區域經濟發展不平衡下的房價問題

王燕 丁莉

[摘 要]近年來，中國房地產業得到了快速發展，但房價的過快增長也引起了人們的普遍關注。為了控制房價的過快增長，國家也出臺了一系列的政策，但控制效果并不理想。房價高的原因可能是多方面的，但其中最根本的原因在于區域經濟發展不平衡的剛性需求引起。

[關鍵詞]區域經濟 房價問題 發展 平衡

一、引言

近年來，隨著我國經濟的增長，房價也在迅猛上升。自從出臺“國八條”以來，雖然一線城市的房屋均價有所下滑。首先來看深圳，深圳市規劃國土委發布數據稱，3月深圳全市新房成交均價19423元／平方米，環比下降5.99％，同比下跌5.04％，這是今年深圳新房成交價首次跌至每平方米2萬元以下。對于價格下跌，有業內人士分析稱，重要的原因是價格較低的深圳關外新房大量成交，數據顯示，3月深圳關外新房成交2131套，遠多于2月的1274套。其次來看廣州，有數據顯示，3月1日~3月31日，廣州市網簽成交均價為11895元/平方米，環比上月的12157元/平方米微跌2.16%，這已是自去年12月最高位13498元/平方米以來，連續4個月逐月下降。但數據分析顯示，此次下降是由于中心六區成交比例降低，加上外圍區域均價出現結構性下調，導致全市均價出現輕微下降。顯然，樓市的調控使城郊樓盤價格開始下降，但市中心房價依然堅挺。實際上，從全國的房價可以看出，不管是城市與城市之間，還是同一城市的不同區域之間，房價存在很大的差別。在不同城市之間，相比一線城市房價的瘋狂，二三線城市顯得要理性很多，一些二三線城市的房屋均價還不足5000元/平方米，一些落后的二三線城市房價甚至只有3000左右。

房價問題雖然得到各方面的重視，中央也連續出臺“國六條”、“國八條”等相關政策。但政策也出于多方面考慮，都只是雷聲大，雨點小，止痛不治病，不能解決房價的根本問題。拿“國六條”來說：自2006年出臺“國六條”以來，我國主要城市的房價在短時間內也有一定的回落，但時間不長，很快房價又上來了，甚至一路飆升。自此，很多學者就開始研究，剖析房價飆升的原因，有土地成本的上漲、居民收入水平的提高、市場預期的過高估計、投資途徑的相對單一、投資者的炒作等等。實際上，房價問題最可怕的不在于它有多高，而在于它在不同城市之間的差異，一線城市和二三線城市房價之間的差異才是最值得關注的問題。其實房屋也是商品，商品的價格應該就由兩個因素決定，一個是價值；另一個是市場的供求關系。商品的價值應該是成本加利潤，然而房子的成本在兩個城市之間的差別其實沒有那么大，除了賣地的價格以外，在市場經濟下,各地建房原材料價格全國都差不多。如果不是房屋的價值引起的差別，那么就應該是供求關系了。

二、房價高的根本原因——區域經濟發展不平衡

造成現在一線城市高房價的原因很多，有土地供給方面的因素，有需求方面的拉動，有投機炒作方面的原因，有人們對于房屋觀念的改變，然而最深層次的原因在于區域經濟發展的不平衡引起的剛性需求。

首先，一線城市匯集了大量的、優質的教育、醫療、文化、科技、環境等與人們生產生活密切相關的資源，各種配套公共設施更加完善，規章制度更加健全，一些大活動大事件在這些大城市舉辦，像北京，上海，深圳，廣州等，一些國家級甚至世界級盛世會議在那里舉辦。那里的信息資源更豐富，人們的機會也很多。從而激發了人們競相向 這些地方遷移的愿望。其次，一線城市成為高校的聚集地，重點大學、知名高校都集中在一線城市，二三線城市都很少有一流的大學，如果想接受頂尖的高等教育，還是要到那些北京、上海、武漢、杭州等這些地方。同時，這些高校有能承擔起科研開發工作的團隊，還有企業發展需要的畢業生。第三，一線城市有一種大城市的文化和氛圍。在大城市，你能享受到一種大城市的氛圍，大城市的氣度。所以很多人也希望自己身處其中，也能沾染些氣質，擁有那種優雅。許多人可能生活在大城市并不如意，可是當他有罅隙回到偏遠的老家，不管是父母親戚還是自己，會覺得你是在大城市生活工作的，他們或自己臉上會有面子。由于上述原因吸引了大量人才涌向一線城市，從而不可避免地造成住房剛性需求的增加，推動房價上漲。

三、房價的又一問題——各地房價的差別

一線城市高房價的原因：首先，由于一線城市的人口快速增長，這些地區的土地承載人口比例已經嚴重失調，土地資源變的異常稀少，物以稀為貴，這樣就形成了土地資源的供不應求的局面，而房屋是一種特殊的商品，是與土地資源緊密聯系在一起的。由于土地資源的價格上漲，在其它建房所需資源價格不漲的情況下，房價也理所應當隨著土地資源價格上漲而上漲。其次，由于一線城市的人口持續增長，在土地資源有限的情況下，所建設的住房也肯定是有限的，又因為房屋是商品，是可以投資的，在這種住房供不應求的局面下，就產生了投資客對于房價上漲的高預期，大家都知道資本的逐利性，所以資本紛紛投入房產，導致了房產向少部分人手中集中，這樣就更加劇了房源的緊張，使房屋更加供不應求，這樣導致了房價的進一步上漲，從而有更多的資本進入，形成了惡性循環。

在上述的這種惡性循環狀況下，不改變現有的區域經濟發展不平衡狀態，讓各地的經濟發展平衡起來，人們還會拼命涌向一線城市，到時一線城市的人口會越來越多，發展也會越來越快，與二三線城市乃至四五線城市的距離會越來越遠。房價也會越來越高。到時候將不僅僅是一個房價問題，而是整個社會的協調發展問題。

一線城市除了高房價問題外，還有一個就是一線城市的房價比其他地方高多少的問題。如果各地的房價都高，相差不是那么的大，那就意味著各地的經濟發展是平衡的，不會有什么問題。可是我們可以看到，現在一些西部偏遠一點的城市房價并不高，有的才3000左右。

四、改變房價——協調發展各個地區的經濟發展水平

要想從根本上改變房價，從供求關系的角度來分析，可以從兩個方面入手，一是增加房產供應數量；二是減少對房產的需求數量。

第一，增加房產供應數量。一方面，一線城市由于人口太多，城市資源嚴重緊張，增加房產供應數量就要增加土地供應數量，而城市土地資源又是有限的，所以增加一線城市的房產供給是不適合的。另一方面，由于一線城市土地資源稀少，所能建設的房產數量有限，從而導致了人們對房產漲價的預期，大家紛紛投資房產，房價倍增。所以要想降房價，就要降低人們對房產漲價的預期，增加房產的市場供應量，增加房產數量就要增大土地供應數量，而一線城市的土地又是有限的。所以要想增加房產供應數量，只能靠發展二三線城市，充分利用那里的土地資源。因此，要從根本上改變一線城市的高房價狀態，除了出臺相應的政策調控外，努力改變各個地區的經濟發展不平衡狀態才是最重要的。

第二，減少需求。要想減少對房產的需求，就要減少一線城市的人口，而平衡各個地區的經濟發展水平就能減少一線城市的企業，減少企業就能減少人口，所以只要把一線城市的企業向二三線城市轉移，就能達到目的。通過轉移人口，一線城市的土地和房產數量與人口比例趨于平衡，投資者對這些地區的房價上漲預期將會降低，資本抽出，房價就會下跌。

很簡單的一個問題，現在一線城市的房價之所以瘋狂的飆升，就因為那里的市場需求過多，投資客也看中了那里的市場需求，紛紛投資一線城市的房地產，從而加大了一線城市的市場需求，形成惡性循環。一線城市的市場需求來自于人們拼命向這些地方擠，現在的人才之所以拼命向一線城市擠，就是因為那里有他們就業的企業，那里的發展更好，機會更多，生活條件也好，而各企業也是看中一線城市的人才聚集而愿意在此扎根，這樣就導致了一線城市的人口進一步上漲，房地產的市場需求進一步被加大，房價繼續上升，從而形成了又一個惡性循環。如果各地的經濟發展狀況差不多，人們何必擠在一個地方？如果二三線城市有企業發展需要的人才，他們怎么可能不去利用更便宜的土地和更優惠的政策？當各個地區的經濟發展平衡以后，各個地區的人口流入和人口流出達到動態平衡后，土地資源與人口的比例動態平衡，土地資源價格只會受到國民經濟增長的影響，這種情況下就失去了對房價高速上漲的預期的動力，投資者就不會再去大量投資房產了，房價就處于一個穩定的狀態，隨著經濟增長而增長，隨著經濟下跌而下跌。因此，努力改變各個地區的經濟發展不平衡狀態，使各個地區協調發展才是最重要的。

五、措施建議

1.政策規劃。國家可以有意識的將一些行業進行規劃，讓這些行業的企業帶著他們的人員向二三線城市轉移，以此來減少一線城市人口過多的壓力，減少房地產的市場需求，同時也避免了資源過度集中在少數幾個地方。

2.改善二三線城市的投資環境。因為經濟發展主要是以企業為主體，投資環境如果不改善的話，僅僅靠優惠政策，短期內可能有一定的效果，但是從長期來看，投資者可能不滿意，也不愿意來，所以應該改善投資環境。投資環境當然分為“軟環境”和“硬環境”。 所謂“硬環境”，指的是城市硬件方面問題。比如交通問題、基礎設施問題、城市建設問題、還有一些生態環境問題、生態環境的改善問題等等。所謂“軟環境”實際上是一個當地政府對企業的服務問題，另外就是法制建設問題。

3.改善二三線城市的公共服務。比如基礎教育、交通、基本醫療、基本福利、社會保障，對弱勢群體的援助，還有文化道德的建設，還有體育事業的發展等等，這些方面政府給予更多的關注，把財政的經費主要用在這些方面。

4.改善二三線城市的城市形象。城市形象是全體市民共同建設共同努力的一種成果，它滲透到城市整體建設的點點滴滴，外在的包括整潔優美的城市環境、人居環境，內在的包括市民的文化素質、文明程度，以及精神生活方方面面，城市里的一株花開一簇草綠都體現在其中。可以說城市形象是一個城市綜合全面的外在體現，更是賦有深刻內涵的精神產品。因此，要根據各地的特色，不斷改善人居環境、人文環境和經濟發展環境等綜合條件，以此來吸引企業和人才。

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