2011年中國商業地產發展現狀及政策建議

楊慧

［摘 要］本文通過對2011年商業地產投資額、新開工面積、成交價格及土地價格增長幅度的縱向對比考察了全年商業地產發展變化情況,以判斷在住宅地產調控政策升級背景下商業地產的發展態勢。并進一步分析商業地產發展存在的問題及挑戰、機遇及前景,最后對未來商業地產的健康發展提出政策建議。

［關鍵詞］商業地產；發展；現狀；建議

［中圖分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以來特別是2011年住宅地產宏觀調控政策嚴厲程度一輪高過一輪,“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產稅”及“限價”等政策措施密集出臺,經濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產重要組成部分的商業地產成為諸多住宅地產開發企業爭相轉型領域,國內主要房地產開發企業均公布了商業地產發展戰略,商業地產比例提升成為未來幾年這些企業發展的重要舉措。在中國經濟結構轉型、城市化進程推進、居民可支配收入持續增長、消費結構優化升級及宏觀調控政策的多重效應下,商業地產投資價值逐漸顯現。在住宅地產受政策嚴厲調控的2011年商業地產的發展狀況如何？是否已經實現了社會各界的預測(迎來了發展的春天)？就這些問題,筆者根據2011年商業地產市場運行現狀及發展中存在的問題與挑戰對未來商業地產發展提出對策建議。

2 2011年中國商業地產發展現狀

2.1 商業地產投資增幅超過住宅地產

受投資慣性及開發商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴厲宏觀調控政策下住宅地產投資增速仍保持高位運行。商業地產投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房價穩步上漲時期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房價快速上漲時期。年均增長率。2009年下半年開始的住宅地產調控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現,第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產投資增速的商業地產,2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產投資增速。

2.2 商業地產新開工面積增幅亦超過住宅地產

投資額是反映開發商房地產市場信心的重要指標,但其易受投資慣性因素影響,新開工面積則能更好地反映開發商信心。2004—2009年住房市場快速發展階段商業地產新開工面積增速低于商品房及住宅地產新開工面積增速；2010年商業地產新開工面積增速稍高于住宅地產新開工面積；2011年隨著住宅地產調控的繼續深入開發商轉戰商業地產趨勢進一步顯現,商業地產新開工面積增幅明顯高于住宅地產新開工面積增速(5.4個百分點)。

2.3 商業地產成交價格增幅遠超住宅地產

第一、第二階段商品房及住宅地產成交價格上漲速度遠遠高于商業地產成交價格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價格增幅持續低迷背景下,商業地產成交價格仍保持了較為強勁的上漲態勢。

商業地產成交價格增幅的上漲及住宅地產成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區商住倒掛現象,引導開發商投資向商業地產轉移,促進房地產市場持續健康發展。以上海為例,2004—2010年商業地產成交價格與住宅地產成交價格比值平均為1.0,遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產成交價格的下降及商業地產成交價格高達20.8%的上漲幅度,二者比值達到1.4,接近于合理倍數值,商住倒掛現象得以有效扭轉。

2.4 商業地產土地價格增幅回落幅度小于住宅地產

土地政策為2011年房地產市場的重要調控手段,商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場供給增加與開發商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言,商業地產用地價格增幅高于商品房及住宅地產用地價格增幅,進一步說明相對住宅地產而言開發商對商業地產投資熱情上升。

從以上商業地產投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知,2011年開發商對商業地產投資熱情增高,市場整體運行態勢好于住宅地產,一定程度上說明住宅地產嚴厲宏觀調控政策促進了商業地產的發展。

3 商業地產發展存在的問題及挑戰

3.1 調控政策的不確定性對商業地產發展形成制約

2010年《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定：“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調嚴格執行該“限外令”,境外人士嚴禁在廣州購買商業地產。這是城市地方政府對商業地產“限外令”執行力度升級的表現；2011年8月,上海銀監局發出商業地產信貸風險提示,要求對未竣工驗收的商業地產停止發放商業貸款,停止個人消費貸款用于購買商業用房。同時上海各商業銀行,必須在商業用房竣工驗收成為現房后,才能對買房人發放商業貸款。

廣州、上海等城市政府對商業地產規范管理的加強引起了社會對政府商業地產調控力度加強的擔憂,其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業地產的調控力度還有待進一步檢驗,但這無疑表明雖然目前國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件,雖然為商業地產提供了廣闊的發展空間,但同時也帶來了諸多的不確定性。商業地產融資、開發及運營管理難度較住宅地產要大得多,其資金需求量大且投資回報周期較長,商業地產開發企業受調控政策影響更大。行業政策、貨幣政策、金融政策及城市規劃等對商業地產影響至關重要,在國內現行環境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業地產長期穩定發展及市場主體明朗預期。

3.2 融資模式單一導致開發商融資難度加大

2011年房地產開發信貸此處房地產開發信貸為房地產開發資金來源中的國內貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長率僅為0.2%,遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業地產同住宅地產一樣,其資金來源以銀行貸款和自有資金為主,社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發商轉型商業地產自主性,伴隨著住宅地產成交量及成交價格增速的回落,作為資金投入巨大、回報周期較長的商業地產,開發商短期內轉型進入商業地產受到資金約束大。

雖然我國經濟發展總體趨勢良好,但是近期通脹壓力及流動性過剩隱憂還將持續,因此緊縮性貨幣政策及房地產金融政策可能還將持續,這對近期轉型做商業地產的開發商是較為嚴峻的考驗。同時商業地產投資收益受到商業區位、交通狀況及居民消費結構和能力等諸多因素限制導致后期運營風險大,從而進一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。

3.3 商業地產開發及運營管理模式不符合后期經營管理需求從開發模式來看,住宅地產往往遵循“拿地—開發建設”的模式,而由于商業地產前期招商的復雜性導致其與住宅地產開發模式截然不同,一般應該遵循研究城市發展規劃、居民消費需求及相關行業發展態勢—商業定位—主力店招商—產品規劃設計—開發建設的開發模式。目前商業地產開發商往往用住宅地產開發模式去開發商業地產,忽視前期規劃的重要性盲目進行項目開發。很多商業地產由于前期規劃不到位難以滿足投資商和商家要求,過后再對項目進行較大改動從而提高了開發成本,導致后期運營管理問題重重。