膠著的“金九銀十”

任志強又“放炮”了：明年3月份之前，房價就會出現暴漲。他的理由是，受到各城市土地供應減少，未來商品房的供給量縮水，而需求不減，限購令會促使房價上漲。

“任大炮”的觀點要等到明年3月才能驗證，但從眼下的樓市狀況來看，今年的“金九銀十”會迎來“膠著的房價”局面。根據中原地產數據顯示，9月上旬全國54個主要城市樓市住宅總簽量8月份環比下降11.6%。但房價方面，中指院最新數據則表明，全國百城8月平均房價繼續輕微上漲，料這一趨勢將會持續。

房價未見回落，意味著開發商上半年“以價換量”的時間節點已經過去。本來，在宏觀調控的持續作用下，房企瀕臨倒閉的傳言甚囂塵上，加之上半年開發商大幅度打折促銷，不少消費者認為“金九銀十”會迎來“跳樓價”、“白菜價”。

9月初的成交不給力，跟現實樓價與消費者心理價位的落差有極大關系。特別是對全國售價有標桿性作用的北上廣深等一線城市，成為全國房屋銷量下跌的重災區。中原地產數據顯示，其中北京和深圳在9月上半月的成交量分別下跌了21.6%和9.6%，但這些城市的樓價均出現輕微上漲，不少城區樓盤還出現反彈。樓價沒有如消費者預期般“再下一層樓”，反而回穩甚至出現輕微反彈，是銷量止步的重要原因。

今年前8個月，開發商為了緩解幾近斷裂的資金鏈壓力來過冬，拿一線城市的樓盤庫存救急。由于一線城市樓盤資源相對稀缺，核心地塊越來越少，價格略為松動就能成為搶手貨；同時一線城市房屋售價相對較高，有利資金迅速大規模回籠，因此成為不少房地產商在上半年地產業隆冬割肉斷臂求生存的首選。

但是經過一輪幅度相對較大的降價回籠資金之后，各大地產商在一線城市的庫存量出現明顯回落，去庫存壓力減輕很多。另外自6月份以來，恒大、華潤、萬科、招商等各大開發商頻頻出手拿地，進一步表明開發商認為補充“彈藥”的時機已到。由于早前土地供應相對較少，導致存量缺口，而且商品房屋開工數量和新完工項目等數據一直低迷，庫存消化到一定程度后沒有新的補充，割肉降價來賣樓也就適可而止了。一線城市的土地儲備從來不是供過于求源源不盡的“地攤貨”。如果沒有宏調政策的打壓，讓開發商都夾著尾巴過日子，去庫存后的“金九銀十”，難保樓價不會“穩中求漲”。

與此同時，在經過上半年的促銷過冬之后，房企緊張的資金鏈也得到一定緩解。開發商們秉持“現金為王”的策略，一方面并沒有將現金用于降低凈負債率，另一方面還在加緊融資。僅在9月上旬就有佳兆業、世茂房地產、金隅等超過5起房企融資案例。由于手頭不缺錢，房企暫時沒有必要為了“金九銀十”的促銷再發動新一輪大降價，性價比高的“跳樓價”樓盤更是鳳毛麟角。當然，買家們還要警惕一些樓盤的“假降價”。

為了不犯政治錯誤，房價大幅度反彈已是癡人說夢。但房地產早已成為中國牽一發動全身的敏感行業，但綜合上述原因，指望“金九銀十”的房價下滑顯然也是不切實際的。（文/吳丹）