淺析物業管理的物權性質

郭冬梅

摘要：自從城市誕生以來，自從有了機關企事業單位和居民區以來，日常要做的保潔、保安、維修和綠化這類事情就一直存在著，“物業管理”這一行業正在為人們所接受。由于現代物業管理的公共性和讓渡性，使物業管理權具有了傳統物權以外的性質和特征。

關鍵詞：物權；物權法；物業管理

中圖分類號：D922.181 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）32-0165-02

物權的概念起源于羅馬法。所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

一、中國特色的物權法

關于物權法的中國特色。因為一國的物權制度與其社會、經濟制度有著最密切的關系，因而一國的物權制度應最具有本國的特色。中國的物權法當然也應當反映中國現實的社會、經濟制度，體現中國的特色。筆者認為，中國的物權法反映中國的特色主要應當體現在以下三個方面。

（一）體現中國的歷史文化傳統

法律文化是文化的一個組成部分，一國的文化具有不可割斷的傳統，因而法律文化當然有繼承性。在制定法律時，不能不考慮本國的法律文化傳統，不能不反映這種文化傳統。因此，對于中國的具有民族性的傳統物權制度，只要其不與現行的制度相抵觸，就應當予以保留。

（二）體現現有的法律概念和制度

立法不僅不能不考慮文化傳統，并且不能不考慮已存在的法律概念和法律制度。中國的物權立法并不是在法制完全一片空白的基礎上進行的，而且對現存的物權制度的一種完善。所以，中國在進行物權法立法時應當以現有的法律概念和制度為基礎，而不能完全拋開現有的法律概念和制度。

（三）體現社會主義初級階段的社會、經濟制度的特點

物權法是最直接反映一國的社會經濟制度的。我國屬于社會主義國家，并且處于社會主義的初級階段，因此，一部具有中國特色的物權法理所當然地要反映社會主義初級階段的社會經濟制度的特點。其一，關于公有制問題。中國是社會主義國家，公有制經濟是其社會經濟制度的主體。在對公有制形式的認識上，過去一直認為只有全民所有制和集體所有制兩種形式，相應地在法律上確認國家所有權和勞動群眾集體組織所有權兩種形式。但是現在我們需要重新認識公有制的形式。公有制可以有多種表現形式，因而在法律上不能簡單地只確認國家所有權和勞動群眾集體組織所有權為公有制經濟的表現形式。筆者認為，在我國物權法上，一方面，應當確認國有自然資源，如礦藏、水流、國有的土地等國家所有；另一方面，不應具體羅列公有制經濟的所有權形式或種類。相應的問題，可由其他單行法解決。其二，關于所有權的保護。在對社會主義的認識上，傳統理論認為，只有保護公有制才是維護社會主義，而私有財產與公有制是格格不入的。即使在改革開放后，對私有財產也仍抱著一定程度的歧視態度，在經濟學理論上最開放的說法也不過認為“私營經濟是一種有益的和必要的補充”。這種觀念反映在法律和法學理論上，表現為將公民的個人財產所有權分為生活資料所有權和生產資料所有權，并且對個人所有權和國家所有權、勞動群眾集體組織所有權予以不同程度的保護，針對“私有財產神圣不可侵犯”相應地提出“國家財產神圣不可侵犯”。筆者認為，在物權法上沒有必要再區分所有權的種類并對某一類所有權加以特別的保護，而應當規定統一的所有權制度，包括所有權的權能、所有權的取得、所有權的行使、所有權的保護等。

二、物業管理的物權特征

基于建筑物區分所有權而產生的物業管理權是一種新型物權，這種物權與傳統物權有其共同性又有其特殊性，具體表現如下。

（一）物業管理權的從屬性與讓渡性

物業管理權衍生于建筑物的區分所有權，是經過建筑物區分所有權人的委托，而讓渡給專業管理人的一種物權；沒有這種委托，就沒有這種專有的物業管理權，這是物業管理權的從屬性；但作為建筑物區分所有權人必須進行這種委托，他不能將這種物業管理權強留在自己手上，他無權選擇委托或不委托，他只能選擇委托誰。這是物業管理權的讓渡性。然而，作為物業管理人，他所取得的物業管理權必須是由建筑物區分所有權人委托給他的，他不能強行的或者通過其他不正當手段取得物業管理權。物業管理人是基于與建筑物區分所有權人簽訂的委托合同，才可取得物業管理權，除所有權人以外，任何人無權決定物業管理權的授予和委托。因此，物業管理權是一種基于債權的物權。

（二）物業管理權的公益性

物業公司獲得物業管理權的法律基礎是物業管理合同，而物業管理合同屬于委托合同之一種。在物業管理合同關系串，業主處于委托人的地位，而物業公司處于受托人的地位，物業公司受托處理的委托事務就是物業管理。為了處理物業管理事務，物業公司有必要獲得業主即委托人的授權，即獲得物業管理權，據此從事與物業管理有關的事實行為和法律行為，在獲得業主的特別授權的情況下，也可以代理業主從事訴訟活動。一般認為，物業管理權是一種民事權利，具有私權的特征，往往權從權利和義務的角度去研究和規范物業管理權，卻忽略了現代物業管理權的一個最大的特征，就是它的公益性。

在物業管理關系中，存在著雙重法律關系。一是業主之間的關系，進而言之是個別業主與全體業主之間的關系，這是業主之間基于建筑物共用部分的共有權而形成的所有人之間的關系。在物業使用過程中會出現個別業主的個別權利與全體業主的整體權利的沖突。在此情況下，業主個別權利的行使要服從或不得影響業主整體權利的行使。一是物業公司與業主之間的物業管理合同關系。在物業公司和業主之間的關系中，包括物業公司和個別業主的合同關系，如代收水電費、為個別業主提供特殊服務；還包括物業公司和全體業主的合同關系，如維持共有部分的使用功能和使用秩序，維持小區安全、衛生和綠化等。實務中的物業管理合同基本上是業主全體與物業公司之間訂立的合同，即物業公司是受全體業主的委托，為了全體業主的利益而處理物業管理事務。由上可知，現代物業管理是基于某一共同所有和使用的物業管理而產生的，他維護的是某一特定范圍物業的數個或眾多所有權人的共同利益，即使是對由所有權人專有的建筑物專有部分的管理，也主要是出于對全體所有權人的公共利益出發。如果沒有這種公共利益，對物業的管理則完全是物業所有權人的私權，并不必要由超脫于所有權人之上受所有權人共同委托的代理人去行使這種權利。物業管理權所要謀取的利益也主要體現為公共利益。這里要把物業管理人獲取的報酬與物業管理費的收取區別開來，物業管理人獲取的報酬并不是基于“物業”管理而產生的利益，而是基于委托合同，基于管理行為而獲取的利益。從物權性質來看，物業管理權維護和謀求的是所有權人的共同利益，這種共同利益的維護使物業管理權具有了公共權力的性質，這種公共權力不是國家權力，而是社會權力，如果沒有這種公共權力，物業管理權將無法行使。

（三）物業管理權的及物性

根據傳統的物權觀念，物權是直接支配特定物的權利，具有及物性。物權的客體是物，不可能是行為，及物性是物權的重要特征。但目前學界較為普遍的觀點是，物業管理權既是及物的，又是及人的，既管物又管人；而且具有反及性，即物業管理權由物業所有權人的委托而產生，但物業管理權產生后，即反指向物業所有權人。所以，認為物業管理權的客體包括物和行為或行為效果。當然，不能否定，在物的背后反映著人與人之間的關系，物業管理在管物的時候必然要管到人的行為。但物業管理權的客體只能是物，管理人是出于管物才涉及到管人的。物業管理人行使物業管理權的目的和結果都是實現對物的管理，物業管理并不泛泛地管人，物業管理對人的管理是出于對物的管理的需要。比如：物業管理必須了解業主的入住情況、掌握每一戶的常住人口，是為了及時收取管理費用，提供有關的服務和管理，防止住戶以外的人員隨便進出，以防破壞物業環境及物業安全；當發生損害物業環境的行為時，制止行為人的行為等等。物業管理人沒有權力也沒有義務進行如戶籍管理、人口登記以及人們日常行為的管理等等。所以，《物業管理公約》大可不必規定成公共道德規范之類的公約，除非它受有關社區管理機構的委托，但這已經不屬于物業管理的討論范圍了。

（四）物業管理權的復合性

建筑物區分所有權的主要特征是，以建筑物專有部分所有權為核心形成的復合性權利，它打破了傳統物權“一物一權”的原則。它是在“一物”的部分進行“區分”，而設立“多權”，以“專有”的方式存在；同時又以“一物”的整體設立“一權”，以“共有”的方式存在；“專有”的“多權”與“共有”的“一權”，同時存在于“一物”之上，決定了其權利組成的復合性和權利行使方式的復雜性。建筑物區分所有權的這一特征，使物業管理權從原為物業所有權理所當然的一種權能，附屬于所有權，由所有權人自主行使，而成為了物業所有權衍生出來的一種物權，必須由所有權人以外的管理人享有和行使，并由此而形成了性質特殊、關系復雜、權利復合的現代物業管理權。作為物業所有權衍生出來的一種物權，物業管理權既包括以所有權人的物權利益為出發點的對物的權利，這種權利具有絕對性、對世性，權利行使的對象是所有權人以外的任何人，又包括以全體所有權人的利益為出發點的社會權力，這種權力具有公益性、公共性，權力行使的對象是所有的業主；既包括對所有權人權利行使的限制所必須承擔的義務，這種義務的性質是物權行使的限制，或叫權限，其義務相對人是所有權人以外的鄰居、公眾、政府、社區、街道管理機構等，又包括基于委托合同而對物業所有權人承擔的義務，這種義務具有債權性，其義務相對人是全體物業所有權人，還包括以物業管理人的利益為出發點的債的權利，這種權利是基于委托合同，提供了物業管理服務后收取的報酬，權利行使的對象是全體物業所有權人等等。表現為物權和債權，公權和私權，權利和義務交錯在一起。

（五）物業管理權的優位性和追及性

關于物業管理權的優位性，一些國家和地區是將其作為擔保物權而規定的，比如規定業主的區分所有權請求先取特權，將該物業出售或抵押，用于保障費用的收回。這種先取特權也是一種法定的擔保物權。所以，從這些國家或地區的規定來看，物業管理權具有擔保物權的性質，已具有優位性。

[責任編輯高惠琦]