但十年的發(fā)展還是可期的。