關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的問題分析

吳長令

【摘要】近些年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展勢頭。隨著關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)施工等制度的不斷完善，不斷采用先進(jìn)的管理理念，完善開發(fā)管理體系，提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，成為房地產(chǎn)開發(fā)商亟待研究和解決的重要問題。本文深入分析目前市場房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中存在的問題，并就解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中出現(xiàn)的問題提出可行性建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)管理問題分析對策

作為對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，最大程度優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)商的資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，保障自身經(jīng)濟(jì)效益，成為新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要問題。針對該問題，房地產(chǎn)開發(fā)商在準(zhǔn)確預(yù)測、把握市場的基礎(chǔ)上，采用現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)管理體系管理房地產(chǎn)開發(fā)項目，提高其綜合競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的問題

如今，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而在其快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)管理仍存在一些問題。具體表現(xiàn)有以下四個方面：

（一）項目開發(fā)前期調(diào)研不足。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)前不能深入調(diào)研，項目設(shè)計、論證缺乏可靠信息支撐，直接導(dǎo)致一系列問題的出現(xiàn)，如戶型單一、成本過高，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項目的銷售，直接損害了開發(fā)商的利益。

（二）涉及房地產(chǎn)開發(fā)管理的體制體系不健全。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目過程中，一味照搬項目管理模式，缺乏理性理解與思考，不能有效地與房地產(chǎn)開發(fā)項目有機(jī)結(jié)合。事前管理與事中管理不能緊密聯(lián)系，導(dǎo)致了項目施工進(jìn)度、資金等方面的失控，項目開發(fā)偏離了預(yù)期的目標(biāo)與價值。

（三）物業(yè)售后服務(wù)意識、質(zhì)量差。物業(yè)管理質(zhì)量是居民在購買房地產(chǎn)項目時考慮的重要因素之一。與此不相適應(yīng)的是，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)與售后服務(wù)意識、質(zhì)量較差，尤其對于已經(jīng)交付的房子存在的問題不能予以及時解決，為房地產(chǎn)開發(fā)商與居民之間埋下了矛盾的根源，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。

（四）監(jiān)理、設(shè)計等制度不規(guī)范。如今，監(jiān)理單位與設(shè)計單位聯(lián)系的脫節(jié)問題，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量問題，在造成管理混亂的同時，嚴(yán)重影響了工期，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化運行、發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點工作與對策

房地產(chǎn)開發(fā)管理的運用在房地產(chǎn)開發(fā)過程中已經(jīng)取得了一些成績，但是在實際應(yīng)用過程中仍呈現(xiàn)出一些問題。結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)普遍存在的問題，借鑒一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗，要從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理問題，應(yīng)從以下幾個方面著手：

（一）注重、加強(qiáng)項目開發(fā)前的規(guī)劃和管理。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的一個普遍問題是缺乏項目開發(fā)前期的深入調(diào)研和可行性論證、研究問題。是以全面提升房地產(chǎn)開發(fā)管理的質(zhì)量和水平，加強(qiáng)項目開發(fā)前期的管理至關(guān)重要。項目開發(fā)前期管理主要包括規(guī)劃、設(shè)計兩個階段。規(guī)劃階段要深入市場做調(diào)研，為投資決策提供可靠的信息，將風(fēng)險控制在一定范圍之內(nèi)；設(shè)計階段要遵循以市場需求為根本出發(fā)點的原則，綜合考慮生態(tài)經(jīng)濟(jì)、安全施工、項目性能等因素，協(xié)調(diào)規(guī)劃各方面因素，科學(xué)、規(guī)范設(shè)計，避免因設(shè)計不合理造成的浪費。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商要與設(shè)計單位加強(qiáng)溝通，及時協(xié)調(diào)解決設(shè)計過程中遇到的問題，做到彈性管理，保證設(shè)計合理、全面、準(zhǔn)確，實現(xiàn)事前管理與事中管理的一致性，竭力將項目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。

（二）注重、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的控制與管理。投資數(shù)額較大是房地產(chǎn)投資的一大特點，人們對房地產(chǎn)項目的性價比、質(zhì)量、物業(yè)管理等考慮較多。其中，質(zhì)量的合格與否是居民考慮的最基本問題。這要求房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中，要嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)材料、施工等各方面的控制和管理，高標(biāo)準(zhǔn)完成房地產(chǎn)項目建設(shè)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商要對開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，對于居民提出的問題以及房地產(chǎn)項目出現(xiàn)的問題，及時研究解決，以總結(jié)經(jīng)驗，為下一個項目設(shè)計、施工提出合理化建議和措施。

（三）提升、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理。現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)商競爭中，價格是重要因素之一。是以房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項目評估，以嚴(yán)格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項目開發(fā)過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現(xiàn)場簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的價格優(yōu)勢和綜合競爭力。

（四）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理。房地產(chǎn)投資周期較長，因此，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理十分重要。日前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險的方法主要有兩個，一是簽訂合同，明確甲方和乙方各自需要承擔(dān)的責(zé)任，以減少隱蔽的損失；二是保險管理，即將一部分不可抗拒因素造成的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，在一定程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險和成本。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理，客觀上減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的損失，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭力。

三、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境要求逐漸提高。為滿足居民的居住要求，房地產(chǎn)開發(fā)商必須充分重視項目開發(fā)管理的重要作用，以先進(jìn)、現(xiàn)代的項目管理體系管理房地產(chǎn)開發(fā)過程，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合競爭力，保障房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

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（責(zé)任編輯：唐榮波）