PE與房產信托之癢

房地產信托是去年以來最搶手的投資產品。雖然7月起房地產交易量和價格復蘇，但區域性問題的接連爆出，讓一些投資者隱隱不安。本周，兩封投資者郵件的心結，來自PE投資和房地產信托，在QE3出臺、宏觀面有向好跡象時，我們來聽聽興業銀行的金牌理財師原永灝和金融市場觀察員唐學鵬的建議吧。

由于經濟增長放緩，PE行業也由炙手可熱進入寒冬期，面對二級市場的低價拋售盤，是否接盤，接什么樣的盤？的確值得思量。簡單說，目前既是最好的時刻，也是最壞的時刻。與2007年相比，隨著投資市盈率的下降，投資成本也大降，因此從投資黃金定律“熊市時投資，牛市時退出”的這個角度來講，現在PE投資出現了機會。投資策略也非常重要，首先要牢牢看好自己的現金流，“子彈”永遠不能打光。

私人銀行一般專門建立了PE評價體制，憑借銀行對國內信貸市場及各項產業發展狀況的了解，主要從PE治理結構、投研能力，再結合具體項目進行代銷PE的選擇。目前而言，你的投資應有意識地避開制造裝配、原材料、出口、加工工業等受宏觀環境影響較大的行業。我建議，你在挑選時，重點考慮項目的抗風險能力、現金流和創新模式。

目前，房地產信托到期不能兌付的情況還較少，但需要提高對這類型產品的風險意識，如鄂爾多斯的房價大跌確實套牢了部分信托公司及投資者。你已經購買了信托產品，如果需要提前脫身，首先要看協議約定是否有提前終止權利，有的話可申請提前終止合同。由于信托產品缺乏交易流動性，你需要自己找到愿意接手的下家，雙方一起到信托公司辦理信托收益權的轉讓手續，可能會涉及一定手續費。

但從實際案例看，在信托產品到期前提前終止或轉讓比較困難，所以更重要的是，客戶在購買前應認真評估項目風險及自身的風險承受能力，爭取事前有效規避風險。

我覺得任何時候都有機會，前提是你要仔細思考，世道不好，就像巴菲特說的那樣“市場先生情緒不佳”，這往往是天賜良機，所謂價值投資，不就是在最悲觀時刻占最悲觀人群的便宜嗎？

你問什么行業不碰？我覺得可以列出一長串名單，太多了，大部分行業都不行：資源品、電子、風能光伏……一旦宏觀經濟下行，就好比股市大盤大跌，大部分板塊都是綠慘慘的，只有極少數稍微能翻紅。

與其告訴不能碰的，還不如建議感興趣的。我個人對醫藥醫療行業非常看好，就好比一個人從小長大、從窮變富，一開始是要能糊口，解決吃的溫飽問題，隨后要娶妻，要有房子，然后慢慢老去，要看病花錢。再過幾年，中國就有2億多老人，2030年接近4億。有錢有房后，生病了一定會不斷治療。股市里醫藥板塊還可以給出更高甚至達到80倍的較長期PE估值。

房地產信托遲早要出事，不僅是現在的鄂爾多斯或者其他個別區域。所以你的擔憂是正確的。超級城市化會讓房價暴漲，甚至透支了預期，而靈活分散的城鎮化有可能進行區域調整。人們越來越愛住的地方，房價表現得會不錯。而那些人們不愛住，僅僅因為貨幣濫發造成房價膨脹的地方，房地產會崩潰。鄂爾多斯就是一例。

信托產品一般會有期限，比如18個月，它不是開放式產品。如果你想脫身，現在就要準備脫身。

祝你“脫”得愉快。

（以上言論僅為個人觀點）