關于房地產開發管理的問題分析

吳長令

【摘要】近些年，房地產市場呈現出較強的發展勢頭。隨著關于房地產開發招標施工等制度的不斷完善，不斷采用先進的管理理念，完善開發管理體系，提高房地產開發水平，成為房地產開發商亟待研究和解決的重要問題。本文深入分析目前市場房地產開發管理過程中存在的問題，并就解決房地產開發管理過程中出現的問題提出可行性建議。

【關鍵詞】房地產項目開發管理問題分析對策

作為對我國經濟發展做出突出貢獻的房地產產業，最大程度優化房地產開發商的資源配置，促進房地產業持續健康發展，保障自身經濟效益，成為新形勢下房地產開發商面臨的重要問題。針對該問題，房地產開發商在準確預測、把握市場的基礎上，采用現代化的房地產開發管理體系管理房地產開發項目，提高其綜合競爭力。

一、房地產開發管理存在的問題

如今，房地產經濟已成為國內經濟發展的支柱產業之一，然而在其快速發展過程中，房地產開發管理仍存在一些問題。具體表現有以下四個方面：

（一）項目開發前期調研不足。目前，國內的房地產開發商在項目開發前不能深入調研，項目設計、論證缺乏可靠信息支撐，直接導致一系列問題的出現，如戶型單一、成本過高，嚴重影響了房地產項目的銷售，直接損害了開發商的利益。

（二）涉及房地產開發管理的體制體系不健全。房地產開發商在開發項目過程中，一味照搬項目管理模式，缺乏理性理解與思考，不能有效地與房地產開發項目有機結合。事前管理與事中管理不能緊密聯系，導致了項目施工進度、資金等方面的失控，項目開發偏離了預期的目標與價值。

（三）物業售后服務意識、質量差。物業管理質量是居民在購買房地產項目時考慮的重要因素之一。與此不相適應的是，我國許多房地產開發商的物業與售后服務意識、質量較差，尤其對于已經交付的房子存在的問題不能予以及時解決，為房地產開發商與居民之間埋下了矛盾的根源，嚴重影響了房地產開發商的信譽。

（四）監理、設計等制度不規范。如今，監理單位與設計單位聯系的脫節問題，導致施工過程中出現大量問題，在造成管理混亂的同時，嚴重影響了工期，制約了房地產行業的規范化運行、發展。

二、房地產開發管理的重點工作與對策

房地產開發管理的運用在房地產開發過程中已經取得了一些成績，但是在實際應用過程中仍呈現出一些問題。結合國內房地產經濟普遍存在的問題，借鑒一些大型房地產開發企業的經驗，要從根本上解決房地產開發過程中的管理問題，應從以下幾個方面著手：

（一）注重、加強項目開發前的規劃和管理。我國房地產開發企業存在的一個普遍問題是缺乏項目開發前期的深入調研和可行性論證、研究問題。是以全面提升房地產開發管理的質量和水平，加強項目開發前期的管理至關重要。項目開發前期管理主要包括規劃、設計兩個階段。規劃階段要深入市場做調研，為投資決策提供可靠的信息，將風險控制在一定范圍之內；設計階段要遵循以市場需求為根本出發點的原則，綜合考慮生態經濟、安全施工、項目性能等因素，協調規劃各方面因素，科學、規范設計，避免因設計不合理造成的浪費。此外，房地產開發商要與設計單位加強溝通，及時協調解決設計過程中遇到的問題，做到彈性管理，保證設計合理、全面、準確，實現事前管理與事中管理的一致性，竭力將項目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。

（二）注重、加強房地產開發項目質量的控制與管理。投資數額較大是房地產投資的一大特點，人們對房地產項目的性價比、質量、物業管理等考慮較多。其中，質量的合格與否是居民考慮的最基本問題。這要求房地產開發商在開發過程中，要嚴格按照國家標準、行業標準，加強材料、施工等各方面的控制和管理，高標準完成房地產項目建設。此外，房地產開發商要對開發項目的基礎設施質量管理負責，對于居民提出的問題以及房地產項目出現的問題，及時研究解決，以總結經驗，為下一個項目設計、施工提出合理化建議和措施。

（三）提升、完善房地產開發項目的成本管理。現今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。是以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，以嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。

（四）嚴格控制房地產開發項目的風險管理。房地產投資周期較長，因此，嚴格控制房地產開發項目的風險管理十分重要。日前，我國的房地產開發商規避風險的方法主要有兩個，一是簽訂合同，明確甲方和乙方各自需要承擔的責任，以減少隱蔽的損失；二是保險管理，即將一部分不可抗拒因素造成的風險轉移給保險公司，在一定程度上降低了房地產開發商的風險和成本。嚴格控制房地產開發項目的風險管理，客觀上減少了房地產開發商的損失，提高了房地產開發項目的競爭力。

三、結語

隨著經濟發展、人民生活水平的提高，人們對居住環境要求逐漸提高。為滿足居民的居住要求，房地產開發商必須充分重視項目開發管理的重要作用，以先進、現代的項目管理體系管理房地產開發過程，保證房地產開發項目的質量，提高房地產開發項目的綜合競爭力，保障房地產開發商的經濟效益。

參考文獻

[1]董穎，王福亮.房地產開發企業工程管理問題淺析[J].科技創新導報，2009（32）：123-124.

[2]王曉鵾.房地產開發企業工程管理問題淺析[J].山西建筑，2010（29）：174-175.

[3]古均平.淺議房地產開發過程中遇到的若干問題[J].管理

（責任編輯：唐榮波）