上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析

賽娜

［摘要］ 在2006年我國(guó)修訂的30個(gè)涉及會(huì)計(jì)要素計(jì)量的準(zhǔn)則中，有17個(gè)不同程度地采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，其中對(duì)投資性房地產(chǎn)明確規(guī)定可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。本文選取我國(guó)上市公司2007-2009年的年度報(bào)告作為樣本，對(duì)上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀和原因進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際情況提出在上市公司推廣公允價(jià)值計(jì)量的建議。

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量模式

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 02. 002

［中圖分類號(hào)］F230［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673 - 0194（2012）02- 0004- 03

1公允價(jià)值計(jì)量方法導(dǎo)入的背景

自２０世紀(jì)４０年代末英國(guó)提出并使用公允價(jià)值概念以來，西方一些國(guó)家非常重視對(duì)公允價(jià)值的研究和應(yīng)用。近年來，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及美國(guó)等一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，紛紛將公允價(jià)值作為重要的甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用。我國(guó)從１９９７年開始在準(zhǔn)則中提倡采用公允價(jià)值計(jì)量，后來由于對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境和條件估計(jì)不足，在實(shí)踐中碰到了許多困難，甚至出現(xiàn)了大量的利潤(rùn)操縱現(xiàn)象，影響了資本市場(chǎng)的發(fā)展。２００１年后，我國(guó)基本上回避了公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)一些曾經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，重新回歸成本模式。但是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、資本市場(chǎng)的完善以及國(guó)際上對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)可，重新采用公允價(jià)值的環(huán)境和條件日臻成熟。于是在２００６年新修訂的３０個(gè)涉及會(huì)計(jì)要素計(jì)量的準(zhǔn)則中，有１７個(gè)不同程度地采用了公允價(jià)值計(jì)量模式。顯然，從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，滿足信息使用者決策需要。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司將會(huì)不斷增多。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)出租或者持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物是投資性房地產(chǎn)，可采用成本模式、公允價(jià)值模式之一進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等信息得到更加公允的反映，能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式。

2投資性房地產(chǎn)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)越性

新準(zhǔn)則規(guī)定了會(huì)計(jì)要素的5種計(jì)量屬性，從會(huì)計(jì)角度看，計(jì)量屬性反映的是會(huì)計(jì)要素金額的確定基礎(chǔ)，主要包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值。其中，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值的重新引入，使企業(yè)提供的信息更有助于未來的決策。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 反映時(shí)間價(jià)值，客觀真實(shí)

公允價(jià)值可以反映投資性房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值。公允價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性，與歷史成本價(jià)值的靜態(tài)計(jì)量相比，更具動(dòng)態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn)，有一定的特殊性，公允價(jià)值的使用使得企業(yè)信息更為透明，有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)從而為投資和再投資打好基礎(chǔ)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在會(huì)計(jì)報(bào)表中單列“投資性房地產(chǎn)”科目，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行專門計(jì)量，在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，作相反分錄，從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來的價(jià)值量，從而使企業(yè)的利潤(rùn)與凈資產(chǎn)價(jià)值更加準(zhǔn)確地得到計(jì)量與披露。

2.2 反映了中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同

公允價(jià)值計(jì)量的引入反映了中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，滿足了與國(guó)際接軌的需要。由于國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)量普遍采用公允價(jià)值，如果我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍然采用過去的賬面價(jià)值的方法，不僅不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)與國(guó)際接軌，也不利于我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟(jì)，對(duì)公允原則的偏離，必然會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。

2.3 采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以增強(qiáng)企業(yè)融資能力

由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在７０％左右，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力。同時(shí)，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值，公允價(jià)值的引入將在相當(dāng)大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，溢價(jià)將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司，其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價(jià)巨額利潤(rùn)將在賬面浮現(xiàn)，這將大幅提升企業(yè)價(jià)值，銀行等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會(huì)隨之增多，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解企業(yè)資金緊張的局面。

2.4 不增加企業(yè)的實(shí)質(zhì)性稅負(fù)

公允價(jià)值計(jì)量模式可以在使企業(yè)增加利潤(rùn)的同時(shí)不增加企業(yè)的實(shí)質(zhì)性稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅［２００７］８０號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。

2.5 有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到統(tǒng)一

相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中（存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下）取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性與公允性的完美統(tǒng)一。

3上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

新準(zhǔn)則明確規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

3.1 樣本的選取及研究思路

本文選取深滬兩市的上市公司作為研究樣本，分析其２００７－２００９年年度報(bào)告中公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的情況。其中要選取各年度存在投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，以及在這些房地產(chǎn)企業(yè)中使用公允價(jià)值的企業(yè)。

3.2 ２００７－２００９年度我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量情況分析

2007-2009年，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為６３０家、６９０家和７７２家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，分別為１８家、２０家和２５家。

２００７年，有１８家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占上市公司總數(shù)的１．１％。２００８年，在１ ６２４家上市公司中有６９０家存在投資性房地產(chǎn)，主要包括房屋、建筑物，也有部分土地使用權(quán)。存在投資性房地產(chǎn)的６９０家上市公司中，采用成本計(jì)量模式的為６７０家，采用公允價(jià)值模式的為２０家，２００９年增加到２５家。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)獲得提升的公允價(jià)值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計(jì)量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。

公允價(jià)值是指在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得。２００７、２００８年度我國(guó)上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，主要采用的方法見表２。

由表２中可以看出，上市公司確定公允價(jià)值金額的方法多種多樣，其中，采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的企業(yè)居多，其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告，少數(shù)企業(yè)未按規(guī)定披露對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行確定的方法。我國(guó)上市公司選用的方法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求相比，存在一定距離，需要進(jìn)一步規(guī)范。

4在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中引入公允價(jià)值遇到的困難

4.1 引入時(shí)的條件限制

采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)嚴(yán)格條件：首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才能采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。其次，同類或類似的房地產(chǎn)（如建筑物），是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，其實(shí)很不容易。可見，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價(jià)值。

4.2 規(guī)范程度不高，相關(guān)的公允價(jià)值難以取得

在發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)上，各種生產(chǎn)要素的市場(chǎng)交易都十分活躍，公允價(jià)值比較容易確認(rèn)，而在我國(guó)，由于產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場(chǎng)不很活躍、中介機(jī)構(gòu)公信度低、市場(chǎng)執(zhí)法與管理不嚴(yán)、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價(jià)值均難以取得。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，市場(chǎng)的完善程度仍有待提高；受利益的驅(qū)使，交易過程中仍存在非法牟取暴利的不規(guī)范行為，一些上市公司為滿足二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)、配股以及經(jīng)理人股票期權(quán)計(jì)劃的需要而操縱利潤(rùn)；市場(chǎng)的法制建設(shè)也相對(duì)落后，尤其是對(duì)公允價(jià)值信息的控制規(guī)范沒有制定。

4.3 信息成本大

公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。

5對(duì)策及建議

5.1 發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場(chǎng)

對(duì)于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場(chǎng)的，應(yīng)由國(guó)家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)明確其中符合公允價(jià)值確定標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)，其交易價(jià)格可以直接使用，從而形成國(guó)家、行業(yè)統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)的公允價(jià)值信息平臺(tái)，保證公允價(jià)值的合理性。

對(duì)于不存在活躍、公開交易市場(chǎng)的，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化對(duì)于不存在活躍交易市場(chǎng)的公允價(jià)值估價(jià)的指導(dǎo)性文件，加大對(duì)公允價(jià)值估價(jià)技術(shù)的研究力度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的探索、改進(jìn)和完善。

5.2 提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力，提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)

一方面，公允價(jià)值的引入增加了大量職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體的職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值應(yīng)用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求提高會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和職業(yè)道德水平。從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)，是杜絕利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的根本措施。

5.3 完善公允價(jià)值信息披露

在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價(jià)值計(jì)量信息披露的條款，主要強(qiáng)調(diào)披露公允價(jià)值的確定方法和依據(jù)。而上市公司對(duì)于公允價(jià)值的信息披露處于原始自發(fā)狀態(tài)，公司披露與否，披露的多少及詳細(xì)程度都由公司自己決定。故國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值計(jì)量信息披露的相關(guān)問題，不僅包括公允價(jià)值的確定方法，還應(yīng)增加公允價(jià)值的估計(jì)假設(shè)、已可以采用公允價(jià)值計(jì)量而未用公允價(jià)值計(jì)量的原因披露等內(nèi)容，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

5.4加快公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)，以降低獲取公允價(jià)值信息的成本

為獲取公允價(jià)值的相關(guān)信息，企業(yè)應(yīng)根據(jù)其所涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型，應(yīng)建立容量大、時(shí)效性強(qiáng)且與企業(yè)相關(guān)的公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫，注重平時(shí)的積累，及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息，以方便財(cái)會(huì)人員采用對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)能夠快速地選取適當(dāng)?shù)膮?shù)，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，反映了我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，同時(shí)有條件地審慎地運(yùn)用公允價(jià)值，體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是符合我國(guó)國(guó)情的，對(duì)促進(jìn)我國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展具有較大的積極意義。

主要參考文獻(xiàn)

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