論商業地產對中國實體經濟的推動作用及行業風險

何山壯

摘要：通過全面分析商業地產行業的產業模式和中國經濟發展階段，指出商業地產既已迎來發展的重要機遇，也是推動中國實體經濟發展的重要力量，并通過對商業地產行業過度發展中的行業風險進行全面分析和預警，提出了規避行業風險、保證商業地產行業健康穩定發展的建議。

關鍵詞：商業地產；行業屬性；實體經濟；風險；對策

中圖分類號：F12文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0010-03

自2003年開始，作為房地產行業內獨立于住宅地產的新興門類，商業地產在中國發展起來；特別是經歷了2008年住宅行業的報復性房價迅速上漲以及2010年開始的兩輪史無前例的樓市調控政策，商業地產作為房地產行業的避風港和資金轉移出口，因其長期的投資回報價值、維持房企穩健發展價值以及對城市建設和實體經濟的推動價值，日益受到房地產企業、政府和投資市場的青睞，迎來了發展的高峰。本文擬通過對商業地產對實體經濟的推動作用以及爆發式發展過程中可能遭遇的風險進行闡述，以提示商業地產企業和政府客觀認識巨大商業機遇中蘊涵的收益點與潛在風險，趨利避害，避免商業地產過度泡沫化發展。

一、商業地產是高度整合的產業模式

商業地產是高度整合的產業模式，從地產概念來看，商業地產泛指全部或部分自持物業產權，以收取租金、獲得長期投資回報為目的的地產形態；從產業模式來看，是商業、地產、金融和電子商務等至少四個產業的融合體；商業地產的主流產品是購物中心（酒店、自持寫字樓等由于客群相對狹窄，一般屬于商業地產行業的配套業態），而依托商業地產這個平臺載體，文化、旅游等產業也有空間進行整合，延展出綜合產業鏈條。

行業屬性是形成商業模式的基礎，而按照行業的發育程度，商業地產諸多屬性中，首要屬性是會轉移的。在商業地產的發育與擴張階段，商業地產大量開發、項目存量迅速擴大，商業和地產是商業地產的首要屬性；在商業地產的成熟階段，大量項目建成與運營、不再追求存量擴張，并且金融市場發育成熟，在此階段，金融是商業地產首要屬性。

1.商業屬性與地產屬性：現階段商業地產的基本屬性。商業地產的商業屬性與地產屬性既廣為人知，又存在種種誤解，商業地產開發商對這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。

現階段，大多數商業地產商仍然以挖掘商業地產項目的地產屬性為主，以“商業地產”為噱頭，通過促進住宅、商鋪的銷售來實現快速資金回報，而同時通過長期持有商業項目以獲取穩定租金與資金回報的目標被弱化，這也是當下大量住宅開發企業扎堆轉型商業地產的真實目的。

商業屬性是指通過組合不同商業功能與商業業態，通過持續的物業經營和調整提升，以獲得長期與穩步增長的租金回報。從國外商業地產成熟市場的經驗來看，主流的商業地產商都是長期持有商業項目、通過物業的買賣來優化項目組合，獲得長期租金匯報的公司。

2.金融屬性：商業地產價值挖掘高級階段的首要屬性。金融屬性是指商業地產包含的與“融資、投資及資本運營”相關的產業要素。與商業地產金融屬性相關的產品包括：“經營收益權”的讓渡（而不讓渡商業項目產權）、“融物”（包括聯營、商品寄賣等）與“賬期融資”（以沉淀的貨款實現融資功能）、購物卡或購物券以及資產證券化（如房地產信托REITs）等。

商業地產的金融屬性與金融市場的發育程度以及宏觀政策尺度息息相關，對商業地產金融功能的開發是對商業地產價值的“再挖掘”。從市場實踐來看，國內大多數商業地產商仍以“地產和商業”屬性開發為主，以萬達、龍湖等為代表的國內商業地產開發商開始在“經營收益權”的讓渡方面開發金融屬性，而以西蒙、西田、凱德等為代表的國外企業在資產證券化方面與發達的金融市場相結合，已經發展出成熟的產業模式。

3.電子商務屬性：商業地產企業的“加分”動作。電子商務屬性是商業地產的新興屬性，是伴隨著電子商務產業的發展和零售行業的激烈競爭而發展起來的。與其他三個屬性均有國外成熟的發展經驗與路徑不同，商業地產電子商務的發展在國內外都尚處于起步階段。

在電子商務發展的初期，市場對商業地產的未來大多持悲觀態度，認為電子商務快捷、高效的反應速度以及價格優勢在贏得以年輕客群為主體的消費者的同時，將成為實體零售行業和商業地產的“品類殺手”，迅速替代成為主流的消費渠道。但隨著電子商務的蓬勃發展，商業地產并未出現頹勢，反而以“集合功能”、“體驗休閑”等優勢贏得了廣大消費者的青睞，迅速發展起來。從發展趨勢來看，電子商務與商業地產開始相互融合，電子商務企業選擇開設實體店，貼近線下消費客群；而商業地產企業也開始選擇開展線上業務。從實踐來看，商業地產的電子商務屬性有利于貼近年輕消費客群和商圈意外的客群，能有效促進商業地產與消費市場的融合，這一“選做動作”越來越成為“加分動作”，在新經濟時代成為商業地產的重要屬性。

二、商業地產的發展是中國實體經濟發展的重要推動力量

1.中國當前的經濟發展階段匹配了商業地產發展的內在需求。從經濟、消費和人口等宏觀指標分析，當前經濟發展和城市化進程都表明，中國商業地產已進入加速發展階段。根據國際經驗，當城市化率達到50%～70%，將是大城市商業地產發展的黃金階段，目前中國剛好跨入50%關口；在居住需求得到基本滿足、國家采取各種措施調控房地產健康發展的情況下，存量資金巨大的房地產行業向商業地產轉型是一個自然與必然的選擇。總體來看，中國城市化的水平恰好能使商業地產踏上高速發展期。

從消費來看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中產階級群體的成長，都為商業地產的發展提供了巨大的消費基礎；而伴隨著消費升級而帶來的百貨等傳統商業形態進入的瓶頸期，為商業地產發展產業集合優勢，滿足居民購物、餐飲、生活服務、文化娛樂等各方面需求上提供了巨大市場機會。

總而言之，從經濟、人口和消費等宏觀指標分析，當前經濟發展和城市化進程都表明，中國商業地產已進入加速發展階段。

2.商業地產是破解中國經濟發展瓶頸、促進實體經濟發展的重要推動力量。一般而言，商業地產的綜合效益至少包括以下五個方面：帶動產業結構調整，有效拉動消費需求，完善城市區域功能，創造大量就業崗位，創造持續巨額稅源。這五大收益使商業地產成為推動經濟發展和城市功能發育的重要推手。

而在中國現階段，為應對國際經濟危機、立足自身保持經濟持續穩定增長，擴大內需是中國經濟發展的長期戰略方針和基本立足點，也是促進經濟均衡發展的根本途徑和內在要求。與之相對應，“商業+地產+金融+電子商務”的商業地產四維度和五方面綜合效益都是擴大內需的抓手和活躍經濟的激活因子，目前在國內找不到第二個像商業地產一樣對經濟增速和就業作出巨大貢獻的產業，在住宅地產之后，商業地產業將迅速成為中國重要的支柱產業。

三、商業地產過度發展的行業風險

商業地產雖然具有推動經濟發展的巨大綜合效應，但是非理性地大規模進入推高了行業發展風險。以下將對行業風險進行闡述，并提出控制行業風險，促進行業穩健發展的建議。

1.供求失衡風險。隨著2010年以來房地產調控的持續深入，房地產企業在整體上加大了商業地產的投資力度；外資基金瞄準人民幣升值、中國消費增長以及商業物業升值的三重機會伺機進入；保險資金投入商業地產的政策障礙已全部掃清；諸多零售連鎖企業自建物業的趨勢全面興起；因此預計未來二三年，中國商業地產投資額將以年均25%左右的速度增長。

根據中金公司的估算，中國商業物業面積將從2010年的6.1億平方米增加到2020年的9.1億平方米，年均復合增長4.1%；其中購物中心面積（含類百貨）將從2010年的1.4億平方米增加到2.5億平方米，需要凈增大約1.1億平方米的購物中心（相當于1 100個10萬平方米的購物中心），年均復合增長6%。這意味著中國人均商業面積約0.9平方米，考慮到中國的城鎮人口數量以及商業地產面積分布的不均衡，中國主要城市的人均商業地產面積將大大超過國際上人均商業面積1平方米的市場經驗。

2.市場風險。商業地產開發與經營周期長，當遇到經濟周期整體上處于下降通道時，會造成相應業態的市場環境惡化，對經營產生重大影響，增加運營風險。具體而言，居民整體收入下降導致消費下滑，進而造成購物中心經營受到影響；旅游業的衰退會造成酒店收入降低；商務產業不振以及企業縮減開支等行為，會對辦公樓的租金產生不利影響。

3.資金風險。目前，投資巨大的商業地產投資主要依賴銀行貸款以及物業銷售回款，除此以外的融資渠道非常有限。因此，當貨幣政策收緊時，一方面信貸規模萎縮，在建項目的后續投資緊張；另一方面若出現加息，則項目財務成本增加，后期運營負擔加重。

4.品牌資源匱乏與同質化競爭風險。根據中國購物中心產業資訊中心的調查，中國國內商業零售品牌約5萬個，而根據大連萬達集團的調查，能夠進入購物中心的品牌數量不超過3 000個，考慮購物中心定位的差異，國內適宜進入購物中心的品牌數量不超過6 000個，而這些品牌中真正的“有價值領軍品牌”不超過500個。在品牌資源嚴重匱乏的情況下，商業地產項目對品牌資源的爭奪將造成嚴重的同質化競爭，降低租金水平，并進一步影響項目的投資回報水平。

5.人才與經營風險。目前中國沒有商業地產經營和管理人才的體系化培養渠道，商業地產人才主要依靠企業在實踐中培養，另有一部分從業人員由住宅地產或其他行業轉入，這都造成了從業人員水平和對商業地產的管理能力參差不齊，行業視野狹窄甚至存在較大偏差。由于缺乏有經驗的管理管對，使相當比例的商業地產項目犯下低級錯誤，廣州某購物中心就發生了由于店鋪面積不夠，無法為餐飲商戶辦理衛生證（食品流通許可證），最終導致商戶大面積退租的情況。而在“入門”之后的深耕細作階段，人才和管理團隊的水平更加限制了商業項目的價值提升。

四、對策

面對即將到來的供應過剩和人才匱乏，商業地產行業應在謹慎投入與經營提升兩個方面采取積極有效措施。具體而言可以包括：

1.公司戰略層面：其次是強化自身能力，合理選址、高水平規劃建設、不斷提升經營和服務水平，有效應對市場環境變化。

2.產品方面：細化項目篩選標準，通過建立模型，將項目的選擇標準不斷進行量化，優中選優，在資源有限的情況下，確保資金投向市場定位準確、投資回報高的項目。

3.資金方面：合理控制總開發成本，合理安排銷售型與自持物業的比例，將資金杠桿和貸款利率控制在合理范圍內，維持穩定現金流，并積極拓展融資渠道，學習國外先進的資產證券化手段，積極探索運用私募、房地產信托（REITs）等金融工具。

4.人才方面：采取靈活的用人策略，吸引高層次人才，形成完整的管理團隊；健全公司培養機制，讓員工能在指導下從事開發和管理實踐，并減少犯錯幾率。

五、結語

商業地產是具有綜合效益、發展潛力巨大的行業，在國家對住宅行業進行嚴格的宏觀調控，同時面臨不利的國內外宏觀經濟形勢，迫切需要提高內需的形勢下，商業地產行業是破解中國經濟發展瓶頸、促進實體經濟發展的重要推動力量。但商業地產行業是資金沉淀大、管理要求高的行業，任何不理智不科學的投資行為都可能造成巨大風險。因此，需要開發企業和政府清醒認識這一行業的機會和風險，采取各種積極措施，促進商業地產行業的健康穩定發展。

參考文獻：

[1]大連萬達商業地產股份有限公司研究部.中國商業地產白皮書(2011年)[Z]，2011-11.

[2]中國國際金融有限公司研究部.開啟商業地產紀元中國商業房地產前瞻[Z]，2011-09.

[3]中購聯購物中心發展委員會.2012年商業地產市場前瞻[Z]，2011-12.

[責任編輯 吳高君]